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上周，深圳又一个备案均价10w+的新盘四海臻邸二期（备案名：四海名邸）取证，推出206套住宅，备案均价约11.2万/㎡，并于11月20日公布了370批客户意向登记，将于22日正式选房。
意向登记批数是房源数的近1.8倍，相对同期的其他在售项目，四海臻邸二期算是关注度比较高的新盘了。
一方面，项目所在区域位于自带优越感的南山蛇口；另一方面，对于那些均价在10w+的豪宅盘，不论是否买得起，吃瓜群众总会习惯性地关心它们的销量如何······
Ya姐自然也不例外。除了关心销量之外，我们还会分析这个楼盘的综合素质如何，值不值得这个价，未来是否宜居，能否有大的增值空间······
本篇我们就对四海臻邸二期项目进行简单测评，也给意向购房者一些置业参考。
在Ya姐看来，蛇口似乎是一个自带“浪漫”气息的地方，也是深圳都市核心区中少数拥有山海景观的区域。
相信很多人都知道或者听说，蛇口是深圳外国人居住人数最多最密集的区域，这也从侧面反映了蛇口的宜居性，以及受认可程度。
当然，很多人对于蛇口的向往，多数都来源于蛇口南靠近海边沿岸的那一排海景豪宅，单价动辄10w+、20w+。
想象着推窗见海，坐看云卷云舒，心情都无比舒畅。
然而，四海臻邸二期则位于蛇口老城区，与海边还有很远的距离，且周边都是老旧小区为主，看不到海景。
虽然景观和居住环境没有海景房好，但也得益于蛇口老城多年的建设，四海臻邸二期所处片区的配套完善程度还是比较高的。
比如买房人普遍关注的“三件套”方面，沃尔玛、花园城商业等仅一路之隔，底下就是地铁12号线四海站，因此商业和地铁都近在咫尺。
至于教育方面，项目自带一所幼儿园，小学学区划在后海小学，相对比较一般且距离较远（超过1公里，正常步行接近20分钟），但中学学区为育才二中，属于全市排名靠前的名校，且入学积分不高（2024年录取积分71.5分，购房上学的难度并不大）。
其他方面，项目周边1公里范围内还有四海公园、青少年活动中心、蛇口体育中心、蛇口人民医院等配套，也是可以很好满足区域内的日常及休闲需求。
然而，如果从居住环境看，四海臻邸二期却要比大家印象中的蛇口宜居环境要差一些，甚至说有点“对不起”这10w+的单价。
从上图正在建设中的四海臻邸二期就能看出来，项目地块整体呈“L”型，且周边被数十栋多层老旧居住楼包围，且距离很近，观感较差。
更值得关注的是，这一片大量的老旧楼房，将来一旦拆迁建楼，区域内也将长期受到工地建设的粉尘、噪音、安全、交通等不良影响。
而且，将来高楼一旦建成，整个四海臻邸二期的视野和采光都有可能会被遮挡，到时的居住体验也会受到很大的影响。
如果这些可能的负面影响都可以接受，那Ya姐认为即便是四海臻邸二期项目的入市均价达到了10w+，但还是有不少老蛇口人愿意买单的。
前面第一部分我们将了四海臻邸二期的地段、配套和环境，接下来再看看项目自身的情况。
四海臻邸二期占地不足1万㎡，有4栋建筑，仅有2栋住宅，分别为25F和29F，共有208户建面约105-120㎡的3-4房户型，2梯4户，车位比为1:1.5，比较充裕。
从效果图上就能看到，整个项目体量很小，花园面积也小，这也是Ya姐在网上看到网友们讨论比较多的不足点，担心没有太大的公共活动空间而影响居住体验。
项目本次推出206套房源（另外2套为样板房），备案均价约11.2万/㎡，计划在2026年9月精装交付。
Ya姐也在网上看到了一些网友关于四海臻邸二期户型设计的讨论，稍微有一点分化，喜欢的人说户型还不错，不喜欢的人说户型差，且各有各的说法。
在Ya姐看来，作为一个新规户型，而且又是单价10w+的豪宅盘，四海臻邸二期的户型设计还是有亮点的，当然也没有像一些人说的那么突出。
它的户型实际得房率在77%左右，相较旧规的同类产品少有提高，但比起一些得房率高的产品来说还是有一定差距的。
另一个，加上赠送面积后使用率在90%以上，但Ya姐看除了大阳台的实用性比较不错之外，过多过宽的飘窗实际上却有点“鸡肋”，导致室内脚下可以落地的空间比较有限。
（图源开发商）
我们从项目实体样板房看到，不论是105㎡的3房还是120㎡的4房，都有1-2个房间的实用面积小了一些，一个是要“睡飘窗”，另一个是铺了床后，连出阳台的门都无法正常进出。
作为一个豪宅定位的产品来说，这样的空间设计确实又显得差点意思。
不过，从现场看它们的装修标准还是比较不错的，应该会让大多数买房人满意，特别是室外公区装修，虽然面积不大，但以浅色系为主且使用了较多的石材，也显得大气一些。
（图源开发商）
最后，说说大家最关心的“值不值得买”的问题。
从已经公布的诚意登记名册看，四海臻邸二期206套房源将会有370批客户参加选房，这比例虽不及前些年大家熟悉的网红盘，但在眼下这深圳楼市也算不错的数据了，特别又是均价在10w出头的楼盘。
很多人都说，深圳的有钱人多，只要有好的楼盘出现，深圳的购买力就体现出来了。
有钱人并不傻，能够花上千万去买的房子，肯定是有它的价值所在。
在Ya姐看来，四海臻邸二期最大的价值是蛇口在深圳人眼中的认可度高，以及区域配套的完善度高，再加上它是新房，因此综合素质比较不错。
而看不上它的人，原因除了地段小，没有花园，产品本身的一些瑕疵之外，还有宜居性的不足，以及将来周边小区的旧改造成的不良影响。
实际上，新楼盘在蛇口这个地方具有一定的稀缺性，但这样的单价和总价的二手房在蛇口并不稀缺，只是看买房人如何选择而已。
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