中国高房价之谜及解决方法（看完整个人通透了）

2017年5月26日，原重庆市长、现全国人民代表大会财政经济委员会副主任委员黄奇帆，在复旦大学举行了一场“关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考”的讲座。

黄奇帆的分享内容分两大部分，第一部分系统地指出了中国房地产存在的10大失衡，第二部分提出了5个方面的制度安排。他对房地产乱象条分缕析，用清晰的逻辑和精准的数据，算了一次大账，指出了问题的深层机制所在，并给出了解决办法。

房地产和实体失衡的十个方面

失衡之一：土地供给量的失衡

房地产业当然需要大量的土地做基础，在国内经济中，目前对房地产的土地供应有失衡之处。

宏观上看，国内每年都要供应城市开发用地，要把农业用地、耕地转化为城市建设用地。几十年来，大体上平均每年要用 800 万亩耕地征地动迁，转化为国有建设用地。

每年 800 万亩，每 10 年就是 8000 万亩，加上地方政府或者地方上的各种企业，总会有一些计划外的征地，这样的话，国家一年 800 万亩，下边有个百分之十几多征的地，实际上，每十年国家要用掉 1 亿亩耕地。

我们改革开放 30 多年，国家的耕地少了 3 亿多亩， 1980 年的时候，国家的耕地是 23 亿亩，到了去年，是 20 亿亩左右，再过 30 年就不可避免地要降到 18 亿亩以下了。

我们国家有个判断，无论如何，十三四亿人口，吃饭问题至少需要 18 亿亩耕地。

一亩地满打满算产 1000 斤粮食，每年 1 万亿斤粮就需要 10 亿亩解决吃饭问题，五六亿亩种蔬菜水果，但是我们还需要饲料，我们吃的肉类，人均一年要吃 40 公斤左右， 13 亿人，就是 5000 万吨，按照 1 ： 4 算饲料，就是几亿吨，这几亿吨需要五六亿亩地，所以中国的地是不够的，每年都要进口饲料或者粮食。

总之， 18 亿亩耕地红线要守住，这是中国的客观需要和国家安全所在。

现在的土地供应，已经不是过去 30 年每年 800 万亩了， 2015 年供应了 770 万亩， 2016 年供应了 700 万亩，今年，还没到年底，实际供应还不知道，但是计划是供应 600 万亩。

土地供应的总量在减少，城市里的用地会紧张一点，这是第一个问题。

第二个问题是，这 600 万亩土地，分成四个方面的用途。

这个地说起来是城市建设用地，但是农村也同样有建设性用地的需求，比如农村修一个水库，搞农村基础设施，或者城市和城市之间修 1000 公里高速铁路，途中经过农村的地变成建设性用地。

这样的话， 600 万亩土地，会有 35% 左右实际上是用在农村里的建设用地。真正到了城市里面，剩下 2/3 ， 600 万亩里还有 400 万亩。

这 400 万亩又一分为三：有 50% 几，用于城市里的基础设施比如城市的道路、绿化、市政建设；

第二块是工业，在国家改革开放最初的二三十年，大家都高度重视第二产业，招商引资没有本钱，就用土地做本钱，工业用地便宜。

如果来了一个搞 100 亿产值的老板，可能不是供应 1 平方公里，而是 2 平方公里都给他了，供地比较慷慨，投入产出率低，不那么集约、节约。

过去几十年形成的，城市土地中工业用地占比差不多 30% 。现在我们每年增加的，比如今年的 600 万亩土地，大体上会有多少给了工业呢？ 22% 左右。

剩下来住宅可以拿多少？ 10% 。就是说总分母 600 万亩中， 10% 给了房地产。

这个比例是不平衡的，老百姓的住房用地，一般占这个城市所有土地的 25% ，我们呢，只占 10% ，这就显得少了。

好不容易有了这点地，可以作为城市居住用地使用拍卖，那么是不是大城市人多就应该多供应点？人少的就应该少供应一点呢？

政府做事呢，会有点，不叫长官意志，而是想调控。城市太大了，我有意控制你几个点，土地不能再增加了，人也不能再增加了；反过来，中小城市， 200 万 -300 万人口级的城市，他们想发展，比较容易得到上级部门支持，指标拿到的时候，假如说平均一刀切，结果大城市人口集中多，流入多，结果土地拿的少。

