又是一个元旦。一切清零，重新开始。每年这个时候，都要做一项功课，写篇同名文章，记录生活点滴。走得再远，不忘初心。
以十年为节点，大家可以回想一下，那些年我们的记忆碎片。
1977年，那年我在干什么，记不清了。与其他中原地区乡下小屁孩子差不多吧。天天很快乐、很忙活，与小伙伴做游戏，比如玩泥巴。
1987年，上初中，寄宿制的乡镇初中，生活条件特别差，至今想起来都有点怕。我的少年时代，似乎没有什么追风记忆。
1997年，大学刚毕业一年，在内地的一个地级市的一家烂国企，憋屈得狠。一本青年，二逼生活。感谢生活，让我吃过的苦。
2007年，进入房地产业的第七年。转型做房地产研究的第二年。那年楼市股市很疯狂。不过，当时我对楼市运行的本质，还看不太清楚，想不太明白。混在吃瓜群众中，兴奋的围观了牛刀大战徐滇庆，中国房地产史上第一赌局。
回顾2016年
一、关于国内外经济
2016年，全球经济继续温和复苏，但主要是美国强劲，新兴经济体中印度继续逞强，压中国一头。值得关注的是，国际上出现了几只黑天鹅，比如英国脱欧公投、特朗普当选美国总统等。这对于未来几年全球经济造成一定负面影响。尤其是特朗普在外贸方面的强硬态度，不利于中国出口；同时，财政支出加大，也会迫使美国加息节奏加快，不利于中国稳定汇率和外储，也间接小幅利空中国楼市。
中国经济增速，在2016年出现企稳迹象，连续三个季度6.7％，预计全年也是此值。多数指标都有所企稳或好转，暂且视作企稳吧。去产能、去库存成效明显，楼市成交火爆，助推了经济。但2017年经济增速能否继续稳住，则存在较大变数。主要两个困难：一是房地产市场降温，会拖累经济增长；二是货币与资金面中性略紧，影响实体经济与虚拟经济。
二、关于资本市场
2015年欧美股市平淡，2016年则逆袭走强。2016年年底道指收盘价为19762，相比2015年年底的收盘价17425，上涨13%。全年的涨幅主要集中于最后两个月，受特朗普胜出的影响。
坏事变好事，连巴菲特都看走眼了。老杨也看走眼了，年初预测美股将走熊。这个世界，见怪不怪。欧洲股市也上涨，比如德国股指全年上涨近7%。香港恒生指数则全年不涨不跌，基本持平。
上证指数，2016年年终的收盘价为3103，相比2015年年底的收盘价3539，下跌12%。1月暴跌二成，跌破2700点，其后振荡式上行，但全年并无明显行情，仍属于股灾之后的筑底阶段。中国股市的特征是牛短熊长，2017年不可能走出大行情，我2016年元月16日写过文章（点看：五大逻辑决定：2016年中国熊市！）
文中，我构建了五大熊市逻辑，并预测：2016中国股市注定是熊市。散户朋友们，请热受生命，远离2016股市。除了可在多数城市自住性购房之外，避险式理财，方为上策。等到上述五大逻辑被破坏掉时，自然会迎来下一轮牛市。这需要耐心！投资，需要像优秀的猎手那样，耐心的等待猎物的出现！
现在回顾，五大逻辑中，起主导作用的是：牛短熊长，这个最简单的逻辑，而欧美股市走熊这个逻辑，在四季度倒塌了，但外围市场的走强，并未构成国内股市反弹的主导力量，内因仍起决定性作用。
关于黄金市场。一场大戏，跌宕起伏。我的心情有些复杂。全年来看， 纽约期金价格，2016年年终收盘价为每盎司1152美元，相比2015年年底的收盘价1065美元，上涨8%，这是在连跌三年之后，首次实现年度正增长。
2016年初时,我及时判断2016年有行情，并进行投资，在每盎司1100美元左右时，1月份就已将半数资金陆续投进。从1月至3月，我多次在微博微信上建议粉丝关注黄金。比如在2月15日，专门写过一篇文章（点看：黄金，将成为2016全球最牛叉的投资品？）。
文中写道：从基本面分析，在2016年这个特殊年份，在其他投资品皆一片绿的“乱世与熊市”当中，黄金铁定具有短线避险价值和投资价值 ； 另外，如果负利率国家越来越多，同时美元加息节奏大幅放缓，甚至转而再度实行货币宽松，则正如上图中的月线技术分析，黄金还可能有中线投资价值。而这一切，都需要大家，边行动，边观察。先吃着碗里的，再看着锅里的。如果一旦形势不对头，则碗也不要了！
其后，金价继续上涨，直到7月达到全年最高点1377美元，相比2月15日又上涨了11%，相比年初上涨近三成！7月后，受美联储加息预期与美元走强的影响，高位盘整，重点慢慢下移，11月特朗普胜出当天，金价曾一度大反弹至1338美元，但很快利好转利空，与美股利空变利多正好相反！其后，11月与12月加速下跌，12月有所企稳，年底收于1152美元。
2016年，金价走出这样的曲线，对于投资者，结果会出现严重分化。如果从年初一直买黄金，并在三季度售出，基本都赚。如果2月下旬开始买入，并一直持有至今，则赔钱。如果在1月买入，则持有至今仍赚。老杨情况是，1月买入的资金，在4月需要交杭州房子首付款之前，全都卖掉了。这含有幸气的成份。
