70年大产权变40年、50年，甚至一张废纸……最近河北燕郊的一些房屋业主遇到了堵心事，自家的70年产权房屋，“一夜”变为小产权的房子，甚至不能买卖交易。那么，购买房子时如何辨别小产权房，需要特别留意哪些问题呢？
央视揭燕郊房本的秘密：落宗难，落宗难！住宅小区竟为工业用地？王先生是河北三河市燕郊经济开发区某小区的一位业主，去年11月他想卖掉自己燕郊的房子去北京买个房，可是在换取不动产登记证时，发现自己的房子无法买卖。
王先生：我去办理房产证解抵押时，房管局说解不了，后来不动产登记中心给我一个回执单显示，我们小区的地块是属于工业用地，土地还没有落宗，所以不能办理买卖交易。
王先生所指的房产落宗是通过建立起房屋和所在宗地的关联关系，生成唯一的不动产单元代码。落宗的基本原则之一，就是地上建筑物的性质和土地使用性质必须相同。
三河市不动产登记中心出具的证明显示，该房产土地性质为工业用地，而王先生房产证上显示土地用途却为住宅，也就是地上建筑物和土地性质不一致，因此王先生的房产不能落宗，也就不能买卖。一石激起千层浪，王先生所在小区的三千多户业主发现，他们整个小区的房屋都存在类似的问题。
河北三河市燕郊某小区业主：我们去不动产交易中心核实，我们所有人的房产都没有落宗，都不能进行不动产登记。
这些业主表示，如果他们的房屋土地性质属于工业用地，那么国家根本不会给发放房产证。但是既然发放了房产证，为什么现在政府信息又显示是工业用地呢？带着疑问记者来到三河市不动产登记中心，负责人给了记者这样的解释。
河北省三河市国土资源局副主任科员：当时这个项目规划确实为住宅，但是后来我们搞市政建设把住宅北移了25米，而这北移的25米区域就是工业用地，因此信息显示就成为工业用地，但这个地产项目属于住宅是没有问题的，因此是可以办理落宗。
这位负责人表示，由于政府系统信息没有及时更新，显示该地块为工业用地。而就在记者采访的同时，燕郊还有多个小区业主房产长达三个多月无法实现不动产登记，对此，相关部门负责人给出了这样的解释。
河北省三河市国土资源局副主任科员：由于我们人员有限，无法完成对这些小区的坐标认定，所以迟迟不能办理，现在可以办理了。
据了解，全国不动产登记是从2016年12月1日正式施行的，至今已两月有余，受当地相关部门办事效率影响，导致很多业主在两三个月前开始进行的交易，被迫暂停或中止，因此蒙受不小损失。
河北三河市燕郊某小区业主：我的房子交易一半进行不下去了，中介费也交了，现在尾款也给不了对方，因此还要承担违约金呢。
河北三河市燕郊某小区业主：我的房子已经把房产证过户给买主了，房子也给对方了但由于不动产登记证没办下来，我却一分钱没拿到。
小产权房主要有3种解释：
一是针对开发商的产权而言，将开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这是因为购房人的产权是由开发商产权分割而来。
二是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房是大产权房，经济适用房就是小产权房。
三是通常意义上的小产权房，这种房屋的产权不是由国家颁发，产权证由乡村一级政府发放，也叫“乡产权房”。
这种小产权房产生的原因是我国实行国有土地所有制和集体土地所有制，农村宅基地属集体所有，小产权房不能向非本集体成员的人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。农民将房屋卖给城市居民的行为不受法律保护。
大中城市房价过高是产生小产权房的重要原因。由于大城市人口流入较多、土地供应有限等原因，不少大城市房价一路高涨，小产权房存在大量现实的购买群。
另一方面，小产权房是农村集体在集体建设用地和宅基地上建设的房屋，不需要缴纳土地出让金等，所以价格相对低廉。但是，在目前的法律框架下，小产权房是不合法的。“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。针对这一现象，国土资源部门曾再三重申，小产权房是占用集体土地搞建设，属于违法用地，不得登记发证，不得向城镇居民出售。
第一，小产权房无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。
第二，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。
第三，小产权房没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。
