最近万科欧泊又站在风口浪尖上，因为那一篇“欧泊保价维稳通知”。虽说我觉得这种通知没啥用，除了给围观者一些笑料和谈资外没有任何好处，但大家其实也没必要嘲讽欧泊，包括同样回调很惨的万科东荟城这一类20-21年很火的网红盘。因为回调是大势所趋，不是某个盘某一个板块所能对抗的，所有的买家都是唇寒齿亡的关系，只要你在这个市场里面，都要受到下行行情的负面影响。网上各种各样的言论和观点都有，单纯的宣泄情绪没意义，站在一个点看市场也不够全面，这一篇我从欧泊和东荟城这种当初的高位网红盘出发，来聊下这两年广州房价的变化，以及对我们个体选筹有什么借鉴意义。至于你买不买，买多少总价，多少首付多少月供，还是结合自己对房子、对教育、对通勤的需求来综合考虑，不要高估自己对市场的判断，理性买房。以前上知乎的时候，经常问的一个问题是“先看是不是，再聊对不对”。因此我们先聊第一个问题：是不是只有珠金琶在狂跌，只有欧泊、东荟城包括兰亭盛荟这种网红盘跌这么惨？先说明一下，房价本身就不具备绝对的一致性，楼层、朝向、交易时间本来就存在差异，从统计学角度来说，交易频率、数量也对价格有影响，所以很难绝对精确的衡量每个盘高位时期的价格。但如果我们选取一些热门盘、“冷门”盘21年和现在的价差，你会发现普跌才是常态。举个例子，牛奶厂的高位肯定不能用10万来代表，最热的时候市场成交价普遍在7.8-8.8万之间，超过9万都是极少数。现在成交少参考样本不多，按照极端点5万单价成交（挂牌普遍5.3-6.3万），回调幅度大概是35%-40%。广钢是西部流量很大的板块，近期成交也比较活跃，9-10月份一共卖了80多套二手，近期三房成交价普遍在3.6-4.3万左右。由于21年高位时期还没太多交易（限售+税费问题），三房单价大概是5.4-5.8万，四房则普遍是6.2以上的单价，金茂府这些改善盘还有7万+的成交。如果要算回调幅度，广钢大概也是30-40%的回撤。
如果说这两个板块争议比较大，自带流量有明显泡沫，那类似光大花园、岭南新世界这种交易量一直非常活跃，且理论上没太多人炒作的盘，也值得拿出来对比。光大五期南向3房2卫，高峰大概是8.2-8.5万单价，北向也是7.6-7.8万左右，现在北向成交大概是6.3-6.5万，回调大概是15-20%，南向相对更坚挺一点。其他如四期、六期，回调幅度略微高一点点，但普遍不超过25%。岭南新世界的保值能力相比光大差了点意思，以锦云峰为例，高峰有5.2-5.6万成交，近期单价大概在3.4-3.8万，回调幅度大概30-35%。好，再看看完全不会有大V炒作的板块，比如金沙洲、比如罗冲围。金沙洲的汇海花园，高位时期3.8-4.2万成交，近期单价大概在2.3-2.7万之间，回调幅度35-40%左右。罗冲围富力桃园作为刚需大盘，交易几乎不受行情影响，常年位居广州中心六期二手成交榜前十。那边2-3房近期成交是2.3-2.6万左右（大户型不作为参考），21年高峰时期去到3.7-4.1万，差不多也是40%左右的幅度。
