宋家泰：你以为有100亿就很厉害了？

2005年国庆，我在房展会上闲逛，邂逅了我的老领导邵曙萍，此前我们都在海南博鳌中远发展工作过，后来大家各奔东西，邵总回到上海，负责位于闸北区中兴路的一个楼盘营销工作，参加这次房展会是市场预热一下，这个项目是一个旧城改造项目，2003年启动拆迁，规模巨大，建面差不多有50万平方米，闸北区政府很重视，让区里的住宅科技发展有限公司和上置集团合作了一家公司开发这个项目，因为中远两湾城是一个非常成功的市中心旧改项目，于是就请了很多中远两湾城的原班人马来做，除了邵曙萍，还有大领导傅平，他曾是中远两湾城的总指挥，有很丰富的旧改经验。

邵曙萍说这个项目可以做很多年，很多中远的老同事都在那里。我很怅然，显然这个“原班人马”中没有我，我卖房子也是一把好手啊？怎么不叫我？

但是不久，傅总离开了。他后来一直是宝华的总裁，继续为上海奉献精彩的项目。邵大姐也离开了，她不干房地产很多年了。但这个项目，真的要开发十几年。

这个楼盘名叫绿洲雅宾利。

宋家泰珍藏的绿洲雅宾利楼书

2006年绿洲雅宾利一期开盘的时候，开盘价一万多一点吧？时间太久我记不得了。不过现在它每平方米卖九万多，10年涨了快10倍，但这才到哪儿，它还会涨到更高，因为明天，8月17号早上9点，与绿洲雅宾利一路之隔的中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块即将出让（以下简称中兴路地块），该地块总出让面积为31034.1平，容积率3.5，建筑面积109754平方米，出让总价为46亿，起拍楼板价41912元/平。

因为市中心很多年没有出现这么大块的住宅用地了，江山如此多娇，引无数英雄竞折腰，虽然竞买保证金高达9.2亿，但据说已经有仁恒、保利、华润+华发、葛洲坝、新城、龙湖、万科、融信、旭辉、招商、市北、金茂+中铁、合景泰富、雅居乐、融创、金辉、世茂、建发+中粮等18家公司准备参加这场豪门盛宴，很多人预测这块地出让价会超过100亿，17号大鳄们会挥金如土，这真是上海楼市见证奇迹的时刻。

这块流淌着奶与蜜之地，东至宝昌路，南至公兴路，西至临山路，北至中兴路，曾经是蒙特利名都城的二期，圈内人管它叫“鸿临基地”，因为两块地中间还有条路叫“鸿兴路”。为啥蒙特利不做二期了呢？因为拆不动了，再干下去它会亏本。

这篇文章，咱们稍微聊聊上海的旧城改造。1992年邓公南巡后，上海浦东开始大开发，浦西则开始“365万平方米危棚简屋改造”，除了政府掏钱，也欢迎社会资本参与，具体模式有点像包产到户，企业承包制，政府0地价出让，企业出拆迁费来拆，自负盈亏，能用相对便宜的成本把老百姓拆迁安置，再用相对较高的价格把房子卖出去，算谁有本事。2000年上海政府宣布365工程成功了，因为8年来拆了2900万平方米，安置了66万户，涉及到了250万人，相当于当时上海人口的15%。

不破不立，既然这个模式这么成功，那就继续干下去呗？绿洲雅宾利地块就是02-03年开始启动的，但事情起了变化，2003年前，上海的房价上涨幅度相对缓和，房子还没有成为贫富分化的主要推手，大家的居住条件又比较恶劣，还是很欢迎拆迁的，拿了拆迁支票再加点钱还能在内环附近买套房子，这是我亲身经历，兄弟我2000年在铜川路卖房子，很多客户都来自白玉路的拆迁基地，那时我们的房子卖3000元/平方米，客户拿着16万的动迁支票再加两三万，就能买套60平方米的两房了。

