新形势下的房地产融资

（项目融资第105讲，新形势下的房地产融资。第一部分：吴建斌对房地产大势的判断。第二部分：当前房地产融资还有哪些可以做。第三部分：一个小众的房地产融资渠道－－－区域股权交易中心。

本期主要讲解新形势下的房地产行业发展方向及融资方法。

强力推荐本期文章 。基本上周围朋友问过我的、与房地产融资相关的 大部分 问题都可以从本文找到答案。

国家政策在变，市场环境在变，我们的金融手段和 运作 方式也应该随之改变的。本文第一、二部分是讲解了房地产市场的形势和目前比较好用的融资方式，第三部分则是一个小众化融资手段，大家做一般了解即可。

提醒大家注意的是，第一部分作者吴建斌，就是前阵很火的书＜＜我在碧桂园的1000天＞＞的作者，原 碧桂园原执行董事、首席财务官，后 转投到阳光城。他的观点 非常赞，都是贴近房地产市场的真正心得，大家仔细学习，深入领会吧。

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第一部分：吴建斌对房地产大势的判断

以下为演讲全文：

大家好，应格隆汇的邀请，参加今天的演讲。我这两天出差去了西部的一个城市，之前我的同事邀请我去那里看一看，我说没有时间，但后来他们坚持让我去一趟，说你一定要来。

我花了两天时间调研了下这个西部城市的房地产市场，最大的感受就是这个城市目前所处的阶段，有可能像深圳在 90 年代或者 2000 年这个时间点。我看到整个城市，现在到处是塔吊。访问了几家房地产公司，在手土地面积都是几万亩，最少的也有几千亩。市场的动力非常强，这个城市这几年 GDP 在全国排位很高。

我也分析了一些这个城市的数据，今年一季度 GDP 增长是 10.1% 。从这个现象我们可以看到中国的房地产市场，存在一种分化的局面。我感受非常深，当我们觉得整个中国的房地产市场，在目前的调控之下，遇到诸多困难，但当我们走到像这样的城市时，却又几乎感觉不到调控。我们知道中国市场非常大，绝对不仅仅是北上广深这几个城市，中国市场从东到南，从南到北，由于发展的阶段不一样，所以房地产市场的表现特征也不一样。这是我在这个西部城市待了两天的感受。

一、对房地产行业的预判

今天我的演讲分几个部分，第一部分是对当前房地产行业的总体判断。这个判断未必准确，是我个人的一些见解。目前房地产市场总体给我的感觉，像天空上飘了一片乌云。

过去几年，特别是 2015 、 2016 年，我们房地产市场的各种前端融资非常热闹，钱也很多，你想融资，资金来源渠道很多。 2015 、 2016 年，房地产市场也经过了一轮大的增长，我认为最主要的还是金融市场的推动，特别是像我们当时非标型的发债市场的推动，房地产企业无论评级 2A 还是 3A ，在国内市场融资几十亿资金，或者上百亿资金是非常容易的，那个时候中国国内融资比较方便，境外市场融资也比较容易。

在这个阶段，我们知道信托融资、地产基金的融资，这些融资在快速增长的情况下发挥了非常重要的作用。但是经过了两年的发展，作为一个地产人，我深知当前融资环境发生了多大的变化。现在的融资难度非常大，融资成本也在上升，在这些方面，地产公司真的感觉面前飘了一朵乌云，而且这朵云很厚，就在我们头顶上。

除此之外，这两年，特别是在房地产市场，多项政策一直在加，没有放松。有人说是五限，有人说六限，差不多在房地产市场，能限制的都在使用。对房地产公司来讲，这是一个非常不利，不好的消息，市场在执行过程中难度很大，再加上融资成本也在上升。

