2016年，全国市场一片回暖，以往并不受人关注的安徽楼市也迎来春天，在去库存政策效果下，热点城市销量大幅增长，且经过2016年的洗牌，安徽省16个地级市楼市格局也得以重塑，城市间分化加剧。
但值得注意的是，此轮行情，尤其是三四线城市的市场容量的增长，主要是受政策托底效应及周边热点城市的带动。2017年开始，在政府“房住不炒”的基调下，在多城市调控政策密点袭来的当下，安徽省16地市是否具备长期发展的潜力？未来各城市的市场容量如何？本文将做简要的分析与解读。
首先，我们简要回顾一下，安徽省目前的楼市市场格局。
合肥、六安、阜阳、蚌埠、滁州等环合肥、环南京的热点城市迅速崛起。2016年，安徽省16地市楼市容量分化明显，合肥作为安徽省强单核城市，成为唯一千亿级市场，市区全年成交套数超85000套；合肥半小时交通圈内的六安市，最大化的承接了合肥的外溢需求，成交套数仅次于合肥，达到56617套；芜湖，安徽省综合实力第二城市，年市场容量超4万套；阜阳，省内第一人口大市，凭借强大的内生需求，年成交量超35000套；蚌埠，交通枢纽型城市，成交量也在3万套以上；滁州，南京外溢需求作用下，成为这一轮三四线城市崛起的典型。相对来说，淮北、池州、宣城、亳州等城市，既无地缘优势，又无内生人口经济优势，市场表现较为逊色。
图：近两年安徽省16地市住宅市场成交分布图
数据来源： CREIS中指数据，fdc.fang.com
看以下几点——
如何预判一个城市的房地产未来市场容量？
中国指数研究院认为，房地产市场发展的基础在于“人”对房产品的需求，因此人口是评价市场容量最关键因素。未来市场容量能否保持甚至扩张均取决于人口是否能够保持增长，而对人口的吸引力由来源于城市的经济、收入、资源、交通等，换言之，城市经济、收入、资源、交通等因子将通过作用于人口增长来影响住房市场容量。
► 一看人口
人口是房产消费最终端，人口规模可用来比较各城市潜在市场容量的大小。市场规模扩张仰赖于人口增长，人口增量与人口流入情况可反映城市过往人口增长情况，从而用来比较未来城市规模扩张的可能性。
阜阳为安徽省第一人口大市；合肥人口吸附能力最强。从人口分布来看，阜阳、合肥、宿州位居前三位，阜阳以超1000万的户籍人口、近800万的常住人口长期占据省内第一人口大市的地位；其次，省会合肥人口规模次之，同时随着城市基建的强力推进、城市经济产业等的发展，近年来成为年轻人口流入的主要城市之一，是省内唯一常住人口大于户籍人口的城市。
从增速来看，扣除行政区划变动等因素的影响，阜阳、蚌埠成为常住人口增速最快的两个城市，未来人口吸附能力或将继续提升。
图：2016年安徽省16地市户籍人口对比
图：2016年安徽省16地市常住人口及增速（同比2012年）
数据来源： CREIS中指数据，fdc.fang.com
► 二看经济
合肥、芜湖、马鞍山城市经济实力最强劲。经济规模决定了城市就业机会多少，人均GDP代表了城市经济效益，就业人数则直观体现城市可提供就业岗位数，可用来比较城市对人的容纳力。2016年，GDP规模位居前三位的城市：合肥、芜湖、安庆，马鞍山经济实力也较为凸显，GDP排名第四，人均GDP排名第三位；
马鞍山人—安徽省最有钱。人的逐利性决定了财富水平是影响人进行城市选择的最重要因素，城市财富水平越高，购买力越强，未来市场扩容的概率越高。马鞍山城镇居民可支配收入最高，合肥、芜湖次之，均在30000元以上，为房地产市场提供了强劲的需求。
表：2016年安徽省16地市各项经济指标一览表
数据来源： CREIS中指数据，fdc.fang.com
► 三看产业
物质基础解决生存和发展问题，人才要有好的工作机会，这就涉及到产业问题。城市间的角力与比拼，背后依托的是经济与产业实力的博弈。产业发展对城市价值的影响日益凸显。
除黄山外，所有城市均为典型的“231”产业结构，合肥、芜湖、蚌埠等注重新兴战略性产业发展，未来产业实力将明显提升。16地市的产业结构，有15地市呈现“231”模式，城市与城市之间存在产业趋同的现象。从主导产业来看，除合肥、芜湖、蚌埠之外，其余城市多为能源型城市，如铜陵、马鞍山、淮南、淮北等，短期内较难摆脱，未来面临较大的产业升级换代困境。注重资本和技术的新兴战略性产业较少，主要集中在合肥、芜湖、蚌埠等城市，以上城市未来产业实力将越来越强。