每个城市的 10% 里面，可能越大的城市眼下每年新增的供地，住宅用地反而更少一点，反倒是中等城市、小城市会更多一点。

供不应求，土地越拍越贵。

这是我要讲的供地失衡的问题，很多失衡的状况，一旦了解了底细，就会发现逻辑上是想得通的，我们在经济调控中，应该有更务实更合理的调控方式。

失衡之二：土地价格

这十年，一线城市的房价几乎涨了 10 倍以上，有时候大家会说这是通货膨胀现象，十多年前，中国 GDP10 多万亿的时候，贷款余额也就是 10 多万亿，现在是 150 多万亿，货币增加了十几倍，房价有的地方也涨了 8 倍、 10 倍、 12 倍。

到底是货币涨，房价涨，还是土地涨，房价涨呢？

我个人认为，一切物价上涨都是通货膨胀现象，这么笼统的一个经济规律是没错的，但是为什么货币通货膨胀了三倍，有的东西涨了，有的东西掉价呢？说明还是跟具体的供求有关，如果真的是一个供过于求的东西，货币哪怕泛滥，这东西价格跌掉一半也是有可能。

房地产之所以涨价，一个很重要的因素是和地价有关。

地价涨了，房价跟着涨，房子本身是会贬值的，每年折旧，用个几十年可能就会拆掉，但是在城市里，土地每年都会升值，最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万，是因为这块土地升值了，我们土地升值有点畸形，长得特别高。

有三个原因：第一个原因当然是我们土地买卖的方式，我们从香港学来的土地拍卖制度 ，应该是上世纪 80 年代后期 90 年代初期，我当时在浦东新区，我们一起到香港学习土地拍卖制度，几个月学了回来，中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的，我对这件事，应该说了解得特别清晰。

总的来说，拍卖有它的好处，在政府主导的机制里，拍卖是阳光的市场机制，能够避免腐败和灰色交易。如果是协议出让，居间交易中搞不清的事，不知道会害了多少干部。

拍卖制是好的，但是拍卖制的规则是价高者得，很多家来叫这块地，就可能几十轮甚至上百轮地叫价，越拍越高，拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排，光靠行政手段，比如拍到 3000 万一亩的时候，拍上去的不算，到此封顶，这又有点和规则不合。

这是第一点原因，拍卖制本身会推高地价。

第二个原因是土地本身就供不应求 ，假如说我们供应城市的土地，平均在供地量的 20% ，情况就会比较平衡，现在供应的只有 10% ，少了一点，而且是不均衡的，对一线城市供应不足，越供应不足，拍卖地价越高，最后倒过来，地价越来越高，房价越来越高。

这是第二个问题，供不应求短缺，总的供应上短缺，有缺口产生的问题。

第三个原因是，城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边缘地带征收农民的地，新增土地扩张来发展，新增土地扩张是跟国家要的指标。

每一个城市的市长，另外有个手，它在干的一个活呢，是不要指标了，把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉，叫旧城改造。旧城改造不要指标，本来就是城市建设用地。

拆迁会有什么情况呢？如果这个地区的房价大体是 7000 元一平方米，你来拆 1000 户，每户有个 100 平方米，这 10 万平方米怎么补偿？大体上按照这个地区的均价来补偿，这是拆迁的基本逻辑。

所以拆迁 10 万平方米的土地，地价 7000 元 / 平方米，造出来的房子一定到一万五六，拆迁会带来巨大的土地成本。

过了一年两年，这块地旁边的地要拆迁，拆迁的成本就不是六七千，而是一万五、两万，这很正常，以这个地价成本拆出来的房子，造出来的就会卖三万四万。

这个意义上，城市的土地如果都是靠拆迁而来，造新房子滚动开发，房价容易高。

所以我们现在的城市，在拍卖机制下，在一个总体上新供的土地短缺的情况下，老城改造，拆迁循环，这三个机制叠加在一起，就会导致房价往上升。

一定要说这里面哪个人负责，这里面是一种机制，几乎所有人都在埋怨，开发商埋怨土地价高，老百姓埋怨房价高，官员埋怨投资环境破坏了，所有人都不满意，似乎无法改变它。

失衡之三：房地产占用的社会资源

每年的固定资产投资比重太大，消耗的金融资源比重太大，房地产在财政税收的比重中太大，这是三个失衡。

从投资来说，一般经济学、城市学有个基本的经验，一个城市的固定资产投资中，房地产投资每年不要超过 25% ，这个话呢， 10 年前我在重庆管这个事情定了这个原则后就在说，我看到网上有一个专家说，黄奇帆这个人有时候会拿出一些很武断的结论，使用效果不错，但是到底是什么地方来的理论？就定了很武断的结论。

