文章概述了长沙楼市的现状、卷王项目、未来走向及预测。从行业风向标到小房企的崛起，展示长沙楼市四大卷王的特点。同时，分析了不同购房群体的需求变化，如为喜欢买单、为颜值买单、为价格买单等。最后，探讨了长沙地产的未来走向和产品创新。
对长沙楼市四大卷王项目进行了详细分析，包括嘉信洋湖锦玉、邦泰璟和、润和悦山府和嘉辰道，介绍了它们的特点和创新之处。
分析了不同购房群体的需求变化，包括为喜欢买单、为颜值买单、为价格买单和为个性买单的购房者，以及他们在选择房子时的考虑因素。
探讨了长沙地产的未来走向，包括新二分化、刚豪平权、民进国稳以及社区熟人化等趋势，并提到了地产行业未来的产品创新。
”无漆房””负公摊房”
.....
好多名不见经传的小房企
掀了桌子，搅了大局
让楼市火热期来了
让长沙人长了世面
小米整顿了手机市场
特斯拉、比亚迪整顿了汽车市场
那么长沙楼市会有更大的风暴吗？
长沙楼市以后会出什么样产品？
长沙楼市未来走向如何？
老王这期，依然不聊数据
为您深度揭秘长沙楼市“现状”与“未来“
（揭秘长沙楼市四大卷王）
首先申明，如下描述，都是行业分析，无充值，无广子~
卷王之王：嘉信洋湖锦玉
在全国比，与华润、金茂等声名显赫的大房企品牌比，老王初听嘉信这个名字，还以为是万达楼上一家搞金融的小公司，或者高桥大市场搞汽配的杂牌子。
其他房企，动不动身价几万亿，几千亿，他仅有3000万家产。
（嘉信洋湖锦玉实景图，图源网络，侵删）
他只是中国六线城市，最穷地州市之一永州的一家只有二级开发资质的小房企。
就是这样一家房企，打了所有万亿大佬的脸。1个月开盘3次，3次秒光。
搞得长沙人，在零下几度，寒风刺骨的冬夜里，通宵排队，只为求他一套房。
他怎么做到的？哪些方面在教大房企做事？
1、长沙工期卷王：5个月完成拿地、公区、园林、地库、主体
永州嘉信大王山项目，是2024年6月12 日拿的地，我的天啊，11月底就公区、园林、地库基本全部完成了，主体也完成90%，11月底，4个多月的时间，就对外开放展示区，5个多月的时间，12月6号就开盘。之前的行业风向标，万科标准是5986，也就是拿地5个月内动工，9个月内开盘。都被颠覆了，而且那时候只要盖房子，不要搞公区、会所，如果房子好卖，连样板间都不会做了。反观，现在长沙有些大房企，拿地几年了，还没开工，开盘了，几个月车库、公区还没搞好，不该汗颜吗？嘉信的首开户型，多为112平啊，这个户型对于目前的市场来讲，是个铁钢户型，就是这么针对铁钢卖的房子，总价100万，首付20万的房子。
他来了个大突破，直接给你搞个板楼+私梯入户。
我们来回顾下长沙关于电梯房的迭代历史
房产1.0 筒子楼（十几户住一层，早期很多单位房）
房产2.0 步梯房（没电梯，但一层户数减少，如望月湖小区）
房产3.0 塔楼房（2梯4户，2021年大多商品房格局，如明昇）
房产4.0 连廊房或类板楼 （2梯3户，2021年到2024年上市一半的楼盘）
目前主城区的所有的新楼盘（尤其省府、市府、滨江），纯板楼大多都是180平往上走，总价太高。
而143平以上的左右的纯板楼极度稀缺，很多楼盘都是板楼、类板楼、塔楼混合，比如万科森林公园、中建钰和城等。
180以上大的户型给你搞板楼，143以下的户型给你搞个连廊房算客气了。
私梯这种奢侈的东西，10年前，也只配定江洋、保利国际这种豪宅拥有了。
就算到了这几年，也只有悦江洋、江山境、瑞府、缦云等这些高端改善盘经常提到。
所以嘉信112平铁钢户型板楼+私梯入户实现了小户型与大户型同权。这为以后的刚需盘快速去化提供了新思路。
3、长沙封窗卷王：100万总价的房子，也给你送封窗
老王告诉大家，区分一个小区是不是安置小区与商品房，最快的速度是根据是什么判断呢？
是没有大面积安装防盗窗。
那个东西大面积一装，物业老是pua你，不是不准你装，你一装，小区房价降价1000一平。