至于珠江新城，琶洲，天河公园西门，天河北这些高总价区域就不一一说明了，简单计算下，普遍都是25%以上到40%之间的回调区间。市场普跌，其实是这两年整个广州楼市的主旋律，几乎没有板块和盘能够独善其身，这不是某个盘某个区域的问题，是大环境使然。不过我们也能发现，类似光大花园这种确实非常抗跌的标杆盘，是少见且非常稀缺的。他们的特点是没有太多可炒作的概念，户型普遍偏大，行情好的时候金融杠杆没有特别夸张。最重要的是，这种盘自住体验比较好，能满足多数家庭居住生活通勤的便利度，也能提供比较好的学位，所以一个买家的交易不会太频繁，持有周期普遍在5-8年，所以行情差的时候也没有太多踩踏。类似的板块就是天河公园西门，华景新城等带有学位价值，同时也有不错居住体验的盘。如果去到黄埔，大概就是科学城区府的科城山庄，新福港鼎峰也比较抗跌。至于像金沙洲、罗冲围这种交易量很大、总价不高，理论上也没有太多大V、投资客来炒作的区域，回调幅度也并不比那些所谓泡沫很大的板块少多少，该跌的时候一样跌的很厉害。其实不止这些，如果你看汇侨新城，祈福新村，亚运城，金山谷，龙洞植物园这些相对比较冷门，或者没有自媒体吹捧的板块/楼盘，行情好的时候价格也不便宜，现在卖房的时候一样很难。当然了，那些概念过强的盘在高位时期投资客太多，让价格冲的太高，行情遇冷之后，跌起来很惨也在情理之中。不理性的力量怎么把价格顶上去，最后还是要回归市场行情。如果抛开这种情绪上的认知，回到当初那个市场来看，来看看还有更好的选择吗？比如500万预算，21/22年在番禺不买万科欧泊，大概率就要买对面的铂世湾；不买万博可能就会去老黄埔买城市之光，买富颐华庭；如果要买天河，就只有珠江花城可以选了；如果去荔湾，当时大概率会选万科金域曦府。
这些盘去到二手市场，同样也是远远跌破发行价才能卖得出，而且现在交易还有高额的税费。真的马后炮而论，不买房才是理论上最正确的选择，其他选哪里都是亏。我还是想说一句，这些保价通知其实意义不大，因为市场下行，并不以某个人的意志为转移，价格也不是靠某几个中介打下去的。买家拿着几百万的预算，他们也有自己的判断，价格贵了就不买，价格便宜了才买，这不是人之常情么。单纯从市场维度来看，番禺那边300-400万的选择，有星汇城，隽樾府，保利朗誉包括盛世锦城，要么有学校要么有地铁，要么品质也不错，更重要的是，新盘楼龄新了很多，再持有10年甚至15年都没有问题。相比之下，欧泊在地理位置上的优势，可能很难对抗产品力、学校等配套落后的硬伤。或者说，当下的欧泊只适合至少5-8年内对于学位没有要求，但对于地段要求很高的买家去买。如果从全市维度，现在的老黄埔，科学城区府，广钢新城等板块，也有很多300-400万区间的三房两卫，楼龄更新，配套不差，甚至还有强学位，欧泊的稀缺性也不够。过去几年，市场上涌现出不少类似欧泊这样热度高流量大的盘，“网红”也成负面词汇，但我们还是理性看待这种现象。并不是所有买入网红盘的都是投资客或者炒家，并不是所有人都是高杠杆买入的，这些盘之所以有更多关注，站在当时的时间维度来看，肯定也有他们自身的优点和稀缺性，只不过供应量、大环境这些变化，不是我们这些普通人可以决策和预测的。那从这些市场变化，我们也能总结出一些选筹的经验教训：比如板块价值的轮动，价格的趋同性，市场是周期性的，历史也告诉我们，该如何站在未来看当下的结构性稀缺，我们该如何站在二手的交易逻辑去看现在这些卖的很火的新房……不要为了看热闹而看热闹，我们更应该剥离表象看背后的本质，让我们能够更好更高效的买到好房子，少踩坑甚至不踩坑。最后，不要高估自己对市场的掌控和判断，不要高估自己的能力，理性看待房子的金融属性。好，如果你有广州买房选筹的需求，欢迎找我们团队帮你完成咨询和落地的全流程服务，帮你买对房买好房。我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。