在目前的融资市场，差不多只有开发贷才能保持和过去差不多的融资成本水平。其他的融资工具，融资成本，从我自己操盘的角度来看，起码上升了 5% 到 10% 。

以前已经和房地产商有合作的有些银行或者金融机构，已经签了贷款和约或者部分资金已经在使用，后面还有一些合同没有使用的，差不多在这个阶段、这些金融机构都要求改签合约，或者有补充协议。补充协议的目的，就是金融机构在资金链收紧的情况下，需要发展商承受融资成本上升带来的成本。

既然是乌云，如果来一阵风就可以吹走，这个风可能是政策风，有可能是因为其他什么原因，这些乌云就会被驱散。但是在这种情况下，作为我们从事房地产行业的企业，怎么判断这个市场？

我是这么判断的，我认为目前我们现在的限制政策，短期内不会取消。当然会有人问，多长时间才能取消？作为企业来讲，战略部门一定要做一些先行性研究、预见性的判断。

我们在内部做过很深入的研究，我们判断政策限制，应该还会持续两年时间。两年的时间，对房产公司来讲，有些企业可能就是冬天，但又有些企业可能是春天。房地产公司最主要的，是要靠强大的资金支撑，如果没有足够资金储备，让自己过好这个冬，我相信压力是非常大的。

第二个方面，我认为调控的常态化也是不会改变的。房地产企业从 90 年代开始，到现在已经走了 30 年的时间，我们这些做房地产的人所经历的，就是每几年调控一次，而且每次调控都在加码。目前，加码已经到了历史上最严厉的时候，至于还会有什么新的举措，还不知道。这个行业就是这样，为什么会是这样？就是因为这个行业表现太好了，当别的产业还处于比较艰难的时候，利润率还处于比较低的情况下，房地产行业在蓬勃发展。

在经济的大环境下，我们去年保持了 6.6% 的经济增长，今年一季度保持 6.8% 的增长，这个增长趋势也没变。我们也知道房地产在我们国民经济的整体里面占比太足，几乎占了这个大饼里面的 20-30% ，拉动五六十个行业。所以房地产对经济增长贡献是很大的，所以经济增长只要不下滑，房地产的贡献，就一直是很大的。

我们还有一个判断，头顶上的乌云虽然短期内不会消失，但是长期应该会消失，应该政策会根据调控的需要和国家发展做判断和安排，但因为之前毕竟不是完全的市场经济安排，但随着各方面的健全，各方面管理和监管到位，这些政策引导，也会逐渐市场化。

房地产企业这么多年增长走过来，其实很多公司的管理基础还是很差，在过冬的这个时候，我们要苦练内功。房地产企业和金融密不可分，现金流的管理，是房地产企业最核心的方面。当然现金流我们也知道，一般包括两方面，一个是自己的经营现金流，另一方面是融资现金流，当融资环境出现了一种困局的时候，我们必须要加强自己内生的管理。

在这种情况下，房地产行业可能会出现四方面的特点：

第一是长期利润率趋于下降趋势。这和巴教授的判断完全一致，长期处于下降趋势。到什么程度？整个社会平均利润率就是房地产行业最终利润率下降的目标。我们也知道过去房地产行业毛利率都在 40% 、 50% 之上，而且规模又大，利润率又高，当别的行业只有 10% 、 7% 、 8% 的时候，房地产有这么高的毛利率，你想想这个行业多好？但是这个趋势已经在逐步下降。

第二个，野蛮增长。原来开发房地产，只要有房子就好卖，不管房子建在哪里，水电煤气也不通，在那个年代，只要是房子就好。但是现在这样的房子就不好了，现在是品牌发展的年代，越有品牌的发展商，在市场上的房子越是好卖，品牌甚至比质量都更重要。

第三个，开发商有可能向运营商在转变。大家判断房地产要转型，到底怎么转，见仁见智，有很多种选择。我的选择就是开发商向运营商的转变，这个趋势也是不可逆转的。

第四个，行业的集中度提高。行业集中度在过去从 2012 、 2013 年以来，集中度明显提高，前 10 家房地产公司，前 50 家房地产公司，前 100 家房地产公司，在市场的占有率逐步拔高，特别是前 10 家，占到市场份额的 30% 、 40% 以上。