豪宅代表之一定江洋就是没有开发商统一封窗，导致后期二手市场备受吐槽，房价也因此损失个大几十万。
还记得江山境一期业主，因为没有统一封窗，wq很多次吧。
所以嘉信把个铁刚盘搞公建化外立面+统一封窗。还是要点个大大的赞啊。
要知道印湘江封窗的成本20多万，可以给小户型装修了。
外立面卷王：邦泰璟和
老王初听邦泰这个名字，就更离谱了，我还以为是立邦油漆也盖房子了呢，或者就一个小装修品牌。
邦泰，之前对于长沙人，名不见经传。
得知他，是他在房地产寒冬时候，重金拿下开福寺s1地块，加之后面有幸参加邦泰的媒体人见面会，听说是四川的运达时候，瞬间肃然起敬，也就对他的产品有更多期待了。
1、长沙户型卷王：得房率120%+160平6开间朝南
（邦泰璟和户型图）
长沙在2023年盖的商品房，大多是得房率在70-90%之间，2024年新规出来后，大肆宣传0公摊。
当中建、华润、保利、招商等央企大肆吹嘘0公摊的时候，邦泰掀桌子了，比嘉信更猛，直接来了个负公摊。
得房率超过120%，160平的房子相当于以前200平的大平层的空间。
2、长沙外立面卷王：长沙首个无漆房
邦泰卷的，还有就是外立面，对标3万一平的南湖绿城凤起，滨江万滨。
当大家还在讨论绿城玉海棠的外立面是用涂料还是真石漆时候，他直接官宣，全部用玻璃。
这不要玩了，这也太猛了。
（运达和邦泰外立面对比图，侵删）
我们回过头，再来看运达的外立面做个对比，简直是一个叙利亚，一个是迪拜。
如同苹果用一个圆形按钮替代了所有复杂的按键，小米mix开启了全面屏。
小米su7用家庭代步车的价格，买到了百万保时捷豪车的面子，情绪价值拉满。
邦泰确实是跨越了几个时代，开启了创新。
所以邦泰120得房率，6开间朝南，为以后的行业户型升级也好好上了一课。
全玻璃外立面，实现了刚需刚改与豪宅业主同权。这为以后的刚改盘快速去化提供了新思路。
新园林卷王：润和悦山府
长沙园林新卷王：铁刚盘配置20颗罗汉松+80%绿化率+6万方山体
润和，当年的湖南本土小房企，以前叫秀龙被戏称为金星北王，屌丝盘王。那是的润和是低调的，仅盘踞一方。
坊间一直有“运达走不出武广，润和走不出金星北、鑫远走不出南城”的说法。
但自从打造湖湘豪宅之王滨江湾后，润和版图大幅扩大，高调了很多，逼格直接提升了10个档次。
肖老板最近几年，一直在研究园林，那上千万的紫薇树王、百年罗汉松、金冠银杏，那是直接往大泽府1.5单价的楼盘砸，真舍得花钱。
（润和悦山府，图源网络，侵删）
更绝的是，单价仅7000多的望城偏远楼盘悦山府，罗汉松搞了20颗 单颗罗汉松25万元 采购了20颗，这不就烧了500万大洋吗。
还有就是绿化率，我们知道卷园林的建发、龙湖，在长沙开发的楼盘，绿化率好多都不足40%，如建发央著都仅38%。
但是润和直接给你干到80%，感觉被公园包围，小区建了个6万方的山体公园，瀑布、假山应有尽有。
实景展示卷王：嘉辰道
长沙实景展示卷王：长沙楼盘实景提前展示的真正首创者
为什么会有展示区？还是不是因为品牌力不够，或者想打溢价啊，让有钱人上脑，觉得这个房子高价卖，值！
长沙卷展示区历史
这里听说当年评选“长沙最舍得花钱的营销中心”，排名前十名的楼盘里，至少有七家在梅溪湖；牡丹阁和中建梅溪湖一号争奇斗艳，正荣府、达美也毫不服输，个个售楼部都是花几千万，近亿打造。展示区1.0无非也是就是证明我很土豪，我很高端；要买品质盘，找我，我没有卖贵。到了2.0，则加了小部分生活场景，比如花了一亿打造的东原印长江、绿地麓湖郡。到了3.0，就是全实景交付展示区了，嘉臣道是首创，能基本呈现以后楼盘的住、学、娱、游、乐、会等大部分真实生活场景了。22年开盘的嘉辰道，通过全实景打造形成热销，对长沙楼市影响极大，才有了后面滨江境、天青府、江山境等卷展示区的存在。
（揭秘长沙楼市未来买房风向）
