文章主要讨论了广州房地产市场的现状，作者认为广州缺少好房子，尤其是与新一线城市如上海、杭州相比。文章提到了广州房子存在的问题，如容积率过高、梯户比不合理、户型设计过时等。同时，作者也分析了改善买家在选择房产时面临的各种难题，包括配套和稀缺性的问题。最后作者指出了当前的市场状况对买家和卖家的不同影响。
作者指出当前市场下买家有选择的空间，但也有诸多考虑因素如房贷压力、房源选择等；卖家则面临市场竞争压力但也能抓住机遇出售房产。
我之前在某红书吐槽过类似的问题，“广州刚需根本没有好房子”，稍微好一点的和普通刚需也没关系。即使总价高一点的，去到1000多万2000万，你要找到很好的也非常难，核心区如珠城、天河北、琶洲等板块的二手，1000多万的也有很多10多年20年楼龄，有些户型还很差。
这里的好除了容积率低，小高层这些冰冷的指标，还有交付质量，物业维护这些软实力。有些盘当初卖到了8万10万，但交付水准让业主很心累，简配严重甚至有质量问题。
简而言之，广州的房子太多，而好房子又很少。
之所以下决心吐槽，是因为我最近又刷到了在上海的朋友发的某楼盘交房视频，虽然远在迪士尼旁边，但1.6的容积率，栋距超过1:1，9层高的小洋房，一梯两户纯板楼。
这种产品并不是个例，现在上海，杭州的新盘次新盘，低容积率、板楼、玻璃幕墙，几乎成了标配，而这样的产品，很少能在广州看到，即使是核心区。
虽说南北之间、不同城市都有各自的产品特色，户型也需要因地制宜，好房子大家标准略有差异，但那些不好的房子，我相信没有几个人不认同。
特别是广州的郊区，到处在旧改，商品房密度奇高无比，低于4.0的都算低密度了，还到处是超高层，三梯六户七户甚至八户是常规设计了，很多项目还只有很小一点花园，有些四周都是马路，或者靠高速。
梯户比稍微低一点，或者做了一些偏改善的产品，有些依然是小地块花园小，有些依然是超高层，而且溢价还不低。
天河海珠也没多少好地块。
比如越秀在广纸拿的新项目，容积率超7.0，小小一点花园，又是超高层跑不掉。中交拿下的三滘立交，被环城和广州大道包围，噪音大灰尘大，容积率还高达5.0，到时候也舒服不到哪里去。
天河这边的项目地块稍微大一点、比较成规模，但说实话也不咋地，精诚壹号周边啥都没有，珠江花城名义上在天河，甚至卖不到万博的价格，和老黄埔那一堆价格接近，出门简直就是华山一条路。
地段好点的珠江天郦，密度、花园、物业，也被很多改善买家嫌弃。
包括珠城二手也是，凯旋枫丹204户型去到3500-4000多万，是2梯5户。花城湾172-178平的大四房现在也要挂牌3000多，也是2梯4户。
天河公园西门，好点的熹园楼龄新保养维护好，但户型又很难下手，106平才做1卫，95平还是个不方正的三房，别说现在被碾压，前几年都是过时的设计。
我不是说这些盘不好不能买，因为密度也好、容积率也好、梯户比也好，都只是评价价值的一个维度而已，但从产品力角度的居住体验来看，确实不太给力。
现在能给你板楼的小区，基本上都是千万起步，甚至有些盘都要上到2000万才给你做板楼。
要么就是郊区的一些大平层，但也只是在产品上做改善，地段上很偏，没什么配套，迎合的只是极少部分人群的需求，到了二手市场依然缺乏流通性。
即使现在那些卖的相对比较好，产品力比较强一点的改善，也没有好到哪里去。
比如天瑞，只有150平、总价1250万以上才能规避掉广园路，才能做到板楼。112的虽然是纯板楼，但前面靠着广园路，107/12也是如此，800万1000万的房子靠着主干道，很多人无法接受。
比如观樾，靠马路的也要1000万左右，以后悦景路拓宽，噪音也不小，而里面不吵的户型，总价要贵个200万。这个位置就更偏了，周围配套也需要时间兑现。
比如保利珠江天悦，700万左右的入门级3房，主朝向偏北，南侧是高架+高沿线+城中村，环境一塌糊涂，景观视野一言难尽。
比如中海大境，只有270平做了板楼，但南侧就是心焦西路，125/142平的是2梯4户，190/164平的都是2梯3户，更别提旁边的一些不利因素。
当然了，房子好不好，大部分情况也不看绝对的数据，看地段看配套，现在还看相对的稀缺性。
“好房子”很难定义，所有买家也无从选择，只能在自己的预算内做相对更好的选择，这就是当下广州楼市的现状。
华润悦府卖的好，抓住了600-800万改善买家，既要品质又要地铁商业学校的均衡需求；
保利天瑞卖得好，前排做小户型满足预算有限的买家对高品质、优质教育的需求，后排做大户型，能承接珠城天河海珠金融城置换买家的改善需求，提供好的圈层、优秀产品品质和不错的地段位置。
中海大境卖得好，是因为交通和他一样方便的没他位置好、花园，比他花园大、物业一样的，要么位置差，要么是二手楼龄旧，整个中海中部、西部，那些20年楼龄的改善买家，现在看得上的也就大境了。
和樾府卖的好，迎合天河北、越秀、白云那些改善买家对改善圈层、教育的需求，同时又能提供便利的公共交通，成熟的商业。
保利云境，保利雅郡，越秀云悦、珑悦西关卖得好，就是用高利用率+低总价，吸引了周边的一些置换、刚改客群，主打的就是配套确定性和性价比。
还有很多例子，就不一一说明了。
我知道吐槽是苍白的，毕竟我个人无法改变这种现状。
但我想说的是，现在我担心的问题，未来也是许多改善买家要面临的。
很多密度比较低，楼层不高的二手，因为楼龄太旧、产品力落后，大概率会被年轻人淘汰；但那些楼龄新一点的次新二手，容积率也好、产品力也好、户型品质也好，相比现在的新盘也过时了。
现在卖的好、产品力稍微好点的新盘，以后去到二手市场上，大概率也会成为热门选择，但那个时候业主也会惜售，你买起来也会比较难。
当下的新规产品，户型确实是越做越好了，赠送也越来越多，价格也没有特别贵，但卖得好的要么贵要么是只有几栋楼的走量盘。
前者一般人够不着，后者又要接受2-3年后才能交房的现实，多出的房贷、房租，也是一笔不小的开支。
不过目前对所有买家是比较友好的节点，信贷条件比较宽松，首付也比较低，房价还没涨起来，开发商也在卷户型卷价格，赠送多确实是给到了实惠，即使是一些好地段的好盘，也傲娇不起来。
现在我们足够的空间思考是否买入，还有挑挑拣拣的余地，对于要换房置换的朋友来说，还有时间去完成这个过程。
（注：本文最高发表于2024年10月）
好了，如果有任何广州买房疑问和需求，欢迎咨询和考虑我们团队的全流程买房服务。
为什么建议大家买房前做个咨询？
我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。
