撑不住了？上海房价，转跌了

作者：余飞

01

上海房价转跌，北京房价止涨

从官方披露的最新数据来看，似乎有一个明显信号：

去年四季度以来的好势头，中气不足，出现了明显颓势。

佐证数据有二：

第一，反映市场真实变化的二手房价格，2月份全国各城市房价跌幅面再一次扩大，65个城市二手房环比下跌，2个持平，只有三个上涨（深圳、海口、成都）。

第二，自去年10月份二手房连涨、尤其是还时不时领涨全国的上海，2月份转跌了。同样自去年10月份二手房连涨的北京，也出现了止涨。

目前四大一线城市，只有深圳房价还在上涨。

制图：城市财经；数据：国家统计局

从数据层面来看，上海、北京2月份的二手房成交量并不差，甚至是非常好。

中原地产数据显示：

2025年2月上海二手住宅成交1.54万套，同比增长124%，环比微降4.3%。

北京全市二手房累计网签达到了11876套，这一成交量相比1月份的12480套环比下调了4.8%，但相比2024年2月的6332套大涨了87.6%。

也就是说，两座城市相比于去年同期的春节月，均实现大幅上涨。尤其是上海，成交量仍在荣枯线以上。

在这种背景下，为何一个转跌一个止涨？

除了与文首我所说到的，整体出现了中气不足，支撑难以为继的局面外，与具体成交结构也有很大关系。

02

转跌背后

量涨价跌背后，上海方面的成交主力是老破小，优质高价房源偏少。

根据‍‍ ‍网上房地产数据显示，2月全市二手房套均成交面积仅为80.6平/套，远远低于其他月份，甚至比近14个月的平均值还低。

链家公布的数据，与此雷同。

上海链家研究院披露：

2月份90平以下的成交占比增加较为明显，占比66.3%，较1月份增加了3.6个百分点。

特别是50平以下的占比，增加了2.6个百分点。今年前2月，50平以下和140平以上的成交占比增加，分别占比16.4%和7.6%，较去年同期各增加了1.3个百分点。

从总价段来看，2月份200万以下的成交占比增加，占比39.4%，较1月份增加了5个百分点。今年前2月，200万以下的成交占比36.8%，增加了1.9个百分点。550-700万的占比5.6%，增加了0.4个百分点。而900万以上的占比6.2%，增加了0.8个百分点。

也就是说，2月份上海成交的二手房当中，400万以下的二手房占比接近70%。

这意味着，2月二手房价的下跌，主要是由于单价更低的老破小房源成交比重大幅增加导致的。

由此也揭露了一个真相，上海的市场已经极度分化，核心区的二手房比较坚挺，但外围区的房子，仍在持续下跌中。

诸葛找房披露的最新一周的数据显示，上海目前挂牌的二手房房源中，其中调价房源有近60%在降价。

这些降价的房源基本都分布在外围区。

于是就会出现，一旦外围区的老破小成交占比增加，上海的二手房就会呈现下跌局面，如果核心区成交占比上升，就会出现企稳乃至上涨局面。

北京亦是如此。

当然，一个月转跌并不能说明上海楼市就此扛不住。

事实上，上海是过去三年中国楼市全面、深度调整当中应该是唯一一座特别耐扛的城市。