每当提到招商蛇口，人们就不由自主地给它贴上这几个标签——央企、地王制造机、PPC模式和133341发展战略。自2015年招商地产与招商局蛇口合并后，招商蛇口发展非常迅速，并且在2020年成功跻身行业前十，实现了早在2015年提出的五年之内进入行业前十的目标。
对于房地产行业而言，进入行业前十是每家房地产企业都想实现的目标，榜上有名不仅仅是其发展规模的象征，也在一定程度上代表其盈利能力。但是并不是每一家房企都能成功跻身行业销售业绩排行榜前十，房地产行业千变万化，招商蛇口为什么能成功呢？其发展的奥秘是什么？
1979年，蛇口打响了“改革开放第一炮”，招商局集团创办了中国第一个对外开放的园区——蛇口工业区，即招商蛇口的前身。2015年12月30日，在招商局主导下，招商蛇口工业区吸收合并招商地产，合并后简称“招商蛇口”，负责城市综合开发运营板块，并于同年实现重组上市。合并后的招商蛇口聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的独特优势，综合开展社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务，以“产、网、融、城一体化发展”为业务抓手。近年来，公司积极响应国家战略，努力布局国家及海外重点区域发展，如：粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀一体化、雄安新区、海南自贸区等国家重大发展战略。重组上市后，招商蛇口发展迅猛，2017年成功跻身千亿俱乐部。2019年成功实现销售金额突破两千亿的目标。2020年上半年公司实现签约销售金额1107.1亿元，同比增加9.4%，顺利进入行业前十。目前招商蛇口已经成功布局110个城市，开展项目近500个，规模扩张迅速，发展势头强劲。
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从2015年招商蛇口重组上市后，公司的销售金额和销售面积就呈现逐年递增趋势。其中销售金额从2015年的575.8亿元增长到2019年的2204.74亿元，复合增长率为30.8%。销售面积从2015年的347.45万平米增长到2019年的1169.74万平米，复合增长率为27.5%。2020 年前三季度公司的销售金额为1902亿元，同比增长17.34%，销售面积为821万平米，同比下降1.36%。
在销售规模不断扩大的同时，公司的排名也悄然发生了变化，2015年至2019年，公司的排名一直维持在15名左右，一直到2020年成功居于行业前十。
公司的主营业务主要分为三个部分，分别为社区开发与运营，园区开发与运营和邮轮产业建设与运营。根据公司历年经营情况，社区开发与运营所产生的营业收入占营业收入的比重最大，占比约85%，园区开发与运营次之，占比10%以上，邮轮产业建设与运营由于投资期长，回收慢，占比不到5%。
总体战略的制定关系一家房地产企业的未来发展趋势，是企业发展的指南针。招商蛇口在2015年重组上市之后就提出要在五年左右进入行业前十的目标，为其进入行业前十设定了时间范围。招商蛇口定位于中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务，聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足，在规模的扩大上，招商蛇口通过“区域聚焦、城市深耕、转型发展”三个基础策略快速扩大规模。在发展模式上，招商蛇口执行“前港-中区-后城”的发展模式，以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，从而实现成片区区域的整体联动发展。通过港、区、城联动，构建由政府推动、企业主导、汇集各类资源、多方优势互补协同的有效平台和产业生态圈。第一，它可以充分利用政府平台优势，构建多样的政企合作关系。第二，这种模式有利于发挥港口先行的辐射效应，推进上下游集聚发展，从而实现片区的整体发展。第三，区域经济的发展反哺港口发展，进而形成良性循环。
招商蛇口的营业收入绝大部分来源于其社区开发与运营业务。招商蛇口自2015年以来，为扩张规模以及补充城市深耕所需货值，不断加大投资力度，综合运用招拍挂、收购等方式获取土地资源。并且公司签约销售面积一直稳步上涨，即使是在疫情期间，公司的销售面积也依旧保持上升态势。在这样的状态下，公司的投销比一直维持在150%左右，既能使公司保持稳定性，又能保证存量供应弹性，从而更有力地参与同行业竞争。
在区域的选择上，招商蛇口一直深耕重点区域。招商蛇口发源于深圳，重点布局华东和华南区域，对这些区域的投资不仅力度较大，而且有很长的持续性，对于其他区域则保持有重点的参与。
在城市的选择上，华东区域主要以上海、苏州、杭州、南京等城市为主，华南区域主要以深圳、东莞、广州、佛山等城市为主，并在这些核心城市选择下沉式扩张。除此以外，公司重点发展其他区域的某些城市，例如昆明、武汉、成都、天津等城市。2015年至2020年11月，招商蛇口共有63个城市有新增土地储备，合计新增6440.4万平米，其中新增土地储备100万平米以上的城市共有20个，合计4510.3万平米，占比高达70%。由此可见，公司的投资是有的放矢的。这种重点明确且持续的投资方式，使公司可以实现区域与城市深耕，更好地实现规模效应，进而提升品牌影响力，节省销售成本。除此以外，在新增市场上，公司可以通过利用区域深耕积累的资源积极参与新市场竞争，综合选择多种竞争方式，进而实现稳步扩张；在现有市场上，公司可以采取价格或者差异化战略，巩固现有市场 ，积极面对新进入竞争者的威胁。
众所周知，房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期性长和变现能力差的特点。在开发商拿地和建造过程中都离不开巨额资金的支撑。并且伴随着限价和房住不炒政策的出台，房企的利润受到很大影响。同时，国家三条红线的出台使房企融资受到更大的限制。除此以外，我们也注意到房地产行业已经告别增量时代，进入存量时代，经营的风险逐渐加大。在这种情况下，择优合作，共同拿地的理念成为房企共识。招商蛇口也紧跟潮流，从2015年至2020年11月，招商蛇口新增土地投资权益占比一直维持在60%左右，快速地进行了规模扩张。保持适度的权益占比不仅可以在一定程度上解决资金不足问题，也可以充分利用合作方的优势，弥补自身不足之处。如果企业想进军新增市场，选择和战略合作方合作，可以大大降低进入壁垒，快速占领市场，提升品牌影响力。
由于房地产行业的行业特点，房企在规模扩张的过程中，必须通过增加大量有息负债的形式进行融资，以满足其资金需求。因为融资成本过高会大大侵蚀房企的净利润，所以融资成本的高低在一定程度上关系到企业是否能有效的参与激烈的市场竞争，取得资金成本优势。我们知道，一个企业的融资成本与其融资规模和借贷成本相关，因此，接下来将从以下两个角度对招商蛇口的融资成本进行分析。从融资规模角度来看，招商蛇口的有息负债金额逐年递增，但是其增长率却总体上呈下降态势，融资规模增长控制比较好。
从借贷成本来看，作为央企，招商蛇口在这方面具有天然优势，借贷成本不仅大大低于排名前十的民企碧桂园和中国恒大，而且在排名前十的房企（央企）里面也处于较低位置。借贷成本可能费用化，也可能资本化，但殊途同归，都会降低企业净利润。因此，招商蛇口较低的借贷成本有利于提高企业毛利率，使其更好地参与市场竞争。
