房屋买受人享有的物权期待权，不能直接请求涤除房屋已合法设立的抵押权

诉讼攻略 · 公众号 · · 2024-05-31 08:00

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作者：民四庭

来源：重庆市第五中级人民法院订阅号

重庆市第五中级人民法院

房屋买卖合同纠纷典型案例

案例三

蔡某与某物业公司及某小额贷款公司

房屋买卖合同纠纷案

房屋买受人享有的物权期待权，

不能直接请求涤除房屋已合法设立的抵押权

【基本案情】

2006年6月，蔡某与某物业公司签订《认购协议》，约定由蔡某认购某物业公司开发的某项目房屋一套。协议签订后，蔡某陆续支付了购房款。2010年5月，某物业公司将案涉房屋抵押给某小额贷款公司，并办理在建工程抵押登记。2012年8月，某物业公司向蔡某交付案涉房屋。2015年12月，南岸区人民法院作出另案民事判决书，判决确认蔡某与某物业公司之间的房屋买卖关系成立并合法有效。2018年，经蔡某向重庆一中院、重庆五中院申请，法院先后作出执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行，并解除对案涉房屋的查封。蔡某遂提起本案诉讼，请求某物业公司与某小额贷款公司共同涤除某小额贷款公司在涉案房屋上设定的抵押权。

【法院裁判】

法院生效判决认为，蔡某作为案涉房屋的买受人，虽经法院裁定其符合法律规定享有案涉房屋的物权期待权，中止了案外人申请对案涉房屋的强制执行，但某小额贷款公司享有案涉房屋抵押权并不因蔡某申请对案外人的执行异议成立、法院裁定中止执行并解除查封而消灭，更未因此赋予蔡某享有涂销某小额贷款公司抵押权登记的权利。蔡某也无证据证明本案具有案涉房屋抵押权消灭的其他情形，对其诉请涂销涉案房屋抵押权登记，不予支持。

【典型意义】

对房屋买受人物权期待权的保护是维护公平原则的具体体现，也是保障公民基本生存权的需要。买受人物权期待权虽然可以对抗强制执行，但不能当然使同一物上的其他担保物权直接归于消灭，担保物权是其他权利人基于合法行为设定的权利，其设立和消灭均有法律规定的条件，同样受法律保护。本案典型性在于肯定房屋买受人所享有的物权期待权的同时，否定买受人直接要求涤除涉案房屋抵押权的请求，从而保护第三人合法享有的担保物权。

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