REITs第16讲，公募REITs的开售必读。第一部分：9只REITs开售，发行价格、认购费率、是否投资、如何购买了解一下。第二部分：投资者如何参与公募REITs产品？第三部分：
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公募REITs的认购规则。
公募REITs即将开售
，本期给大家普及投资、购买的方式、方法。
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第一部分：周一首批9只REITs开售，发行价格、认购费率、是否投资、如何购买了解一下
首批REITs陆续确认发行价，5月31日起，9只产品将正式开闸发行。
截至当前，确认最终认购价格的这9只REITs分别来自华安基金、浙商证券资产、东吴基金、中金基金、红土创新、中航基金、富国基金、平安基金、博时基金9家机构。整体看，这9只产品的最终发行价与此前预定的询价区间较为接近。其中，中航首钢绿能的发售价格最高，为13.38元/份。
值得一提的是，此次REITs发售，
银行理财子公司、私募基金、保险资管等机构参与热情较高
，最终认购价格和数量都超出预期，比预期火爆。业内人士表示，基础设施REITs有助于盘活基础设施存量资产，降低地方政府和国有企业的债务负担。此外，有相对稳定现金流的基础设施公募REITs，可以为全民共享经济发展成果提供渠道，扩宽个人投资者和机构投资者的投资范围。
公告显示，张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT、首钢绿能、首创水务、广州广河、蛇口产园9只公募REITs最终认购价格分别为2.99元、8.72元、3.88元、3.89元、2.3元、13.38元、3.7元、13.02元、2.31元。整体看，这9只产品的最终发行价，与此前预定的询价区间较为接近。
图片来源：中国REITs论坛
其中，首钢绿能的发售价格最高，为13.38元/份；广州广河的认购价格也高达13.02元/份；浙江杭徽的认购价格为8.72元/份。
定价在3元-4元间的有3个项目，分别是普洛斯、东吴苏园、首创水务，认购价格依次分别为3.89元/份、3.88元/份、3.7元/份。
另有3个项目的定价介于2元-3元间，分别是张江REIT、蛇口产园、盐港REIT，认购价格则为2.99元/份、2.31元/份、2.3元/份。
从公告中，不难发现，首批9个公募REITs项目的发售日期也大多做了调整，此前2个计划在5月28日“抢跑”的项目，
最终将发售起始日期和其他项目进行统一，一致为5月31日
。
不过，
募集拟结束日期并不相同
，有5个项目仅计划发售2日，6月1日结束募集，这些项目是：首钢绿能、广州广河、张江REIT、蛇口产园、盐港REIT。
而计划发售3天，于6月2日结束募集的项目有4个，分别是首创水务、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯。
此外，
投资者较为关心的认购费问题，也在发售公告中得以明确
。
据首钢绿能、广州广河发售公告显示，投资者认购金额在100万元以下、100万-300万元、300万-500万元的，认购费率分别为千分之六、千分之四、千分之二，500万元及以上每笔需1000元。该费率规定对网下投资者、战略投资者和公众投资者均适用。
资料来源：中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金份额发售公告
但张江REIT则免去战略投资者的认购费用，网下投资者认购费用每笔1000元，公众投资者认购费率不高于0.5%，且认购金额在1000万元以上的，认购费率每笔1000元。
战略投资者获配比超50%
不难发现，此次REITs发售，银行理财子公司、私募基金、保险资管等机构参与热情较高，最终认购价格和数量都超出预期，比预期火爆。
从投资者结构来看，9只产品募集的份额较为集中，向战略投资者募集的份额占比基本在50%以上。
如张江REIT发行总额为5亿份，其中初始战配份额为27665万份，占比为55.33%；浙江杭徽和普洛斯的战略配售比例，也分别高达74%和72%。
从发售公告披露来看，私募的积极性非常高，上海石峰资管旗下多只产品都参与此次多只REITs的发行询价，以参与首创水务为例，就提出多次报价。此外，该公司还参与了广州广河、蛇口产园、盐港REIT、浙江杭徽等产品；此外还有上海保银投资、杭州隧玖资管等多家机构也有参与询价。
某券商表示，从我国居民资产配置结构来看，截至2016年，我国居民资产配置规模合计约为326万亿元人民币。其中占比最大的为房地产，占比50%以上。从整体趋势来看，配置于房地产投资以及存款，理财等固收类产品的比例总体呈下降趋势，而股票，基金的配置比例不断上升，体现了居民整体的风险偏好有所提升，对股票、基金类产品的配置需求和理念上了新的台阶。居民并不满足于存款等保本投资产品的收益水平，但理财产品、结构化存款收益较低，信托门槛较高，股票、基金等收益高但风险也较大。因此居民需要有一类收益更高，风险略有放大，但却标准化的产品来进行投资。
公募REITs的出现恰好可以填补这一空白，充分与当前国内居民资产配置结构的变化趋势相吻合。
值得一提的是，从9只公募REITs产品已经公布基金招募说明书看，
预计现金流分派率为4%-12%。
其中，浙江杭徽2021和2022年度预测净现金流分派率为12.40%和10.50%；而蛇口产园2021年和2022年的预测净现金流分派率也有4.10%和4.16%。
部分基金管理人认为，公募REITs的风险收益特征基本上介于股票和债券之间，价格波动性肯定比债券要高，甚至一些比较严格的投资人会把它划分为同于股票。而对于REITs战配比例较高的现象，虽然市场担忧其流动性问题，但流动性弱并不是一个问题，而是产品的一种特征。REITs流动性不如股票，这是因为公募REITs投资人本来就是以持有为目的，而不是以交易为目的。一方面REITs与股票相比还有做市商的机制，可以提供一定的流动性；另一方面，投资人类型比较分散，从散户到不同类型的金融机构的风险偏好不一样，相对来说有一定活跃度的交易。
