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上海2024年土地供应下降53%！止跌回稳信心大增！！

小胖看房  · 公众号  ·  · 2024-12-02 10:43

正文

上海土拍很久没有这么火了！
日前落幕的七批次土拍，10块地全部成功出让，合计揽金307亿！其中最热门的新杨思地块更是突破中止价，溢价率高达40.37%，创下近几年新高。
面粉预示面包价，这些高溢价地块明年上市，价格大概率会走高。
但这不是我们今天聊的重点。
土拍市场的火热一方面是开发商看好上海楼市前景，另一方面也是因为土地供应正在急速缩减。
我用网上房地产官宣数据（包含集中批次拍卖、挂牌出让等方式）统计了2020年至今上海（含）住宅地块出让的数量和面积，结果显示：
即使算上刚成功出让的7批次（10幅）和即将出让的8批次（7幅）2024年也只有54幅，同比去年缩减四分之一，更是只有前年1半都不到。如果看出让面积，则比去年下降约53%，更是只有前年三分之一都不到。
明年的上海房地产市场，止跌回稳信心大增！打算买新房的小伙伴需要警惕，更需要提前布局！
那么紧随其后的问题来了，土拍供应量对新房的影响有多大？新房供应量对新房成交量的影响又有多大？新房成交量对二手成交的影响又有多大？
今天我们就来捋顺这3个关系，看看2024年土拍供应的缩减对各级市场到底会产生怎样的化学反应！
第一个关系：上海土拍供应对新房供应有多大影响？
我先列出了2020-2024年上海宅地出让的数量，再列出了各年的新房供应套数，结果如下：
大家可以很清晰的看到：当年土地供应充足，当年及次年的新房供应就是相对充足的！（上半年出让的宅地可能下半年或者次年入市）。
比如2020年有72幅宅地，2021年新房有约7.3万套；
2021年宅地上升到89幅，2022年宅地上升到115幅，导致2022年上半年和下半年新房供应都充足，全年供应量超过10万套，近5年最高峰。
2023年宅地缩减至72幅，但去年宅地多，导致2023年新房供应仍有约9万套。
2024年宅地缩减至54幅，去年也不多，导致2024年至今新房供应只有约5.4万套。
按此推测，2025年至少上半年新房供应是相对稀缺的。
以上是大盘的预测，我们分区域来看：
2024年相比前几年，土地供应量缩减最厉害的是浦东、青浦和嘉定。
对应来看2020至2024年上海各区的新房供应套数，缩减最厉害的也是浦东、嘉定和青浦。
黄浦今年的供应量大增，但黄浦的宅地很多是城市更新或者很早就被拿下了，只是今年才开发入市销售，有特殊性。
为了更清晰的看出土拍和新房供应的关系，我们重点来看浦西中心七区、浦东区和五个新城（所在区）的供应走势、
①浦西中心七区
这是今年土地供应为数不多有增量的区域，2022年高峰期浦西中心七区入市（含）宅地20幅，2023年缩减至15幅，2024年也有20幅。
新房供应方面，今年也与前2年基本持平，明年上半年新房供应大概率相对充足。
②浦东新区
缩减的很厉害，浦东区在2022年入市（含）宅地24幅，2023年有13幅，2024年仅有7幅。
2024年浦东的新房供应套数相比去年已经缩减的很厉害的，明年上半年继续减少是大概率事件。
③嘉定区
嘉定在2022年有13幅，2023年有8幅，今年只有1幅，嘉定目前在售的项目要重点关注了。
④松江区
和嘉定的情况类似，2022年土地还有11幅，2023年5幅，今年只有3幅。明年的松江新房会比较紧俏。
⑤青浦区
也是大幅度缩减，而且土地的供应主力从徐泾转移到了青浦新城，大虹桥的供应高峰告一段落。
⑥奉贤区
情况相对好一些，土地方面去年7幅，今年4幅。
新房供应套数今年比去年略多，明年上半年可能会略微下滑。
⑦临港新城
从2021年开始临港土地供应就开始收紧，2021年18幅、2022年10幅、2023年4幅，今年只有年底8批次有1幅。但临港的续销新房很多，土地出让收紧对价格可能是好事。
综合来看，大盘方面土地供应是大幅度收紧了，其中浦西中心城区供应量相对较多，明年供应相对充足。
浦东和五个新城则是较大幅度收紧，明年新房供应量大概率下滑。
第二个关系：上海新房供应对新房成交有多大影响？
我们平常评价市场好坏，主要看的其实是二手市场，更准确的说是二手的价格。去年和今年，二手价格有下跌，所以我们默认市场相对低迷。
但事实上，去年和今年的新房成交量并不算低，我们引入一个供求比的概念（供求比=新房供应套数÷新房成交套数），能比较准确的看出新房供应对新房成交的影响。
先看2020-2024年全上海大盘的供求比。
2020年新房供应7万出头，成交8万出头，供求比为87.54%，处于供不应求的态势。
2021年新房供应73463套，成交95228套，供求比为77%，处于比较剧烈的供不应求态势，新房市场很火爆！
2022年新房供应急剧增加，超过10万套，成交虽然也有9万出头，但供求比来到了约116%！超量供应导致市场攻守易型，变成了供大于求的状态！市场不算凉，但客户买房没那么着急了，没能延续去年的火爆。
2023年新房供应也很大，超过9万套，但成交缩减至8万出头，供求比112%，仍是供大于求的态势。
2024年新房供应大幅度缩减，截止目前只有约5.4万套，成交了约5万套，供求比约108%，供大于求的情况有所缓解。
如果2025年新房供应进一步缩减（从土地供应角度看，这种情况发生的概率较大），市场很可能进一步向供求平衡甚至供小于求发展。
看完大盘，我们来看更详细的环线细分和区域细分数据。
环线方面：
内环内去年还处于比较剧烈的供不应求的态势，今年供求比127.54%！
内中环今年处于供求平衡的态势，相对来说更火一些。
中外环今年供大于求的情况最严重！
外郊环间从2022年开始供大于求的情况就很明显，所以土地供应缩减是有内在原因的。
郊环以外，今年供应量较少，续销成交房源超过了供应量。
拎几个重点区域：
浦西市区中，供大于求情况最严重的是静安和虹口，一个供求比接近1.6，一个超过200%！
浦东的需求还是旺盛的，今年供求比约104%，处于较为均衡的状态。
五个新城中，嘉定今年表现较为好，处于较为均衡的态势。
青浦今年入市新房供应套数较少，续销房源较多。
奉贤区大家可以很明显的看到，供应量大幅度缩减，只供应了2650套，供求比约116%。
松江区今年的新房供应和去年持平，但成交大幅度减少，供求比高达约138%，土地供应收紧是意料之中。