老王，可以自从20年就发现，长沙的豪宅，居然多半是90后，00后买走的。
早几天，一个00后的粉丝，买下来1000万豪宅绿城凤起，他给我骄傲的说，他本栋楼，就住着湖南首富。
另外他给我展示了他的微信业主群，my god,清一色的90,00后~
这显然与我们70、80后买房有着截然不同的买房价值观。
这块还没深入去研究，但是老王根据自身的观察，发现有几个特征。
1、为喜欢买单：去tmd流通性，去tmd金融属性
老王在前面10多年的地产生涯当中，接受过上万的刚需置业咨询，老王苦口婆心劝说的是：“刚需不要为喜欢买单，要为价值买单”，刚需的喜欢一文不值。
所以上次绿城放风1.6毛坯单价的时候，老王真的是急了，以后绝对亏几十万起啊。绿城玉海棠：惊爆1.67万？该不该为情怀买单？
但是后面加了大量的粉丝私信，都是直言说，老王你不用为我操心了，现在买房反正99%都是亏，既然都是亏，何不选一个自己喜欢的呢。
我的天，这话怎么耳熟，哦，记起来了，老王的前前女友的话：男人没一个好东西，干嘛不选一个帅的？
所以这帮年轻人，现在更多的把自己的喜欢摆在第一位，你反复跟他们讲以后好不好换房，保值不保值，他们不太爱听。
2、为颜值买单：动不动，哇，这就是我的梦中情房~
老王早一阵子接受过一批粉丝付费咨询，因为买房，2个00后情侣都闹分手了。
1个去看了tqf,喜欢的不要不要的，说这就是我认定的梦中情房了。
1个去看了blbzx,说双语+地铁口+市中心几站地铁，这个才是买房理性的。
而且他们都在河东主城中心上班，去tqf地铁都要坐1个小时。
还有就是小红薯上发现，00后动不动，这就是我的梦中情房。
颜值即正义，好看颜值高的房子，才能受到未来买房人的喜欢。
3、为价格买单：不想卷，只想躺平，还想住的好~
在嘉信洋湖大王山项目如日中天的时候，老王多次劝导很多粉丝，这个没学校，如果未来初中派位到南雅湘江，这是全长沙倒数前五的学校。
还有就是毕竟是小开发商，也许物业不会太好的时候。
他们都礼貌的回敬我，才100万的总价，未来就算卖5000一平，也只亏50万。总比去买300万的房子，亏个上100万强吧。
老王竟然无言以对。
他们不愿意考虑太多，包括以后的结婚问题、儿女教育问题、养老问题，一句话：活得轻松最重要。
用一个字来形容就是：买嘉信，松弛感爆棚。再也不用担心自己会失业，还不起月供了。
4、为个性买单：个人兴趣为中心买房~
老王的粉丝现在00后也多起来了，有次一个00后粉丝咨询老王，推荐个房子，必须带个地下室的房子，原来他和他男朋友都是爬宠党，养了一大屋子的蜘蛛、蛇....
她还了津津乐道的给老王发照片，展示他们的爱宠们，老王看完后，不禁一顿后背发凉。
还有就是大量的00都有养宠物，尤其是狗、猫之类的。这要求未来的有独立的宠物间，或者至少宽敞阳台，方便宠物的喂食、如厕和活动。
老王一时半伙还真没给他们配置出合适的房子，独栋别墅，带院子的洋房他们价格又承受不起，又不需要那么大。
5、为独居买单：与世俗相反，他们恰恰爱买房~
我们80后的平均置业年龄，大多是30岁后了，一线城市更晚。但是到到了00后，他们真的是成年后就想买房了。
这一方面是因为00后，父母最多也就40出头，还是壮年，加上家里有爷爷奶奶还可以帮一把。
作为独生子女，6个钱包支持一套房，再难也要把00后宠起来。
加上00后，大多真的很反感，家里长辈的絮絮叨叨，偏爱独居。
所以老王通过数据和反复调研发现，不结婚、不生娃、不买房，其实是笼统的观念，作为00后，比我们8090后爱买房多了。
长沙地产走向预测
（分化，进化）
如今的地产市场，一个字形容是卷，二个字来概括还是卷。那么老王怎么预测长沙楼市的走向呢？
1、新二分化：二手房会不断遭受毒打~
二手房大多塔楼，公摊15-20%，没有公区概念，物业也落后。
