华泰 | 房地产：普宅成过去时，降税促流通

上海新政点评：普宅成过去时，降税促流通

11月18日，上海市住建委联合上海市房管局、财政局以及税务局发文，取消普通住宅以及非普通住宅标准。新政贯彻926政治局会议以来围绕“止跌回稳”目标的政策组合拳，扩大住房交易优惠税收政策覆盖面，积极支持市场需求。9月底以来，随着政策的积极表态，市场开始转暖，一线城市市场信心走向修复通道，政策的持续落地有望稳固市场修复态势，促进一线城市率先回稳，进而带动全国市场预期改善，推动行业整体企稳。

响应贯彻“四个取消”，普宅标准已成过去时

10月17日的住建部会议上，地产政策组合拳被归纳为“四个取消”、“四个降低”、“两个增加”。普宅标准的取消即其中一个方面。实际上在9月29日上海出台的地产新政已经提出要“及时取消普通住宅标准”。本次政策是存量政策的落地，将于12月1日正式生效。

交易税费显著下行，促进改善需释放及二手房流通

调整前，上海普宅标准为建面144平及以下、五层及以上多高层住房。调整后，与普宅一样，非普宅也可享受税费减免，变化在于：1. 不满五或不唯一住宅，个税减半。个税税基为税务核定价减增值税，原来的税率为2%，新政后下调为1%；2. 增值税满2免征（调整前满2需就增值部分以5.3%的税率缴纳）。此外，随着全国契税政策调整，上限由3%下调至2%，调整幅度最大的是面积小于140平的二套房，契税从3%直接降至1%。假设一套二手房为满2不唯一的非普宅，成交增值率30%，新政后可节省的税费占成交价的比例达3%-4%。一系列政策侧重于改善需释放以及二手房流通。

政策持续落地，是市场维持活跃度的稳定剂

10月全国销售面积及销售金额均实现大幅收窄，从高频数据显示，11月以来热度还在持续。1-15日，54城新房销售面积同比+12%，其中一线+54%，二线+5%，三线-5%。26城二手房成交面积同比+25%（10月+15%），其中一线+66%，二线+13%，三线+38%。我们认为政策持续落地有望延续市场信心，为行业尽快回稳增加砝码。

风险提示

行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。

行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。

部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。