有人预测，前 10 家房地产商有可能在 2020 年，有可能占市场份额到 50% 。大家不可想象，有 10 家房地产公司占中国十几万亿市场的 50% 。这是非常震撼的一件事，如果这件事情发生，这个行业的整合就完成了。这是我们对大势的判断。

面对乌云，作为房地产企业来讲，有时候也需要有逆向思维。顺向思维很重要，但是逆向思维也很重要。当我们在做逆向思维的时候，我们可能考虑一些因素，这些因素是什么，让我们产生逆向思维的结果，可能有几种东西：

第一 ，城镇化的方向。城镇化的方向就是国家的政策，目前中国城镇化发展 60% ，发达国家 80% ，还有 20% 的成长空间。这个变化会产生什么结果？有钱的阶层会向一线城市集中，次有钱人可能向强二线城市集中，钱不多但是想享受城镇化成果，要向县级、县市级走。这是国家推动的结果，也希望看到的结果。

第二 ，老百姓追求美好生活是一个方向。什么叫美好生活？就是我们现在追求和两三年前追求生活质量是不一样的，什么叫美好生活？城市交通要好，社区周边配套要好，社区的设计要好，社区的功能要齐全，户型要好，户型配套的高智能化东西要到位，从房间的角度我理解的就是这样。这个策略没变，我们就知道房地产的方向在哪里，也很清晰了。

第三 ， GDP 仍然是考核或者衡量一个国家水平的动能。一季度 GDP6.8% ，是全世界最快的经济体，再加上我们的饼很大，在这么大饼的基础上，增长 6.8% ，这是很巨大的数据。这个数据的背后显示了中国经济，目前仍然保持非常强的活力；另一方面，我们投资、在推动经济成长。再换一个角度看，在经济活跃的过程中，会有一批人受益。中国人的有钱就买房子的心态，这种做法一直没有变化。经济的成长过程中，又会有一批新的阶层出现，他们有了钱就会买房子，更有了钱就会买更好的房子，买改善性的房子。

第四 ，房地产行业，毛利率虽然在下降，但是房地产行业的毛利率、净利润率仍然是所有经济体里面最好的一个。在这种情况下，经过四个因素的分析，作为房地产公司来讲，方向还是比较清晰的。房地产行业里面最核心的三大因素：人、土地、资金。谁拥有了最优秀的人，你在房地产行业就有立足之地；谁拥有了丰厚的土地储备，你在行业就是战无不胜；谁拥有了更大的资金来源，你这个企业在最艰难、或者未来调控过程中，你仍然活得比别人好。

前几天，我在微信里看到有个土地储备方面的排名，有些公司，目前土地储备达到了 3.1 万亿的土地储备，很简单，正常房地产公司土地储备一般会维持开发 3 年， 3.1 万亿正常情况下，如果各种因素能配套的话，每年销售量就应该是 1 万亿。第二第三名的房企，土地储备是 2.8 万亿，再接着 2.5 万亿。你拥有的土地储备在下一步竞争里面处于主导因素。

另外是人的因素，人的因素也是房地产公司里面最关键的。有些公司推行双赢机制，有些推行双享机制，这是为了获取市场上最优秀的人所设的机制，就是把市场优秀的人跟公司的各种利益紧紧连在一起。我们的诉求，就是经过发展之后，企业获得更好的收益，老板愿意把钱拿出来与我们的员工或者合伙人分享，我们很多房地产公司都在学这一套机制，这套机制目前看起来，能发挥很好的作用。