图：2016年安徽省16地市三产比例
数据来源： CREIS中指数据，fdc.fang.com
表：安徽省16地市主导产业及本土支柱企业一览表
► 四看交通
城市并非独立发展，交通越便利，与其他城市连接性越强，生产要素流动越快速，经济发展越具备条件。
目前蚌埠、合肥对外交通网络最发达，中期来看，2020年前安徽省高铁将全线贯通，六安、淮南、滁州、芜湖等将实现与合肥之间的时空缩短，受益于合肥都市圈的发展。
安徽省16地市中，合肥和蚌埠对外交通通达度最高，铁路车次均在250次以上，且合肥新桥机场是省内最大的民用机场；其次为芜湖、阜阳、铜陵和滁州，铁路车次在100以上；宣城、亳州、淮北对外交通欠缺，目前尚未开通高铁线路。
图：安徽省16地市目前的对外交通情况
城际交通成为未来3年中国主要的基建投资之一，也是合肥都市圈未来发展重点。根据《合肥都市圈交通基础设施“十三五”规划(送审稿)》提出，近期合肥都市圈将建设以合肥为中心，以合六、合滁宁、合淮、合安、合杭为主轴的城际交通网络，基本形成“1小时通勤圈”和“30分钟生活圈”，淮南、滁州、芜湖、六安等未来受益巨大。
合肥轨道交通最为发达，芜湖、蚌埠、阜阳、安庆未来可期。目前全省仅合肥开通地铁1、2号线，其余城市均尚未开通。但芜湖、蚌埠、安庆、阜阳等均对轨道交通也非常重视，进行了多条线路的规划。
表：安徽省重点城市轨道交通线路一览表
► 五看资源
资源要素反映城市基建设施完善度和生活便利度，是一个城市留住人的关键因素之一。
各地市资源分布严重不均衡，合肥资源最为集中，蚌埠、芜湖次之，宿州、宣城、淮南、亳州等城市配套资源明显不足。
图：安徽省16地市资源分布图
► 六看周边压力
区域发展一体化使不同城市之间的“距离”越来越短，也为核心城市住宅市场需求外溢提供了前提基础。当周边城市的市场需求受到抑制，或市场容量已饱和的前提下，周边的三四线城市将很大程度上能够承接其外溢需求。
滁州、马鞍山、六安具有极强的地缘优势，长期仍能够承接南京、南京的部分外溢需求。从目前通勤时间来看，滁州、马鞍山地缘优势最为明显，距离南京高铁通勤时间不足半小时，六安也在合肥半小时通勤圈之内；其次，芜湖、蚌埠、淮南均在合肥、南京一小时通勤圈内，优势也较为明显；未来随着合肥都市圈、南京都市圈交通规划的进一步落地，芜湖、马鞍山、滁州、宣城也将受益利好，承接两大城市外溢需求的可能性进一步加强。
图：合肥都市圈和南京都市圈内城市承接合肥与南京外溢需求的可能性
城市楼市的发展不可能永远依靠周边热点城市的外溢需求带动，未来城市市场容量如何，是否具备长足的发展动力仍由自身的人口和经济产业格局决定。只有内在实力增强才能吸引人口流入及城镇化水平提高，从而带动住房需求释放，支撑市场长期健康发展。
最后，我们将16地市划分为四大梯队，对各城市未来市场容量及发展潜力做归纳总结——
☞ 第一梯队：合肥、芜湖
☞ 第二梯队：蚌埠、阜阳、滁州、马鞍山、黄山
蚌埠：交通枢纽型城市，实力中等偏上，产业、基建等速度加快，成长具备一定空间
阜阳：安徽第一人口大市，内生需求强劲，未来将持续释放
马鞍山：钢铁大市，居民购买力强，承接南京都市圈的辐射，未来市场容量可观
黄山：旅游大市，徽州文化聚集地，旅游地产大有可为
滁州：强地缘型城市，交通利好、产业优势明显，长期仍有发展空间
☞ 第三梯队：安庆、铜陵、六安、淮南、淮北
安庆：典型人口流出城市，市场容量一般，但房票安置制度和返乡置业潮影响下，短期有所为
铜陵：尽管经济实力较强，但人口基数小，未来容量偏小
六安：农业大市，紧邻合肥，合肥外溢需求带动楼市崛起，内生需求一般，后续动力或将不足
淮南、淮北：煤矿产业支撑城市发展，市场容量偏小
☞ 第四梯队：宿州、宣城、亳州、池州
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