但2003年之后，新一届班子上台，比较喜欢积极的货币政策，并且在全国范围内推行“招拍挂”制度，开发商拿地成本越来越高，于是房价开始一年一个样，三年大变样，但政府给的拆迁补偿标准跟不上市场变化，老百姓拿着拆迁补偿款买不到原来想要的房子，只能越搬越远，于是拆迁纠纷越来越多，有关系的多迁一些户口进来（户口冻结不住的呵呵），多要一些拆迁费，没关系的就当钉子户，哪怕门口堆满垃圾玻璃被敲碎门锁被胶水堵住断水断电也在所不惜，开发商已经付出99%的拆迁费，但就是1%的人不愿意搬，导致开发进行不下去，财务费用每天都在增长，不是所有开发商都敢烧人家房子把自己搞进监狱的，只能妥协，给钉子户多一点补偿费用，但如此一来，更多的人不愿意早搬，愿意当钉子户，导致拆迁缓慢，有时一停就好几年，这种局面是双输的，老百姓住在又破又小的房子里面没有尽头的忍着，开发商财务成本无边无际的增加，做着做着企业就垮了（被迫把项目部分或全部股份卖给别的公司也是垮了的一种方式）。

开发蒙特利名都城的好像是一个香港开发商，原来准备干一个很大的社区的，但拆迁太花时间和成本了，费了九牛二虎之力，只开发了一期就干不下去了，因为再做就会亏本，蒙特利名都城只有6栋楼，一目了然，还被鸿兴路分成了东西两个社区。二期就是中兴路地块，政府收回来自己拆。开发绿洲雅宾利的上置集团实力虽然雄厚，但这么多年也是拆拆停停，一晃十几年就过去了，直到现在四期还没有开始拆。

上海政府也注意到了拆迁过程中的各类问题（我们是在改革啊当然会有问题啦），于是根据国务院590号文的精神，在2011年颁布了71号令，《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，感兴趣的朋友可以上网查查，开始动一块拆迁基地前，会做一个“旧城区改建意愿征询”，90%以上的被征收人同意后，才会出征收补偿方案，征收补偿方案公布后，3个月内至少超过85%的被征收人签约，这块地就开始拆，如果签约率到不了85%，这块地就搁置5年再拆迁。

请注意，2011年后上海拆迁就不再是老百姓和企业之间的协议，而是老百姓和政府之间的协议，企业把钱给政府，政府再把钱给老百姓，政府给被征收人每户的补偿方案都公开，以数砖头为主，如果这户人口就是多而且在别处真的什么房子也没有，还会有个托底方案，但补偿方案是统一的，不可能为某户单独重新调整，这样就尽量避免了晚走的人得益、有关系的人得益的情况发生，大多数人是不患寡而患不均的，还是希望改善居住环境的，很多人就签了，于是拆迁速度大大加快了。

那如果有些人就是不愿意签怎么办？首先违反了社区大多数人的利益，不能因为您一个人做钉子户影响大家改善居住环境啊，政治不正确，没有办法再获得舆论同情；其次有司法解决路线图了，法院会行政裁决，给这户一个安置方案，如果敬酒不吃吃罚酒，就强制执行，国家机器会把你的坛坛罐罐和人，搬到指定的保障房里的。不过据说因为土地越来越稀缺，将来政府可能也拿不出来地建设低于市场价不少的保障房了，今后可能只给钱。我脑补过一个画面：某钉子户一家人和家具被拉到大街上，然后国家机器们砰地一声丢下一大麻袋钱，强行按了签收手印后，上车扬长而去。呵呵，开个玩笑，那是旧社会，我们依法执政，肯定不会啦，但今后既然买不到便宜的保障房，拆迁费只能越来越高。

中兴路地块好像是上海第一块用71号令的方式拆平的地，据说有几例行政裁决司法强迁，开了全国的先河，各地纷纷来学习。接下来绿洲雅宾利的四期，也会在今年年底开始征收，按照中兴路地块的经验，会在2年左右时间拆完，然后再花2年时间建设，2020年会上市。绿洲雅宾利四期建筑面积有17.5万平方米，但里面大多数是商业和办公，只有4万平方米左右的住宅。

哦，绿洲雅宾利现在改叫万科翡翠雅宾利了。去年夏天我还去参观过一次，那时候城头大王旗还没变，每平方米卖6万多，我和几个同行好友在边上吃小龙虾的时候，还啧啧说真是实惠。但彼时上置集团的资金链已经有些紧张了，因为绿洲雅宾利开发多年，虽然房价从一万多涨到了六万多，但是拆迁成本也涨了不少，而且开发时间过长财务成本也很高，上置集团一直没赚什么钱，于是就想转让，据说保利、中民投都来谈过，最后上置卖了60%的股权给万科，当时负责投资的万科同事们很振奋，因为这个项目是上海万科24 年首次进入浦西内环内的项目。