当前大家最关心的是资金问题，我找了 2017 年公布业绩的几家公司的业绩表，可以发现什么呢？碧桂园 2017 年业绩结算 2269 亿，毛利率 26% ，利润 260 亿，分析员分析说，预计 2018 年，碧桂园计划销售目标是 7000 亿。万科去年结算 2429 亿，净利润 281 亿，预计 2018 年目标销售 7000 亿。

这张表大家应该这么理解：

一个是这些地产商对未来是充满信心的。你可以看到 2017 年碧桂园销售 5500 亿，如果 2018 年目标是 7000 亿的话，增速还是很大的！万科 5239 亿的销售规模，到 2018 年他的规模也可能是 7000 亿。从这些公司列的目标来看，对未来是充满信心的，不管市场怎么表现，不管大家怎么看，也不管评论怎么样，这个做法，对市场未来的前景，是很看好的。

第二个方面，可以看到 2017 年这些公司的业绩都是创他们历史上的新高，但这不是新高，很快会被 2018 年业绩覆盖。非常简单，比如 2017 年碧桂园的销售是 5000 亿，结算收入是 2269 亿，也就是说 2017 年，还有不少的销售收入会到 2018 或者 2019 年才结算，如果毛利率保持不变的情况下，利润是要翻番的。换句话说， 2018 年，我们所列的地产公司的盈利会翻番。

第三个方面，这个表只是列了十家公司，其实可以列前一百家公司，每家公司对 2018 年的销售都是充满期待的，不管市场发生什么变化，不管现在金融市场多么紧张，他们对市场的前景都是非常看好的。

土地市场呈现的主要特点：

第一个，向县乡一线在覆盖。原来市场覆盖大多数在一二线城市， 2016 年、 2017 年以来，已经开始覆盖三四线城市，有的公司已经覆盖乡镇。这是一个趋势，全国覆盖。为什么会出现这样的现象？因为一线在限购，市场那么多流动的资金、富裕的资金要找出路，出路找哪里？一线投资不了跑二线，二线投资不了跑三线，三线跑不了去乡镇，资金在一步步外溢。所以土地市场现在呈现三四线市场的土地大家争得火热，三四线城市以下的五六线城市也开始火热。

其次，城市群周边为主要战场。巴曙松教授叫三大城市群， 3+6 的城市群结构。分析一下房地产公司的 2017 年业绩，会发现主要城市的城市群，特别是华南以深圳、广州为中心的，华东上海、杭州为中心的，北京、天津作为中心的，这三个城市群带来的销售贡献在每一家公司的占比非常高。在未来还将继续以这种态势推进当中。

第三，房地产公司原来专注做住宅房地产，现在实际上产城融合。比如特色小镇，现在往这方面推进。从几家公司可以看到，最近都在提出一种特色小镇、产城融合的战略。恒大拿出 1000 亿在科技方面做项目，每家都有自己的打法，核心就是产城融合。

再接下来，就是与金融机构的完美结合。房地产公司都要靠金融机构，而项目的发展还是靠金融机构，没有强大的资金支持，房产公司很难发展。房地产的利润，就来自两部分，一个是销售收入，一个是融资带来收入。

从这种情况来看，房地产公司的高周转仍然是利器。最近网上可以看到很多公司，不但签出很多文件，希望项目上加快周转，为什么会这么做？

其实很简单，因为现在的融资成本上升 5-10% 。这 5% 到 10% 通过什么方式，可以让融资成本既能接受又能推动产业加快发展？你的施工期、销售期要短、资金回流越快，那么你在市场竞争就具有优势，如果借到一笔 10% 利率以上的资金，原来别人 6 个月就能销售，而你放 5 年才销售，这个最后的结果差别非常大。

第二个特点 就是限价，采取合作开发的策略。我们现在有一块地，三五家房地产公司大家共同去做。既然不能做最大化，那么价格不要谈得太高，发挥自身优势，每个人在市场份额里面仍然可以分。

