文 | 刘远举

7月17日，广州市政府发布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。该案的目的，是为了贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，积极支持租赁住房方式，加快构建租购并举的住房体系，而这个方案立刻引起了舆论的热烈关注，是因为其中有关于义务教育入学权利“租购同权”的内容。

这个方案规定“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。

该方案最终如何影响房地产市场，还得看细则，而“具体细则由各区教育行政主管部门制定。（市教育局牵头）”，还在进一步的制定之中。不过，既然原则确定，不妨揣测一下，由此导致的变化。

首先需要搞清楚的是，现在广州各地也有租房有学位的政策，但是这种这种租房者往往被统筹到同学区相应较差的学校。从字面意义上看，这并不是同权。此方案给出的租购同权，应该是指同为户籍人口，或者同为绿卡人口，无论租购，子女入学的待遇是完全一致的。

一个学区中所有的住房都是潜在的入学指标，以前只有通过出售激活，而出售门槛高，会限制潜在的指标被激活。好学校往往在老城区。老人往往故土难离，比如上海内环，有大量的老人拿着微薄的退休金，住着400万的房子。但要他们搬到郊区住200万的房子，换出200万现金，他们肯定是不愿意的，所以，这个学位无法盘活。但是，如果名义上租一间房给一家人呢？甚至是真的租给一家人，自己搬到500米外的非学区房呢？这样一年可以增加3万现金。显然，这个门槛会低很多。这就把以前不能用的学位资源盘活了。

一个区域，本来可以用来入学的房子只有出售的那几套，现在，所有的房子都成为潜在入学的机会，于是，可用于入学的房子就变多了。假设一个区域，对口顶级学校。有100套房子，只有5套出售。想读这个学校，就得抢着5套房子。现在租购同权，潜在可以读这个学校的房子就是100套。95套中，有肯定有没读书需求的人，就可以租一间，或者假装租一间出来。显然，入学的指标在住房这个前置性门槛上，稀缺性降低。

租购同权之后，肯定会有更多的新生获得入学资格。不过，住房这个前置门槛的稀缺性降低，并不意味着教育资源更多。本来5个学生，现在变为100个学生，而且是同权的，怎么办呢？这就需要后续的筛选机制，比如教育系统抽签、电脑排位。对家长而言，变化就是学区房价格下降，但同时要面临更激烈的电脑排位等筛选。

对于教育部门，这意味着什么呢？

学区房的价格，反映的是教育资源不均衡。十八届三中全会公报提出了教育资源均等化，缩小校际差距的目标，并提出了教师、校长轮岗制度，所以，学区房高昂的价格，始终提示着一个地区的教育资源不均衡，对政府部门是一种政治与改革压力。

十八届三中全会给出了教育资源均等化的改革方向，提出“构建利用信息化手段扩大优质教育资源覆盖面的有效机制，逐步缩小区域、城乡、校际差距。统筹城乡义务教育资源均衡配置，实行公办学校标准化建设和校长教师交流轮岗，不设重点学校重点班，破解择校难题。”

租购之差别，无非贫富，自然而然，富人少而穷人多，那么，同户籍、不管租购，都享有相同的入学权利。起码是在同户籍人群间，一定程度上均衡了教育资源。这在政治伦理上、公平性上，甚至人数对比上，都是讲得通的，政府一视同仁，肯定理直气壮。其最后的结果，也必然受到舆论的支持的，是一种政绩。

当然也有不同观点。有人认为，租购同权之后，买了学区房的人在孩子毕业之后，也不必像以前那样再卖掉，可以用来出租，这样会推高房子的租金，房租收益越多，房价则越高，所以，租购同权，只会更加抬高学区房的价格。不过，中国现在的房价早就与出租价格脱钩了，房价的上涨主要取决于未来涨价的预期。

此外，中国中产家庭对教育的投资，其实并不见的多高，所谓学区房的高价其实是一种投资，以后卖掉还可以赚回来。所以，购买500万的学区房，并不是说家长对孩子教育的预算会高到500万。而且，即便租了学区房，并一定意味着能上到好学校，还需要过抽签这一关。所以，租金的上涨必然是有限的。

另外，即便租金上涨，会从收益上推高房价，但与此同时，有入学需求的，除了购房，也可以通过租房解决，这必然消灭一部分购买需求。需求少了，显然会降低房价。更重要的是，需求降低，会降低人们对未来该地区房价上涨的预期，这才是影响房价的最大因素。所以，租金上涨与需求下降，那个对房价更重要，就不言而喻了。

另外，有观点认为，带有优质学位的出租房，并不会有想象的多，很多老人要留给孙辈上学，所以依然会奇货可居，租购同权冲击就有限。但是，实际生活中，并不会有那么多房东都需要入学的。从孩子小学毕业，到孙子读书，中间要隔30年，起码，这中间有20年是不用考虑学区房的。

所以，只要租购同权真正能落实，学区房的降价是大概率事件。显然，这个政策会伤害不少已经购买学区房的人的利益。李嘉诚说过，房地产的三大要素是地段、地段、地段，地段是长期形成的自然、社会禀赋，上海的黄浦区，北京的老的东西城区，都是经过无数年代固化而成。相比之下，学区房的三要素是，政策、政策、政策，而且还都是短期政策，更何况，这个教育资源非均衡化的政策与十八届三中全会给出的教育资源均衡化大方向是矛盾的。

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