【月度金牛简介】
为让读者更深入了解房地产板块上市企业，亿翰智库将在每月8日、18日和28日重磅推出“月度金牛”系列企业研究报告，每次将深度解剖1家房企，并逐步覆盖所有在内地从事房地产开发业务的上市企业。旨在从亿翰所擅长的战略视角，对上市房企进行更为专业的研究分析，为读者甄别企业优劣尽一份绵薄之力。
本文作者/ 张化东 李婷婷
引言：行业周期新趋势——整体变动趋稳、不同能级城市分化
（一）价格周期显著，城市趋于分化
（二）地价整体上升，波动频繁发生
（三）避不开的周期，行业兴助企业兴
上篇：金地集团——5年的沉寂与再次复兴
（一）慢两步已慢于行业巨头
1. 09年行业回暖时慢一步
2. 12年行业回暖时慢一步
（二）困局：土地投资节奏
1. 拿地滞后，销售受困
2. 推出刚需，利润率下降
（三）破局：三招制胜突破千亿
1. 拿地避免追高，权益占比降低
2. 土储结构丰富，周转效率提升
3. 客户人群细分，产品结构改善
（四）二次复兴：17年上半年已重回前十！
1. 销售额已进前十，全年销售看好
2. 融资能力强，发展后劲充足
下篇：世茂房地产——眼下是最好的时代
（一）发展中难免有低谷
1. 世茂房地产与世茂股份，同业竞争困扰
2. 第8到第16，特殊的两年
（二）2011-2014年：繁荣下的危机
1. 销售额翻番，冲进企业TOP10
2. 猛进三四线，土储结构错位
3. 土储点多面广，盈利能力中等
（三）2015-2016年：去库存与降杠杆
1. 优化区域布局，回归一二线
2. 优化债务结构，净负债降10%
（四）2017年：力破千亿的关键年
1.标杆项目改造升级，内部同业竞争缓和
2. 17年已售451亿，期待下半年突围
结语：房企发展从未脱离土地端
（一）整体失衡：企业战略节奏与行业周期同步
（二）结构失衡：企业战略布局与行业周期异质
引言：行业周期新趋势——整体变动趋稳、不同能级城市分化
自2008年以来，中国房地产行业进入到新的发展阶段，房地产企业竞争由野蛮生长转化为专业能力之间的比拼。与所有行业一样，房地产行业也有周期性，同时，房地产行业周期往往与宏观经济情况紧密相关。往往那些具备前瞻性战略眼光、跟上行业发展的企业才能获得市场红利，换而言之，房企战略节奏与行业周期相适应，才能发展壮大。
分析2009年至2017年间70个大中城市新建商品住宅价格指数，商品住宅价格经历了三个阶段的波动，一是2009年至2012年期间，二是2012年至2014年期间，三是2014年至今。
相较于前两个阶段，2015年以来的价格上涨呈现更为明显的分化趋势。一是价格指数环比变动转折点的差异，一线城市价格指数环比增加时间早于二线城市，二线城市又早于三四线城市；二是价格指数变动幅度差异，一线城市环比变动远高于二线及三四线城市。行业还是那个行业，市场还是那个市场，而市场内部已悄然发生巨变，房地产市场按照不同能级城市被划分为一线城市市场、二线城市市场与三四线城市市场。
图表：2009-2017年70大中城市新建商品住宅价格指数（分能级算数平均）
2009年以来，所有城市地价均呈现上升趋势，其中一线城市地价上升最为显著，二线次之，三四线增加最少。单就价格来看，虽然一线城市地价大起大落、波动较为频繁，但仍不能阻碍其强劲的增长势头，2017年6月，一线城市推出的楼面价均价已高达10841元/平方米，约为2009年6月的4倍，为地价最贵的市场。因此，能否在地价波动中把握好低点成为决战一线城市的关键因素之一。
由于涉及资金量大、产品开发周期较长，行业周期对于房地产企业十分重要，顺应周期发展，与市场需求发展步调一致的企业往往发展较快，而违背市场周期的企业往往面临更多阻碍，换言之，行业兴助企业兴，行业兴、企业不一定兴。
注：金地集团旗下有住宅业务及商业地产业务，分别由金地集团（600383.SH）、金地商置（535.HK）专业化运营，本文下文所指金地集团（600383.SH）仅指住宅业务。
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金地的转机出现在2014年以后，主要是三招制胜，一是新增土地储备权益占比明显下滑，通过低权益拿地分散风险、输出金地品牌；二是新增项目大小及容积率更适合企业自身情况，同时企业的周转效率提升；三是产品线跨度扩大，产品指向人群更为广泛。以上三点有力推动着企业的规模扩张。
1. 拿地避免追高，权益占比降低
以往金地拿地都追高，市场越火投资力度越大。而在前所未有的市场高点2016年，金地新增土储仅同比增加19%，这一次，金地没有疯狂拿地，而是出乎异常的冷静。拿地少会影响金地投资开发吗？答案是否定的！截止2016年底，金地总土地储备已达2950万方，是金地土储面积的最高点，完全能够应对未来3至5年内的发展。
图表：2014-2016年金地拿地情况
除了没有追高，每年新增土储的权益占比也在下降。2009年至2016年，金地新增土地储备权益占比整体呈现下降趋势，而权益占比真正的下降始于2014年，2015/2016年两年，整体新增土地权益占比下降到50%以下，有效降低了土地成本。
2. 土储结构丰富，周转效率提升
这里的土储结构主要分析土储的容积率构成，2014年至2016年，金地拿地容积率更小，相对于2012/2013年加推刚需项目，对于擅长打造豪宅的金地而言，中高端项目其实更有利。
2008年以来，金地存货周转效率一直在增加，2011年之前，由于企业专注于中高端项目，存货周转率一直低于行业平均。2011年以后，金地存货周转率增加显著，2013年后开始超过行业均值，2016年存货周转率达到52.4%，处于较高水平，体现了其经营能力的提升。
图表：2009-2016年金地集团与行业平均存货周转率
3. 客户人群细分，产品结构改善
拿地成本高一定程度上倒逼了金地做好产品，好产品体现在两点：一是产品的价值符号，虽然产品集中在中高端，但是产品系列丰富，同时每一个产品系列的风格均有所不同；二是产品本身，金地项目建筑精细，客户口碑较好。
以低权益拿地降低高价成本、分散风险，同时土地储备结构更理性、存货周转加快，配合产品线的优化改善，同时乘着市场暖风，金地终于在2016年成就千亿企业，虽然这是金地的重要转机，但重造辉煌仍需2017年再努力。
1. 销售额已进前十，全年销售看好
2017年6月、7月，金地集团销售金额分别为702亿、782亿，均排在房企销售榜第10位。据企业2016年报披露，2017 年，公司计划新开工面积约 600 万平方米，计划竣工面积约 550 万平方米。作为一家稳健发展的企业，金地虽非高歌猛进，但也总能在稳定发展中给人以惊喜。
2. 融资能力强，发展后劲充足
金地在负债方面一直保持较为保守和稳健的策略，换而言之，企业一直具备较为充裕的杠杆空间。此外，金地融资成本较低，2014年至2016年融资加权平均成本直线下降，2016年融资加权成本为4.52%，融资压力较小。
金地土地储备已经到位、产品还在不断优化，同时，金地还能融资、还有充足的发展后劲。2017年，排进年度房企top10，金地已十拿九稳。
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