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郑州7大典型片区分析，附最新成交单价！

郑州楼市 · 公众号 · · 2025-02-04 18:42

正文

这两年的郑州二手房市场很玄幻。

某中介说，东区出现跳涨，有房涨了20万。

某房主说，只要你有诚意，再给你降10万。

事实上，他们都没说谎。

区域不同、小区不同、房源不同、参考数据不同...得出的结论自然不相同。

最近，我调盘了一些典型性二手房小区的挂牌价、成交价...能不能买，值不值得买，住起来是否舒适，有没有风险...给大家做个参考。

如果你想获取完整的二手房价格信息，可扫码回复【地图】领取一张高清电子版大图，上面详细的标注了各个次新二手房小区的均价，供你买房做个参考。

文一+省实验学区房

这个组合可以说是郑州比较牛逼的学区组合了。

片区小户型正弘数码公寓2023年二手房成交排行榜第一，全年成交237套，成交均价18500元/平。鑫苑世家以年销量93套，位居第四。

原因很简单， 低总价+能上省实验 。

该片区能上省实验的有三类房源：

第一类：房龄很老的家属院，代表性社区比如实验中学家属院31000元/平。

第二类：英地天骄华庭的学位，只能使用一次，小区均价20000元/平。

第三类：单学区，不能上文一，只能上省实验，比如鑫苑世家，均价18000元/平；比如正弘数码公寓，均价18500元/平，成交多小户型。

此外，这个片区还有正弘蓝堡湾，一期+三期上农科路小学+47中、二期上文三+47中。

这个片区的价格不仅仅是因为有名校，位于金水核心，周边各类配套都是城市级别的。比如，城市级别的商圈：正弘城、丹尼斯、360等；多家三甲医疗，优质教育资源，地铁2号线7号线、花园路、农业路、东风路，东风渠...

建议：

1、 普通家庭没必要碰片区内的双名校老家属院 ，溢价太高，且有风险。

2、普通家庭如果真的对名校有执着，可考虑数码公寓和鑫苑世家的小户型。

3、 能接受25000+以上单价的购房者，可考虑东区新盘，或者老城大平层项目。

普罗旺世大组团

这个巨无霸小区，位于金水北，是信合在郑州的首个大盘作品，以超前的设计，新颖的理念当时一度成为金水北的神话。

项目总占地1600亩，一共分为七期开发，有别墅、有洋房、有高层、有小高......体量非常大、产品类型很丰富。

普罗旺世大组团周边生活相当便利，临近地铁3号线4号线，周边有银河路小学，商业有信万商场以及未来的龙湖天街；旁边还有金水区总医院。

以普罗旺世为王的北三环二手房市场，随着近几年城改项目的入市，也陆续出现了万科民安江山府、瀚宇天悦城、美盛教育港湾/金水印/中环壹号、越秀金悦文华/天悦江湾、常绿金水宸苑、信达天樾九章等等项目。

建议：

1、 首套房年轻人可以考虑波特兰的二手房 ，毕竟和新房的价差在那儿放着呢，而且依靠普罗的商业、物业，品质生活还是有保障的。

2、其次，普罗旺世的房龄确实是一大关，也可以考虑 金水北的新房 ，毕竟金水北新房供应量大，可选择性还是很多的， 注意优先选择央企 。

燕庄版块

燕庄板块是郑州城改前后的缩影，由60%的20年以上房龄家属院+20%的10年左右家属院/商品房+20%城改后次新小区组成。

向北、向西紧邻金水老城区省医、紫荆山板块，向东连接CBD板块。因此 这里承接了金水的地缘、以及东区上班刚需、改善人群，需求旺盛。

片区内二手房代表性楼盘：银基王朝、曼哈顿、大观国际、金林公馆等。

2023年二手房住宅成交套数榜单中，曼哈顿共计成交112套，成交均价为10870元/平。

建议：

1、这里 适合在CBD附近上班的年轻人 ，通勤便利、配套成熟，不过如果对教育有较高要求可放弃这里。

2、该片区以二手房为主，对品质要求高可以关注金水府。

锦艺城片区

中原区二手房房价制高点锦艺城片区。片区内分布锦艺国际华都、盛润锦绣城、方圆经纬、保利百合等次新小区，房龄10年左右。目前这些社区成交均价15000+，小户型便宜，大户型贵。

部分房源成交价格——

方圆经纬：91.33㎡三房，107万；

方圆经纬：143.78㎡四房，226万；

锦艺国际华都美域：85.92㎡三房，81万；

锦艺国际华都美域：143.96㎡四房，198万；

盛润锦绣城：86.42㎡三房，102万；

盛润锦绣城：115.93㎡四房，180万；

该片区位于中原老城，成熟度比较高，烟火气浓郁。

交通、配套都是优势。 周边有两条地铁，1号线和5号线，有BRT；有三甲中心医院；有互助路锦艺小学和伊河路锦绣城小学；有锦艺城商业，有菜市场，还有老郑州美食。

目前成交房源多以小三房为主，和前几年相比，大面积二手房源增多。 目前议价空间较大。

建议：

1、西区地缘客户可将该片区二手房作为首选；地缘改善可以重点关注品质较高的中原华曦府。

2、年轻客户可考虑该片区小三房，个别捡漏房源11000左右。改善客户拿着20000的单价可以考虑换个新产品、新片区。

管城航海路三环内片区

为什么讲这个片区，客户还是不少的。

2023年二手房成交榜单上，该片区橡树玫瑰城、美景天城分别占据销量第8和第15，成交均价10388元/平和10276元/平。

品质稍微好些的小区，比如万科美景龙堂，成交单价在14000左右。

与三环外的新房相比，价格上是有优势的。

其一，价格低，一万出头的价格很有性价比。

其二，航海路片区有商业，美景欢乐广场、富田的一站式广场，菜市场，底商都很成熟。

其三，位置在三环内，有航海路和中州大道两条主干道，路网成熟。

建议：

1、 刚需可以考虑管城三环内二手房 ，毕竟摸得着看得见，且生活配套成熟。

2、 改善没必要在片区内选二手房，可以考虑换个片区 。如果你是地缘改善的话，可以重点关注电建洺悦融园、保利天汇。

经开老城片区

经开老城有一个盘，在二手房市场特别火——远大理想城。2023年，该小区成交了140套，位居郑州二手房成交套数榜第二，成交单价11911元/平。

远大理想城大盘，生活便利。能划片经开的名校，朝凤路小学，初中划85中。距离地铁5号线大概600米的距离。

这个片区，新房比二手房贵，价差在5000元左右。 周边的次新房保利天汇价格在18000元/平上下，华润凯旋门价格在16000元/平左右。片区在售新房金茂未来府直线距离2.5公里左右，89㎡均价15000-16500元/平、113㎡均价16500-17200元/平、128㎡17000-17800元/平、146㎡17000-19500元/平。

建议：

1、 手头略紧张的首套可以考虑远大理想城 ，毕竟价差在那儿放着呢，还能上朝凤路小学。

2、 如果就想在区域内买，能接受16000+的价格，可以考虑天汇、凯旋门的次新，以及金茂的新盘。

3、 如果是地缘改善，可以考虑未来府和天汇的大户型；如果不是地缘，可以考虑换片区。

郑州7大典型片区分析，附最新成交单价！

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