保利置业，杀入白鹅潭CBD

甲辰龙年，广州最后一场土拍如约而至。

刚刚，白鹅潭核心区的陆居路AF020210、244地块顺利拍出，由保利置业竞得。

地块成交总价38亿+，建面16万㎡，折合楼面价约23769元/㎡。

省流重点版：

白鹅潭CBD核心板块，江景头排+配套五星级酒店+地铁TOD+高端住宅。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这会是白天鹅宾馆之后，荔湾第二家五星级酒店。

关注土地市场，以及荔湾楼市的同学，相信对这块地都不陌生，典型的有故事的同学。

被奥园“鸽”过，被世纪金源“渣”过，被中字头央企“撩”过，蹉跎三年多，终于成功卖了出去。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

原因，主要有两方面。

一是规划的调整。

减商业，加住宅，抛掉产业、文保“包袱”，把为房企减负贯彻到底；

同时，也把景观面更好的位置留给了宅地。

最新规划，相比2022年出让，有几大变化：‍‍‍

·出让范围，之前是卖208、245地块，现在是卖210、244地块，用地面积缩小，体量更大；

·宅地位置，之前是设置在商业后排，现在挪到了白鹅潭南路边，限高150-180m，高楼层能实现一线望江；

·附加条件，之前的自持办公物业、产业和文保要求等都取消了，仅新增一项引入五星级标准酒店，位于210地块。

一顿调整下来，总价虽然贵了8个亿，但更有吸引力了。

二是行情的驱动。

去年荔湾拍地虽然不多，仅成交了广钢鹤洞一宗（保利雅郡），但存量项目们，凭借着地段、配套以及“质价比”优势，就很好撑起来楼市热度。‍‍‍‍

低至2、300万，高达大几千万，各个价位段都有代表性红盘可选，丰俭由人，横扫刚需、改善、豪宅客。‍‍‍

数据是最有说服力的，据克而瑞统计，截止至24年12月中：

·市占率，荔湾在中心四区市占率已达47%，即将过半；‍‍

·供求比，仅0.65，整体供不应求；

·去化周期，仅13.9个月，全市最低。

其中陆居路地块所处的白鹅潭中部板块更低，去化周期只有2.2个月。

这其实也不难理解。

板块上一次卖地，还是2022年，华润置地拿的珠江隧道口以西的两宗，也就是白鹅潭悦府，售价坚挺，均价8.6万/平，10万+也不少，现在已经基本清盘了。

陆居路地块的出现，恰好可以接档，弥补板块新房空缺。

在地段上，虽然不如悦府核心，但怎么说也是白鹅潭核心区，坐拥三江六岸江景资源，周边也不缺地标，还有万象+太古两大商业增量，价值有下限。

并且，在地价上，也有突出优势，不到2.4万/平，定价上更灵活。‍‍‍‍‍

预算够不上悦府改善客，可以考虑。

另外，就是保利置业对荔湾，一直深耕，对板块客群，片区发展非常了解。‍‍‍‍‍‍

说得更直白一点，保利置业是白鹅潭—花地湾板块的开荒牛，尤其是东漖一二期的旧改，体量约120万平。

从十多年前火爆的保利西悦湾，到现在的保利臻誉，一直都是保利置业操刀。

对片区熟悉，以往也拿到了好的落地结果，如今付出38亿大手笔，落子白鹅潭头排，内部也更容易决策和决断。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这一点，也非常重要。‍

当然，白鹅潭陆居路，这块地的配置，是真不差。

左手万象右手太古‍

四轨交汇芳村站“上盖”

去年年底，荔湾推介这块地时，用了“烫金”一词，来形容其地段，还是蛮贴切的。

地块所在的白鹅潭核心区，是当之无愧的荔湾C位，是区域发展的核心“阵眼”，也是荔湾最舍得砸钱，给资源的高能级板块。

按照官方的规划，这里将汇聚起总部经济、商务金融、现代会展、文创旅游等产业，做的是「世界级商圈」。‍‍

以地块为例，左手万象城，右手双太古，周边还有三馆合一、立白中心、白鹅潭国际金融中心等地标环伺，含金量十足，目前已经进入兑现期。

《白鹅潭新年烟花》 Hobin 摄

春节的烟花汇演，也会在北侧的江面绽放，将来业主在家里就能享受顶级景观的视觉盛宴。

轨道交通上，四线交汇的芳村站就在旁边，可以视作大芳村TOD的延伸部分。

广州第一条地铁线1号线、第一条环线11号线、连接机场和南站的高速地铁22号线，以及规划中连接琶洲的城际地铁线28号线，手握几条相当值钱的地图线路，四通八达。

新规高品质江景住宅+五星级酒店

装点白鹅潭门面

但如果说，这次出让的两个地块，是纯抱白鹅潭“大腿”，也并不准确，更多是相互成就。

地块的开发建设，会进一步装点白鹅潭沿江一带的“门面”，也代表着，珠江边连片开发进度会加快。

·210为商业商务地块，建筑面积约4万㎡，将打造五星级标准酒店。‍‍‍

没记错的话，荔湾上一家五星级酒店，还是沙面的白天鹅宾馆，不说春节，平时普通的标准间，也要1000元+。‍‍‍‍‍‍‍

荔湾对板块的重视，可见一斑。

不过，对于拿地的保利置业来说，在这落个五星级酒店，也不是什么难事。

资料显示，其酒店管理业务除拥有自营品牌酒店外，还分别与洲际酒店(IHG)、凯悦酒店等知名酒店管理集团合作经营四星、五星酒店十余家。

·244为居住地块，建筑面积约12万㎡，将打造高品质居住住宅区。

这块地，会是白鹅潭核心区，第一个实用率能突破100%的新规后项目，领先板块其他项目至少一个版本。

立面方面，地块的设计指引，也明确提出鼓励以玻璃幕墙、金属板材和石材干挂为主，品质感肯定不会低。

值得一提的是，地块北面的立白中心，高度是110m，而地块限高是150-180m，高层可以望江。

猜测在定位上，会主打豪宅改善牌，低于悦府，高于花语和岸，主力可以是120，140平。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

接下来，整个白鹅潭核心板块，不仅有保利置业的新盘，还有广船滨江二期主力户型也是140起步。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

此外，保利珠江天悦会推出姊妹组团，其专门做了小户型，适合老城区上车的组团。

说真的，保利拿下白鹅潭CBD地块，其中的关键，我觉得是配套的五星级酒店。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这属于妥妥重资产了，需要长时间的运营和维护，包括长期的品牌效应。

这在当下主打快进快出的广州楼市，相当难得了，愿意这么做的企业，真的没几家。

就是为了五星级酒店这碟醋，荔湾才包了顿饺子。‍‍

而五星级酒店，又是重奢，包括高端旅游，高端消费来到荔湾重要的一环，算是补齐了白鹅潭CBD的一个短板。

2025年，白鹅潭兑现之年。‍‍‍‍‍‍‍‍

最后，祝大家新年快乐，新年发大财。

新的一年，大家有什么买房问题，或者看拆神朋友圈一些不方便说的，欢迎扫码私聊。