绿洲雅宾利区位图

万科操盘后，我又去看过，感觉前司化妆水平确实不错，把一个本来姿色就不错的美女，捯饬得更漂亮了，比如在原来样板房的边上又做了一套样板房，把原来的老上海风格改成了港式风格，装修用了不少镜面材料和铜条，软装用了一些爱马仕的元素，时尚了不少，还把景观改了一下，小区会所也用“万科翡翠”加持了一下，说以后我们就是翡翠系了——一朝天子一朝臣，不知道孙总离开后，上海万科是否还会翡翠下去，呵呵。

2016年1月份，万科·翡翠雅宾利每平方米直接飚到8万多，目前对外报价9-11万/平方米，165-190平方米的户型已经卖完了，现在只剩下265平方米和307平方米两种户型，卖9-9.5万/平方米。价格虽然提升不少，但去化速度很快，半年时间，翡翠雅宾利卖了42.3亿，单盘销售额在上海目前排名第二，在万科集团内排名第一。

近日我在朋友圈看到了一个朋友写的文章，叫《1个并购项目如何半年42.3亿夺得万科集团销冠？》，讲了一堆万科接手雅宾利后如何改进了会所、装修、景观、物业等方方面面，比如把原来“中看不中用的景观”改了等等，说句不怕得罪朋友的话，我个人觉得这个项目与其说是万科的品牌和产品能力的胜利，不如说是万科的运气和投资眼光的胜利，因为万科收购了这个项目不久，上海楼市就迎来了五年内罕见的一次暴涨，万科真的是捡了一个皮夹子，我甚至觉得雅宾利啥也不改，上置也能卖到今天这个价格，因为地段略逊雅宾利一筹的金茂府和静安府，现在都卖到9-10万/平方米了。

不好意思扯远了，明明是介绍中兴路地块，我跑偏了（但这块地离绿洲雅宾利实在是太近了）。

说回中兴路地块，计容面积109754平方米，限高100米，住宅建面不超过90%，那就是98778.6平方米。剩下的10975平方米里面，要盖电信端局、菜场、市政管理用房、物业用房，扣掉了4672平方米，还剩下6000多平方米能做商业，但是需要100%持有，将来不能卖只能租。

中兴路地块实景，宋家泰摄。

中兴路地块出让要求中小套型住宅建筑面积不得低于80.0%，住宅总套数不少于931套，要建设5%的保障房，还要自持15%的物业，这样能卖的住宅只剩下了7万多平方米了，如果按照我之前几次土拍文章里的粗暴算法，把所有不能卖的物业都视为成本，那么起拍楼板价已经接近6万/平方米了，反正没人算得准，因为现在没人知道那些不可售物业的真实价值，成功了，有关部门的目的就是让你搞不清楚楼板价。

这块地周边的市场价格呢？其实周边也没有几个项目在售，除了卖9-11万/平方米的万科·翡翠雅宾利，华侨城苏河湾已经到了尾盘阶段，这个项目规模虽然有四十多万平方米，但是住宅只有两栋，46层，高达150米，远眺小陆家嘴，2014年开盘时均价就到了15万/平方米，目前只剩下280和326平方米两个户型，280平方米只剩下40F以上，5000多万/套吧，326平方米只剩下44F一套，6700万/套，这么一算，房价已经到了18-20万/平方米，差不多已经是浦西最高的住宅价格了，与浦东的汤臣一品遥相呼应，彼此视为唯一的竞争对手。

华侨城苏河湾样板房窗外实景，宋家泰摄。

华侨城苏河湾景色确实很赞，我曾站在样板房遥望小陆家嘴三大神器，想起了当年我曾为宁波某楼盘写的slogan：为何阶级从未消失。

华侨城苏河湾还有一个宝格丽酒店，全球第四家，宝格丽酒店楼下3-32层是酒店式公寓，145-256平方米，精装修，和宝格丽同款室内设计师，8月底开盘，预计售价12万/平方米，应该是上海最贵的酒店式公寓了吧？

中兴路地块周边唯一的中小户型楼盘是圣和静安公馆，在海宁路山西北路，是版块内罕有的以小户型为主打的项目，主力面积段为90平米的2房、100平米的2+1房，6月开盘，因为不能突破申请预售证时的备案价格，目前均价在9.5万/平方米，装修品质不错，卖得也飞快，楼下就是七浦路，是上海最大的服装批发市场，哈韩哈日族们的圣地。