新房则从几年一个迭代，到1年好次迭代，会更加卷品质。
未来二手房与新房的区别，从产品角度理解，真的就是绿皮火车与飞机的区别。诺基亚与苹果16的区别，邵峰黑白电视与华为智慧电视的区别。
不过好在二手房相对新房有地段，配套优势。
但是地段不好，配套不好的二手房，还是赶紧卖了吧，以后没有什么换房机会了。
2、刚豪平权：刚需产品也会更加卷品质~
嘉信大王山项目是第一个，但是绝对不是最后一个，未来的刚需产品也会更加卷品质。
以后铁钢一族的房子，小区池子里也许也会放锦鲤，也会种紫薇树王，也会请空少当保安。
（小区锦鲤示意图，图源网络，侵删）
不过唯一要注意的就是，核心区的刚需产品会消失，邦泰也许算个另类，以后铁钢的卷品质，大多会分布在远郊新区，比如大泽湖、大王山南、会展、梅二、暮云大托等。
所以在享受新消费的同时，会消耗大量的通勤时间。主城区通勤近的老破小与远郊区的豪宅同质新房，会让铁钢纠结至死。
3、民进国稳：始于颜值，敬于才华，久于才华，终于人品~
s10马上重拍！谁来扛“长沙汤臣一品”大旗？还记得这篇忧心忡忡的文章吗。果然不出老王所料。运达真的充当了一个渣男角色啊。
我当时就百分百确认，运达吃不下s10。
但凡老王这篇文章尖锐点写了，撼动社会舆论，也许能起到行业警钟作用，不会让长沙闹这么大笑话。
但凡s10是被中建拿下，今天s10可能开盘半年了。
所以我们要张开双臂，拥抱小房企的破局与掀桌子，让央企，中字头不那么舒服，只躺在功劳簿上睡大觉。
也要认识到小房企的先天不足，管理与资金能力。我们在选择小房企楼盘时候，要知晓这个风险。
4、生人社区到熟人社区~
运达中央广场，其实是为高老板和高老板朋友盖的房子；文和友，其实早期是文老板和朋友一起撸串、吹牛的地方。
那么未来长沙的房子，一定是从生人社区到熟人社区。
第一是因为，未来不会再有润府、瑞府、中海寰宇、万科森林，尤其保利北，湘江世纪城，北辰一样的超级楼盘。
未来主流的楼盘大小就是观云和玉海棠，400到700户。
这个户数，就是一个微信群人数的大小。
那么以后的楼盘，可能就是一个同城电竞游戏群，一起买了。
买在一个楼盘，一个小区楼上楼下，随时可以游戏机为灵感设计的超大屏幕中，开启一场火力全开的小区电竞赛。
除此之外，还有冲浪群，宠物群....，他们会组织一起买房。周末可以一起冲浪哈，一期遛狗，好不乐哉。
长沙地产未来卷什么？
（从卷学校，卷公区，卷产品，未来呢）
趋势具体也可看：长沙买房板块论神话已破灭！买热门板块为何反亏百万？
老王，其实作为一个地产媒体人，深知在众多行业中，地产与农业在信息化和产品创新方面的步伐最为缓慢。
手机行业早在十年前就由小米MIX引领了全面屏的风潮，而地产行业历经近三十年的发展，长沙人却仍对邦泰的全面屏概念感到新奇，仿佛发现了新大陆。
在当今时代，手机、电视、汽车等产品的迭代不再仅仅依赖于硬件参数的提升，更多的是智能化操作体验和丰富内容生态的创新。
所以，老王认为，地产行业的激烈竞争才刚刚开始，因为在过去二十年的黄金时期，我们的从业者们过得太过安逸。
曾经，人们渴望拥有的只是有一套属于自己的房子；而未来，人们追求的是一套高品质的居所。
随着科技的不断进步和消费需求的日益提升，地产行业必将迎更深刻的变革。
让暴风雨来得更猛烈些吧，让行业的渣渣早点滚蛋~
ps: 结后语
如果你正在长沙买房卖房，还有房产一切资产配置的问题，可以加老王v,老王拉你进长沙买房避坑群，一期交流，一期进步。
王文，笔名老王，原长沙住建委官网总编，长沙地产行业内参好房情报主编，长沙房地产开发预警预报系统开发运营核心参与人士，2015年政府去库存核心成员，2017年长沙政府限购政策制定参与者，2013-2017长沙房交会策划，长沙梅溪湖金茂、听香水榭、天元涉外景园、水墨灵溪、丽水熙园、凯乐微谷、凯乐国际城等50多个盘案场策划和线上运营总负责人。