第三个关系：上海新房成交对二手成交有多大影响？
新房成交和二手成交构成了上海住房的总需求。所以两者有互补也有竞争关系。
先来看2020-2024年新房成交套数和二手成交套数的走势。其中：
2020年市场整体火热，新房供应较少，导致大量需求外溢到二手市场，二手成交套数294329套，为近几年最高峰。
2021年新房成交量上来了，有9.5万套，二手成交相对减少至约27万套。
2022年新房超量供应，供求态势转换，购房动机从急迫转为观望，除了坚定买新房的客户，二手市场大幅度缩水，只有15.7万套。
2023年新房供应也很大，供大于求，最终新房成交8万套，二手市场约17.7万套。
2024年新房供应大幅度缩减，二手价格下滑，政策利好频发，三重助推下，二手市场量回升，截止最新已经超过18万套！
回过来看，今年土地供应缩减，明年新房供应持续减少，明年二手市场进一步回暖是大概率事件！这是今天文章主要结论。
但还有一点我想跟大家论证下，就是一二手市场的生态位（总价段）正在分化的更明显。关键原因在于新房的门槛越来越高。
我把2020-2024年新房成交和二手成交按总价段细分，二手成交的各总价段占比变化不大，300万以下是大多数。
但新房的门槛更在逐步升高。
2020年新房成交600-800万的占比约11.79%，2024年600-800万的占比来到21.36%。
2020年新房成交800万以上占比约21%，2024年800万以上占比来到约32.7%。
未来400万以下可能二手房会成为大多数的选择，400万尤其600万以上，新房可能会成为主流。
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