圣和静安公馆对面是中粮天悦壹号，去年年底开盘的时候卖9.4万/平方米，新的一批预计8月下旬开盘，估计就等着中兴路土拍的好消息了，户型是大户型，180-285平米，价格预计11-13万/平方米。

这个区域的客户，也有买到中环边上的金茂府和虹口区的瑞虹新城，售价都在10万/平方米左右。

有业内资深大哥跟我说，目前想在静安买套2房，新房得准备1000万，买套3房，新房得准备1500万，这么说来，中兴路地块如果明年底开盘，售价可能会达到12-15万/平方米，楼板价超过10万/平方米是大概率事件。大哥就是大哥，我鼓足勇气也只看到了8万/平方米。

不过8.17那天笑的最开心的未必是以上那些开发商，中兴路地块边上，还有两个规模巨大的旧城改造项目，一个是华兴新城，一个是珠江安康苑。他们才叫巨头，才叫挥金如土，才叫见证奇迹的时刻。

宋家泰制图

华兴新城东至浙江北路，南至海宁路，北至天目路，西至晋元路，占地面积78350平方米，未来规划地上建筑面积约40万平方米，包括约25万商办，12.6万住宅，约2万教育设施。3月中旬，这个项目完成了第二轮征询签约，签约率93.18%，超过90%生效比例。估计2年左右拆完，然后再2年建设，我们2020年会看到这个项目上市，将由中国染料化工行业巨头浙江龙盛开发，预计投资200亿以上。

珠江安康苑毗邻华兴新城，东至河南北路，西至浙江北路，南至海宁路，规模更大，总占地面积近13万平方米，地上总建筑面积近60万平方米，是目前上海市最大体量的旧改项目。去年年初启动，去年8月底该项目征询签约率超过95.42%，已经开始拆迁了，据说到今年年底会拆平，再2年建设，我们2019年会看到这个项目上市，将由珠江投资开发，投资额预计也是200亿以上。

老闸北这几年的旧城改造力度极大，城市面貌日新月异，一改若干年前单纯依赖港资或外资的局面，很多巨型国企参与进来，华侨城，金融街，中粮，金茂，华润，华发，还有浙江龙盛、珠江投资等巨头，静安和闸北合并，不是上只角合并下只角，而是强强联手，新静安区域总面积约37平方公里，常住人口约110万，2015年11月“撤二建一”后的新静安区，下辖14个街镇，各跨国公司地区总部林立，纳税超过1亿元的大楼就有62栋（想想看有多少高薪岗位，这些人会买多少房子？），2015年区级财政收入194亿，有钱好办事，我到静安区每个售楼处，销售员都会给我讲新静安的三带一轴，所谓的三带，就是南京西路两侧（高端商务商业集聚带）、苏州河两岸（人文休闲创业集聚带）、中环两翼（产城融合发展集聚带），还有一轴，贯通南北、让三带互享互融，静安区旧城改造力度之大，堪称罕见，投资上千亿都不止吧？

这就是目前一线城市的现状，你以为投资100亿拿块地王就很厉害了？后面还有投资300亿的旧城改造项目。你以为投资300亿就很厉害了？后面还有投资上千亿的三带一轴。你以为投资上千亿就很厉害了？后面还有GDP两万五千亿的上海。你以为两万五千亿就很厉害了？后面还有GDP七十万亿的中国。你以为七十万亿就很厉害了？我们还有一百四十万亿的M2。你以为M2一百四十万亿就很厉害了？我们五年后M2会达到二百七十万亿！

无敌是多么多么寂寞，无敌是多么多么空虚。

8月17号早上9点请关注中兴路地块土拍直播脱口秀哦！

映客直播ID：111667509

易直播ID：19181945

本文很多数据来自同小研《上海土拍内参》，想要的请加他微信号：tong-xiaoyan。本文很多观点来自我道听途说，说的对都是几位大哥讲得好，说的错肯定是我记错了，请方家不吝指正。这篇文章也夹杂了我大量的个人回忆和感受，如果有说的不对的地方，真是抱歉，也请看到这篇文章的朋友们不吝赐教，我会在评论区显示出来的，谢谢。