重磅 | 《品质时代——2018年房地产市场和行业展望》研究院年度市场报告出炉！

■双拐点到来：销售下降开发放缓

2017年新房销量再创高峰，但量价增速都大幅回落。2017年既是1998年以来长周期的拐点，又是2015年以来短周期的拐点。2018年全国房地产由去库存转向去杠杆，市场总体进入平稳放缓阶段。

数据来源：Wind

■ 一线城市向上修复，“北弱南强”分化态势渐显

2018年一线城市的成交量会在目前“跌到谷底”下自发修复。一线城市间的分化将会持续，北京的人口集聚和经济活力相对弱化，而南方深圳的活力突出。

图：近五年来北上深每年增加的常住人口数量（万人）

数据来源：国家统计局

■二线城市加速追赶，内部分化加速

在北京、上海高房价和人口政策的挤压下，许多二线城市加快吸引人才，未来人口的流动方向更多向重点二线城市转移，给城市房地产市场注入了较强的动力。二线城市内部将会出现新的分化，一些“明星二线城市”将会崛起、房价可能被重估。

图：2017年主要二线城市近两年二手房市场表现

数据来源：链家研究院

■ 城市内部居住价值凸显

2018年，在整体低温的市场中，各个城市内部房屋的价格将会逐步回归居住价值。具有较好基本面支撑的地段和区域价格将会坚挺甚至上涨，而前期投资占比高、依靠“加杠杆”或者“炒概念”涨起来的区域和地段将会迎来回调。

■ 城市圈之间出现分化，圈内城市之间的差距进一步缩小

2017年环北京城市圈率先出现价格下跌。城市圈内部的联动将会增强，周边城市房价上涨较快，与中心城市的梯度差距不断收窄。

图：三大城市圈城市房价与首位城市比较

数据来源：链家研究院

■ 二手房市场范围向全国进一步扩展

一线城市二手房占比进一步提高，更多的城市进入二手房市场，2017年有24个城市二手房成交套数超过新房。

图：2017年二手住宅成交套数超新房城市

数据来源：链家研究院

■住房供给主体更加多元，政府与市场的关系更明晰

2018年中国房地产改革将更加区分政府与市场的关系，将“住房”与“房地产”问题切割开来，实现“政府的归政府，市场的归市场”。政府履行好社会保障的职责，让市场发挥资源配置的决定性作用。

与此同时，市场主体的需求也开始发生变化，我们观察到如下几种需求渐渐明朗成形，推动住房的需求从数量向品质转变。需求的变轨促使中国房地产行业在2018走进“品质时代”。

■ 高收入家庭的改善性需求

这类需求主要集中在城市高收入家庭，大多数情况下，这类家庭已经有了一套房甚至多套房，但随着收入的增长以及家庭成员的扩大，已有住房并不能满足他们的改善性需求，所以需要换房、换购和改善。品质居住需要增量和存量两方面来增加供给。

图：各城市改善性需求占比

数据来源：链家研究院

■中等收入家庭的首置需求

随着大城市房价的上涨，首次置业的门槛越来越高。与郊区化、豪宅化的新房相比，二手房的总价、户型和区位更加多样化，且供应量相对更大，因此首置的品质居住主要依靠二手房市场。