我当时看到，想了想，我似乎因为不是教授，不会整天写报告，为什么这么做那么做。实际上有个理论，很简单，就是六分之一的理论。

一个人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的 1/6 以内付房租，如果你用了 1/3 的钱在付房租，你的生活会很困难，比例失调了，如果你不是租房住，而是买房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入买套房，这个 1/6 是这么来的。

一个城市的 GDP 如果有 1000 亿，这个城市搞房地产投资，最好在 GDP 的 1/6 以内，就是 150 亿。

意思就是， GDP 不能都用来投资造房，否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理。

一个正常的城市，每年的固定资产投资不要超过 GDP 总量的 60% ，否则就不可持续。

我们现在国家 32 个中心城市和直辖市，有 5 个城市，已经连续多年，房地产投资每年占整个 GDP 的 60% 以上，然后有 16 个城市比例偏高，当然也有少数五六个城市在 10% 几，这些城市发育不足。

房子卖得多，基础设施没有跟进，工商产业没有跟进，空城鬼城便会出现，各种情况都有。

这是第三个失衡，固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏。

失衡之四：绑架金融

2016 年，中国 100 多万亿的贷款，有百分之二十七八，是房地产相关的，开发贷加按揭贷，也就是说，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。

大家知道房地产在国民经济中产生的 GDP 是 7% ，绑架的资金量是百分之二十七八，去年，工农中建交等主要银行，新增贷款的百分之七八十是房地产，全国而言，到去年年底，全国新增贷款量的 46% 是房地产。

从这个角度讲，房地产绑架了太多的金融资源，也可以说，脱实就虚，这么多金融资源没有进入实体经济，都在房地产。

失衡之五：税收

这些年，中央加地方的财政收入，房地产差不多占了 35% ，听起来还好，但是因为中央没有房地产的收入，房地产收入属地化，所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有 3.7 万亿。

在地方的税里面，有 40% 是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是 17 万亿，地方税总的 10 万亿，有 4 万亿与房地产关联，再加上土地出让金，预算外资金，叠加起来，将近 8 万亿。

讲这段话的意思是，整个地方的收入是多少呢？一共是 13 万亿、 14 万亿，里面有接近 8 万亿，是和房地产有关的，如果地方政府离了房地产，是会断粮的，所以这也是太依赖房地产。

失衡之六：销售租赁比例

在美国和欧洲，所有的商业性房屋， 50% 左右销售， 50% 租赁。租赁有两类，一类是房产商自己开发的房产租赁，第二类是小业主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租赁，这就形成了 50% 的租赁市场。

新加坡接近 80% 都是公租房。有点像改革开放前，我们都住在政府集体企业的公房中，产权归公家，分配的房子归你租用，不是你的产权，也不能买卖。

这十年开发的房屋，每年十几亿平方米，作为租用的，不到 10% ， 90% 以上的商品房都是买卖，这个市场是畸形的。

租赁市场有 4 个不足：第一，租赁者是弱势群体，没有谈判的能力，租房的人和企业，可以随心所欲地调租金；

第二，随意把房子收走；

第三，各种重要的公权部门，没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇，租了房子的上不了这个学区的学校，必须买房，医疗也是这样，医保的服务都和产权房有关，入户也是，买房满几年可以入户，租房就不行。

老百姓有了这个心态之后，会觉得我现在租房子是没办法，只要有一天，稍微有条件就买产权房，总之把租赁当成短暂的没办法的办法。

失衡之七：房价收入比

六七年家庭收入买套房是个合理的年限，我们现在实际情况，均价对均价，一线城市一般都在 40 年左右。

纽约、伦敦市中心的房子也不便宜，但是按伦敦房子的均价，家庭户均收入 10 年以内也可以买到房。

总得来说，我们高得离谱。

一般的二线城市，在 20 多年，当然也有边缘一些的地方，五六年。

失衡之八：房地产内部结构

一二线城市土地供不应求，房产开发量供不应求，这些地方只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况下，不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉。

这是一种失衡，资源错配。

供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子，供过于求的地方应该不再批土地给它。

这就要把错配的资源调配回来。

具体而言，房地产开发是个供给端的概念，不是等到市场需求端来调控，一定是在供给端，政府和企业可以有明确的信息，进行调整的。

比如，一个城市人均住宅是多少，大账上说 40 平方米，如果只有 100 万人，这个城市造 4000 万平方米就够了，过去几十年，留了 2000 万平方米，结果每年又去开发 1000 万平方米，五年一过，有个七八千万平方米，人均住宅面积就变成 70 平， 80 平，肯定过剩。