（摘自：财联社，作者：黎旅嘉）
第二部分：投资者如何参与公募REITs产品？
基础设施公募REITs
属上市交易的封闭式公募基金，采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构。
(1) 80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；
(2) 通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；
(3) 基金管理人主动运营管理基础设施项目以获取稳定现金流；
(4) 采用封闭运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
基金份额发售方式，采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格参与基金份额认购。
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基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方、其他专业机构投资者（由基金管理人合理确定）
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战略配售投资者与管理人签署
配售协议
确认；基金合同、招募说明书等法律文件中披露战略投资者信息
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网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外机构投资者、商业银行及其理财子公司、符合规定的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金网下询价
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通过
沪/深交易所REITs询价及认购系统参与网下询价
；报价有效投资者可在发行人公告的募集期内通过平台提交认购申请
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通过发售公告中公告的基金销售机构、认购价格参与基础设施基金份额认购。（可通过场外认购和场内认购两种方式认购，参照LOF规则办理）
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注：任何投资者仅能选择一类参与方式，即战略投资者不得参与网下询价、网下投资者不能参与公众投资者认购。
2、投资者发行结构与锁定期安排:
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经证监会注册后，通过衍生品与基金业务平台进行发售申请
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经交易所完成审核后，可查询披露询价公告、《招募说明书》、《询价公告》、《基金合同》等有关文件
1. 网下投资者向基金管理人及财务顾问提交核查文件
2. 战略配售投资者与管理人签订《配售协议》
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网下投资者提交核查文件截止日（当日中午 12:00 前）
网下投资者在证券业协会完成注册截止日（当日中午 12:00 前）
基金管理人及财务顾问开展网下投资者核查
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网下投资者进行询价（询价时间以沪/深交易所具体要求为准）
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战略投资者缴款日
网下基金份额认购日及缴款日
公众基金份额认购日及缴款日
（各类投资方式截止时间，需关注各产品询价公告）
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网下发售份额配售，可公告查询确认是否启动回拨机制（如有）
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完成投资者认购申请未确认部分的退款，并上传各配售对象获配情况至询价平台
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完成场内份额限售登记和场外份额锁定，基金申请并进行相应的信息披露
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（1）完成中国证券业协会基础设施基金网下投资者注册
（前期已注册为科创板/创业板首次公开发行股票网下投资者、配售对象的机构及相关产品等，无需重复注册)
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（2）获取沪/深交易所
询价及认购系统
网下投资者数字证书；
（3）参与询价的网下投资者需在询价区间范围内进行报价，可为其管理的不同配售对象账户分别填报一个报价，报价应当包含每份价格和该价格对应的拟认购份额数量；
（4）网下投资者询价报价要求：同一网下投资者的每个配售对象报价不超过1个，全部配售对象的不同拟认购价格不超过3个；
（5）询价阶段有效报价的投资者必须参与认购，认购份额不得低于入围数量。
（四）目前沪深交易所拟发行的公募REITs项目如下：
截止目前，上交所首批5单基础设施公募REITs项目经审核通过，深交所首批4单基础设施公募REITs项目也均获审议通过，可登陆以下链接查询相关产品基础合同及相关公告信息：
http://www.sse.com.cn/reits/home/