第三个 是并购基本过去了。过去几年房地产公司高速发展， 60-70% 是并购获得的，很多房地产公司在各个地方，把能够并购的资源都拿了，现在越来越少，所以招拍挂是未来获得土地最核心的渠道。我认为： 招拍挂，旧改 以及 产城融合 有可能变成下一步获得土地的主要来源。

二、对变化中的融资方式的预判

融资非常重要，融资成本前面已经讲过这些观点，大家可以看一看。在融资方面，我这样认为：尽管国家在融资方面关了一扇门，但会开若干的窗，门关的是非标的。我们的金融市场真的是需要这样一些标准，这个市场越规范、越有序，其实对整个房地产行业或者国民经济都是利好。把非标关掉是没问题的，对房企来说。关了一扇门，会开了很多窗。

我举几个例子，开发贷、并购贷、抵押贷没什么影响，这些仍然存在。 然后开的另外一扇门比如有资产的融资，有证券化、 ABN 、 CMBS 、 ABS 是房地产公司开发的，核心点是用于资产。 作为财务人员来讲，我们经常要看资产负债表，资产负债表主要分左右方，左方资产方，右方是负债权益方。 如果你会看资产负债表，就会觉得每个科目都可以融资的，应收款可以融资、收租的资产可以融资、成形的资产可以融资，正在路上的资产也可以融资，在建工程可以融资、商业资产可以融资，酒店资产可以融资……

再加上去年以来，我们国家正在推行长效激励机制的建议，所以长租公寓市场的融资也是非常可观的。这分为两种，形成或者已经可以出租公寓可以融资，没有建成的长租公寓也可以融资。渠道很多，我们可以通过发债、信托、银团，可以通过境内外，我们想得到的融资工具差不多在这个市场都可以用的。只是每个工具用的时候所产生的结果不一样，有些可能需要时间很长才能融到一笔钱，有的可能需要时间很短，这都不要紧，如果你知道能给公司带来很好的融资，按照不同的时段，不同的团队安排、激励，这些问题都可以解决。

我在这次峰会上举些例子，比如阳光城（ 000671.SZ ）是一家地产公司，全国排名 16 、 17 位，各种指标排下来 18 、 19 位的水平。眼看着市场非常好，前景吸引人，在这种情况下，房地产开发的三大要素之一的人，就是优秀的团队已经构建完成，土地目前有将近 5000 亿货值，虽然不高，但还可以。

5000 亿货值按照我们开发结构来讲，就是 2-3 年时间，当然接下来，就要解决资金问题，当我们认识了这个问题的时候，阳光城的团队就是在推动各项融资方面要花很大功夫，所以我们怎么样融合团队，每个团队有不同的激励机制，而且在国家政策允许的情况下。

举个例子，我们的 REITs 做了 30 亿，这是深交所批的。还有在建工程，我们自己盘点一下，我们在将来的三年，在建工程在施工方面需要建安费，我们为建安费做融资，会发公司债，这些都是正在做的事情。

比如我们全国首单购房 ABN 。这个是 15 亿，已经完成了，非常有效。虽然花的时间很长，我们做这个产品的时候，大概前前后后花了三个月的时间，金额也大概做了 14 亿，对房地产公司来说， 10 多亿资金并不多，但这是一个创新。我们把资产负债表分割之后，觉得这一块可以带来收益，过去看不上这个钱，但是现在对我们来说，也重要，就是把购房余款打包形成了一个产品。

比如我们在做 CMBS ，叫商业抵押担保的证券，这个可以赚八个多亿，我们把西安一个物业进行质押，质押之后变成一个产品，然后发掉，成本不高。

在物业管理方面，我们物业管理费 ABS ，也可以做，这个做 7 亿对物业公司来讲也是不少的钱，把创新的融资工具带来的资金加起来也有几百亿。对房地产企业来讲，正常的销售在继续之中，除此之外，把资产负债表进行分解，又能带来几百亿资金，这就有很大的贡献了，这也是我们财务工作者应该体现的价值。还有商票付款、保理、信托、境外发债等这都是我们可以做的。