所以这是可以预测的，应该有规划数的，上下波动个 10% 、 15% ，不得了，不能由着开发商想盖多少盖多少，政府短期效应，这会儿开发的多， GDP 投资拉动的多，短期效应，然后拍拍屁股走了，这个地方容易烂尾，后面的人收拾烂尾。

一个地方应该建多少写字楼？各个地方都在盖写字楼，作为城市中央商务区造的写字楼，为全社会的贸易公司服务的，一般中等城市以下，每两万元 GDP 一平方米，如果你的城市有 1000 亿的 GDP ，说穿了， 500 万平方米的写字楼到极限了，多造一定是过剩的。

如果是像上海这样的大城市呢，资源利用率高，其实 GDP ， 4 万元左右一个平方，上海一年有 25000 亿的 GDP ，第三方造的为所有人用的写字楼， 6000 万平方米足矣。

上海商业零售额在 1 万亿左右，这 1 万亿盖多少商场、零售商店呢？大账上说， 2 万元一平方米， 1 万亿造 5000 万平方米；上海还有一种方法，一个人 2 平方米，上海现在 2400 万人，打造 5000 万平方米，这种算法内在都有规则。

如果你一平方米的商业零售只有 1 万元，这一平方米的房子的价格在大城市里倒要几万元，赔死了。

有些城市，开发商一进来，搞一个五十万方的大卖场，不是一个老板搞的，这个老板搞两个，那个老板搞两个，政府有兴致批，都是空城鬼城的代表，好大喜功的代表。

这些都是要吸取教训的。

失衡之九：市场秩序

比如原来规划用途是写字楼的去造住宅，原来是工业后来做商业，随便转化用途，随意变换容积率，可能政府知道了，罚款一下。

各种乱象很多。房产销售时，商铺的面积切碎了卖，卖不掉了，售后返租，实际上是高息揽储，最后坏账，变成社会不稳定的源头。

房产商在融资的时候，高利贷，职工系统乱集资，社会上骗老百姓乱集资，都是房产商在开发中的乱象。

还有一种，批了土地后，两年必须启动开发，三五年完成，太多的房产商囤积了地十年没有开发，这十年来，房价涨了 10 倍，什么活也不干，利润增加 10 倍。

政府土地储备很少，开发商土地多多，囤地，囤房，卖不掉的房，切碎了卖，售后返租，当股票一样的当成标准化的再卖。

这些都是要加强管理。

失衡之十：调控方向

失衡是政府本身在管理房地产时，经济下行希望刺激房地产，往东调，房地产泡沫来了以后，希望压住它，稳住它，不让它乱涨价，往西调。

现在房地产调控是有这种不东不西的状态。

再有呢，采取的办法行政性的居多，短期的措施缺少理性的长周期措施，缺少法律性措施，缺少经济逻辑、经济杠杆措施。

比较多的是需求侧的调调控控，紧紧松松，在供给上进行有效的结构性调控比较少。

这就是我们在调控方面的缺陷，也是习总书记批评的，这种政府长周期的法制性的问题。

以上十项，是房地产失衡的具体表现，这种失衡会带来三个后果：

实体经济脱实就虚，土地成本高，房价高，对搞实体经济的投资肯定是不划算的。

实体经济看到搞房地产那么轻松，卖套房比它好几年赚的都多，有点钱就不再往实体投，都投到房地产。

实体经济的职工，也因为房地产价格过高，招来的人才买不起房，没地方住。

从长周期来说，房地产是必须要有的，但是高房价造成的后果，对实体经济的伤害是不言而喻的。

怎么样建立长效机制？围绕总书记说的，要从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制，形成制度化的安排，系统地做好房地产的调控。

总书记的要求非常深刻，我要说的就是学习总书记关于房地产调控的五个方面要求的一些思考。

调控措施有五个建议

长效机制之一：土地

我觉得对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施。

一个城市土地供应总量，按一人 100 平方米， 100 万人就供 100 平方公里，一千万人就供 1000 平方公里。

爬行钉住，后发制人。

什么意思？你这个城市有本事，把这个人口搞到 500 万，那我以前只给了你 350 万平方米，现在每年补你几十万平方米。

不能根据长官意志，计划未来有 500 万人，现在才两百万，就要 500 平方公里土地，结果我在 10 年里，真的给你 300 平方公里土地，你 300 万人没来，只来了 100 万人，甚至原来的 200 万人还走了，这个土地的错配，谁负责。

土地要爬行钉住，而不是说要你去臆想调控，长官意志，违反经济规律。

就按这个逻辑，不复杂，如果上海到了 2500 万人，一定要 2500 平方公里，不是没有地啊，上海有 6000