学区房泡沫什么时候破？

23-24年楼市持续在走下坡路，学区房也不例外，未来几年的整体楼市也不一定会好，所谓“下行市场无刚需”，了解自己意向楼盘未来走势，对做决定还是有非常大帮助的。

对于二类学区房来说，这轮下跌几乎已经把溢价跌没了，但一类学区房却非常的稳，这是为什么呢？

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1️⃣过去2年一类学区房跌幅最小：

空口无凭，用数据说话：

①一类学区房中的钰龙天下，平均成交价从2.36万➡️2.2万，降价比例为7.7%

②一类学区房中的万科梅溪郡，平均成交价从2.1➡️1.91，降价比例为9.1%

③一类学区房中的水映加州，平均成交价从1.58➡️1.48，降价比例为6.7%

④一类学区房中的雅致名园、江悦和鸣以及桃李九章，雅致名园成交量少，数据几乎没波动，江悦和鸣二手和桃李九章新房更是逆势上涨超过20%，在绝大部分二手房降价，新房破发的大环境下确实难得。

以上数据都是公开透明的，在🐚App上都能轻易查到，且是有价有量做支撑。

对比于非学区房平均跌幅20-30%确实要小得多，这一点是毋庸置疑的， 说明大部分有实力且重视教育的家长，无论市场怎么变，都不会轻易放弃对教育的投入。

一类学区房就属于典型的优质资产，顶峰红利吃满，市场上行时它涨得最快最多，市场下行时它跌的最慢最少，优质学区是和优质地段，优质景观一样的核心卖点。

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2️⃣四大名校新老校区不统一招生，25年中考平均四大率成历史最低。

平均四大率的降低会让家长更焦虑，让校内校外竞争更激烈，也一定会让家长对优质学区房更渴望。

25年新开的三所高中（师大，一中，雅礼）不会让长沙的学生有更多选择，平均四大率也不会因为扩招而增加，现在四大新老校区明确是两个招生代码，分数线也大概率不一样。

虽然博士早就说过大概率不会统一划线，因为无论是参考其他城市的经验还是从情理来分析，都很难做到统一分数，毕竟四大新校区实在很偏，周边教育资源是远不能和市中心成熟区域做对比，虽然学校名字相同，但本质是属于不同的学校，按照24年长沙市一中653分录取线，麓山国际650录取线，大概率四大新校区的分数线可能还要比部分四小低。

那么平均四大率将会从24年的7%进一步降低到6%左右，对应的指标生比例将降为到3.8%，导致的结果是超过60%的学校实际四大率会低于这个数字，四大率进一步降低，优质初中的含金量上升。

等到2030年入学最高峰时四大率预计只剩3%，对比早前的平均15%四大率简直是天差地别。这也势必会让重视教育的家长更卷，对于成绩好的一类学区房是大利好，毕竟平均四大率3%，指标生比例就肯定低于2%，意味着长沙目前6成以上的初中四大率连2%都到不了，几乎可以说除了前20%的初中，大部分中学和四大已经没有关系了。

好的教育资源就那么多，总会有人去卷，你不卷就把机会让给了别人，懂的都懂，现实就是这样。

03

3️⃣ 四大名校初中部计划彻底泡汤，竞品消失！

长沙的一梯队初中近2年没涨价或者微跌的很大一部分原因是担心未来更新更好的学校冲击，但现在看来他们的地位非常稳固。

①上面提到，四大新校区的分数线很难超过麓山南雅，本质上这就是两所不同的学校，意味着周边的初中即便是本部定位也和南门口的“湘郡培粹”，侯家塘的“中雅培粹”等公认本部初中比不了。

②且四大新校区初中部已明确不会是本部定位，均为委托管理的模式，也就是我们俗称的“挂牌初中”，这一点博士很早之前就写过相关分析了，具体可以看： 四大名校初中部基本没戏了？

③这几所新初中太偏，对于牛娃的吸引力有限，无论是学习氛围还是师资都无法得到有效保障，必不可能成长为超一类。

以上三点充分说明了，未来几年的一类学区房的供给不会增加，代表着现有的一类初中的地位不会动摇，以双语，湘郡培粹，师梅，郡外等为首的一类或超一类初中地位和排名依然非常稳。

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4️⃣ 未来几年生源大幅增加，硬性入学需求增加

24年长沙中考人数为6万人，25年预计是6.7万人，中考人数逐年上升，直到最高峰2030年超过12万人，入学人数的增加一方面会导致四大五小等数据的降低，让焦虑的家长更焦虑。

更多的是直接带来学区房需求量的增加，长沙目前一类初中都遵循着“学位6年循环制”，绝大部分甚至绑定了小学，意味着买入一套房后再次流转至少是6年或者12年，在此期间就是买一套少一套，需求量显著增加，供给不变，怎么算都是量价齐升的。

所以现在有部分家长反应过来了，选择提前两三年买入，一方面可以捡漏学位不能马上用的（一般20-30万价差），另一方面还能避开竞争高峰期，在价格相对合适的时候入手成本更低，以钰龙天下为例，学位2-3年后刷新的比立马能用的起码便宜20万，这类房子更好谈价，买到就是立省。

总结： 当前的几所一类初中学区房，未来地位不会被动摇， 且需求量显著增加，没有新的供应量，整体教育氛围更卷，家长对好学校的渴望愈发强烈，这是支撑房价上涨的根本原因。

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