三、对房地产业的总趋势判断

刚刚已经提过，对房地产公司来讲，人、土地、钱三者不能缺一，当人的问题解决好，要解决土地问题，当土地问题解决好，要解决钱从哪里来的问题，钱有很多途径可以获得，不是单单的营运收入，并不是没啥事可以做。总而言之，我对房地产市场有一个粗略的判断。

如果人到位、土地到位、资金都到位了，那么这家公司在房地产行业里做的就不错，我对房地产预测：以现在的发展速度或者各种因素的具备之下， 10 年以后房地产市场总量有可能是 20 万亿。做一个假设，销售面积不变，我对销售价值做 3% 的提升， 10 年以后就是 20 万亿的市场，这是有可能发生的。

我最近去了好几个城市，特别是西部一些城市。像西安、昆明，包括深圳在内，一线城市房价从数据来讲是有所下降，但这不一定是真实的，西部的城市增长都是 50% 或以上。所以全国普涨的情况下，保持 3% 的递增，有可能在 10 年后，我们市场总额就是 20 万亿。

在 20 万亿的市场里面，我认为强者更强，特别是前 20 强的公司会表现非常优秀，占比提高，特别是未来 3-5 年还会保持 40% 、 50% 甚至一两倍的成长。另外，就是强强合作会更多，大的地产商和大的地产商合作，大的地产商跟拥有土地的土地商围绕土地的合作，这种合作趋势非常明显。中小地产商不是没机会，只要有能力，以共存的立场把拥有的土地拿出来，合作为主，发挥自身的优势。

另外一个在打法还是高周转，房地产公司化解风险最根本的就是高周转，越快越好。很多公司的钱可能是一块钱周转一年一次，如果一块钱一年周转两次活或者周转三次，效果就会很好。房地产市场能实现高周转，最核心的通道就是住宅房地产，住宅房地产市场需求量非常大，不会枯竭，也没有到天花板。除了正常需求以外，我们还有对美好生活的追求的需要，这个可能永远不会变，这是件好事。还有一个需求是产城融合，最后一个是产融的结合，这是房地产最重要的趋势。

以上的分享是我个人的看法，未必对，仅供参考。谢谢格隆汇的邀请，也谢谢大家的聆听。

（摘自：格隆汇　　原标题： 阳光城执行副总裁吴建斌：对房地产业及融资方式的预判 ）

第二部分：当前房地产融资还有哪些可以做

前言

2018年，受地产调控及金融监管新规影响，房企的融资可谓雪上加霜、举步维艰。ABS、Reits等多元化创新融资方式或成为房企融资破局关键。

年年政策收紧，没收十八般武器

“部分银行暂停授信”、利率上调， 与此同时，银监会以及各地银监局出政策和开罚单“两手抓”，房企融资“明道”“暗道”多条业务线被按“暂停键”。

01

河南银监局

根据河南银监局指示精神，当地最新监管标准口径如下：

1、不得向房企发放流动资金贷款；房地产类只认“四三二”的项目标准；

2、禁止投资房地产类公司的应收账款模式；

3、应进一步细化各个项目的合规性分析，从严把控。

02

上海银监局

上海银监局发布《关于规范开展并购贷款业务的通知》（4号文）。文件强调：

1、并购贷款投向房地产开发土地并购，或房地产开发土地项目公司股权并购的，应按照穿透原则管理，拟并购土地项目应完成在建工程开发投资总额的25%以上。

2、要求银行不得对“四证不全”房地产项目发放任何形式的贷款。

3、并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金。

4、防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，确保贷款资金不被挪用。

03

HF银行

某股份制银行下发通知， 暂停受理房地产行业新增授信业务，存量业务中原有房地产公司借壳其他公司或通过通道贷款的业务也要逐步回归本源。

主体，城市和模式 都在监管中分化

01

趋势预判

1、从最新的地产百强榜来看， 大型房企/龙头企业的销售集中度进一步提高，金融机构会进一步向此类企业靠拢， 与重点交易对手达成战略合作，集中投放，呈现马太效应。

2、从城市分化来看，多个二三线城市纷纷发布了人口引入的鼓励类政策， 一线城市挤出效应和人口流向叠加，在此类城市集中布局的房企可能会有一个比较丰裕的现金流流入。

3、从融资方式来看，私募基金、资管计划通过委贷参与地产融资，保险资金直接参与债权类地产融资面临阻力，但是集合募集性质的信托资金，以及部分银行资金还可以投放。 同时，资金成本上涨、杠杆比例下降、项目要求提高已是必然趋势。

4、从主体分化来看，大型房企产品线完整，城市布局合理，在建可售储备充裕，融资工具样样俱全，需要考虑的是把业态和开发阶段拆细，结合现金流特点，对应不同的融资渠道。哪类项目用哪类资金，实现项目交叉支持，最大化利润率，调节负债结构，充实资本盈余。

小型房企，能活下来就不错了，活下来之后才能思虑，自己的差异化优势在哪里，存量的项目储备还有多少，如何将仅有的标的和可用的工具运用到极致，在存量资产盘活中寻找机会。

来源：中国指数研究院

02

地产融资模式探讨

* 为了便于后文交易结构的展开，鉴于信托计划股债皆可的便利性，均以信托计划为放款工具进行探讨，其他各类主体可借鉴参照。

符合“四三二”的常规贷款业务 就不说了，这种四肢健全的项目能绕过银行信贷的天罗地网落进非标狗的手里，怕是有什么不为人知的隐疾。

明股实债的大信托 也不用提了，主体不要黑名单，城市不要太偏僻，有几个联动项目帮帮忙，大概也能找到些激进的市场化机构，包装一个漂亮的结构。

「表外项目培育好，小股操盘不并表」。 在公开市场土地拍卖逐步降温，转向高比例长期限自持用地挂牌的大形势下，房企通过拿地实现项目储备越来越困难，我们看到越来越多的主体通过项目收购进行规模扩张，并可通过成熟项目的运作迅速进入销售阶段。

Wind资讯数据统计显示，2016年，房地产行业并购案宗数为232宗，涉及金额为4058.98亿元，同比上升40.99%；2017年，房地产行业并购案宗数为315宗，涉及金额为3291.28亿元，同比微降18.91%；2018年截至1月31日，房地产行业并购案宗数为23宗，涉资495.53亿元。

在行业集中度愈加明显的当下，项目并购不仅是中小房企甩卖资产求生的手段，也逐步成为大中型房企储备粮草的方式。 此类融资方案由于杠杆的运用通常伴随着负债率的攀升，影响房企主体评级和再融资顺畅；如能通过交易结构的安排，在表外先实现项目的培育，产生现金流后再并入上市房企，一方面锁定了操盘主体和退出渠道，另一方面为交易对手实现阶段性出表，降低负债率。

「各类资产现金流，证券化是主流」。 目前房地产资产证券化主要操作模式包括“类REITS”（住房租赁、商业物业）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、运营收益权ABS、物业费ABS和购房尾款ABS等类型。

相较于房企原有的开发贷款、权益融资、非标融资、债券融资（境内外）等外部融资渠道， 资产证券化的优势在于：发起人将自身持有的基础资产“真实出售”给SPV，能够实现风险隔离；同时，挂牌之后形成了标准化资产，能够吸引机构投资者低成本资金进入，在非标监管环境趋严的形势下，通过多种形式底层资产现金流的安排和重塑，成为房地产企业全链条融资的重要途径。

以某大型上市房企近期落地的两单资产证券化融资模式为例，其底层资产类型已极大的丰富和完善，发行时点及发行方式灵活且多样，可为市场提供普遍的借鉴。