但有些粉丝，在2016年买金，应没赚到钱，老杨为此而感惭愧。11月，特朗普当选总统后，美元走强，黄金渐渐跌破1200大关，从而把30月均线也跌破了，之前预测的大概率中线行情，也变得前景模糊了。在资本市场混，不能死等死守，需要灵活处理，所以才在2月文章提出：“先吃着碗里的，再看着锅里的。如果一旦形势不对头，则碗也不要了！”
但多数粉丝缺少判断能力和决断能力，一旦价格下跌，就不敢、不愿出货。所以，中国股市散户的最大特征是：被套之后死捂。但是，关于黄金的灵活行动，老杨不可能在短期行动方面为粉丝出谋划策，我没有时间、没有精力、没有水平研判短线，因此只能看中线。
2017年，金价走势难测，主要取决于特朗普新政的力度与效果，美元大概率继续走强，压制金价；但如果特朗普新政遇挫，以及欧州再出现几个国家脱欧的黑天鹅，则金价可能小涨。
最后，关于美元兑人民币，2016年年终收盘为6.94，相比2015年年底6.49 ，上涨近7%，也即人民币兑美元贬值近7%。这一收益率，明显高于银行理财与五年期贷款利率。如果再加上1%左右的美元理财收益，则可达8%。对于普通民众而言，属于非常好的稳健收益。老杨在2016年1月，只是尝试性的买了五万美元。
三、关于房地产研究工作
理论与研究创新：房地产板块轮动、四级预警体系。
在过去11年的研究工作过程中，除了对研究有兴趣、有热情、情愿投入大量时间精力之外，老杨还比较擅于归纳、总结、升华、创新，比如房价收入比报告（2007年）、房地产库存报告（2010年）都是业内率先研发出来并不断完善（带领同事），比如首先提出房地产白银时代（2009年2月提出）、房地产短周期理论（2013年出书）等。尤其是房地产短周期理论，自老杨2013年在书中详细解析之后，近两年，越来越多的业内人士和券商分析师，将房地产短周期、小短周、三年一周期等挂在嘴边。
2016年，老杨还率先提出来两个理论与实践相结合的新货色。一是“房地房地产板块轮动学说”。这一轮短周期上行过程中，在2016年出现了史无前例的房地产板块轮动现象，直到2016年3月份，我才深切观察与体会，并做了深入思考与总结，在行业内首开先河的提出了：房地产板块轮动学说，通过多篇文章阐述了这一理论与规律（点看其中一篇，4月2日写：“房地产板块轮动学说”绝佳案例：杭州是旭日，深圳是夕阳！) 。并指导了我及粉丝在杭州的实战，8月底与9月也延及长沙。直至当前，仍有部分弱二线和三线城市仍在轮动中，比如重庆、南通等。
二是，房价下跌“四级预警体系”。一开始，主要是针对深圳楼市下跌过程较为复杂，变化较慢，为了更细致的跟踪和划分节点，以便让市场参与者有一个具体明确的参照系和行动路线图，我引入蓝色、黄色、橙色、红色等四级预警系统。从2016年1月，对深圳发出黄色预警（点看：首次发布深圳房价下跌黄色预警：两张图让你明白，深圳房价有多危险！） 其后两次升级，5月升级为红色预警。
三季度，又将四级预警体系扩大应用到苏州、上海、合肥等城市，四季度更多城市被纳入预警范围（点看：25城楼市下跌预警，这是最全面的一次了！)。现在回看，这套东西具有较强的应用性和实操指导价值。等到下一轮楼市升温期之前，我考虑考虑是否能研究出一套房价大涨的四级预警体系。嘿嘿。
2016年，去了一些城市开会或讲课。北京、广州、深圳、昆明、济南、重庆、贵阳、南京、合肥、杭州、成都、沈阳、苏州、郑州、长沙、包头、太原、烟台、无锡、宁波、义乌等。感谢会议的主办方和组织方，初识了各地很多业界朋友，也顺便实际了解各地房地产行业和市场状况。为万科、华润、金地、景瑞、旭辉、鲁商、蓝光、鲁能、瑞安、新城、中梁、中南、复地、三盛宏业、大华、远洋、融创、绿地、保利置业等提供了培训和讲课。
研究院的工作，按部就班，继续按已有模式与机制进行，常规研究、专题研究、课题研究相互协调，不断拓展专题范围。除了常规报告外，2016年带领同事研究和撰写了多份新报告：双创背景下房地产十大创新方向与案例，全国房地产去库存现状与趋势研究、抑制资产泡沫与房地产去杠杆、45城房价偏离度排行榜等等。其中有些报告引发较大发响，甚至有城市政府投拆我们。呵呵。
组织举办了多次易居论坛，在几次易居论坛活动中，与行业内的资深老总们相互交流、共同论市，我也获得了不少信息、学到了知识，谢谢各位与会老总。其中，年中和年底的两次大型论坛，秋实楼300人的报告厅坐满，其中部分听众是从外地赶过来的，没有吃的喝的唱的与抽奖，大家都是抱着学习、听干货的心态，特别让老杨感动。
四、关于生活
一睁眼，一闭眼，一年就这么过去了。记两件小事吧。
一是筋好了。 2015年10月中旬，打球时跟腱断了！ 动手术，住院一周，回家卧床，七周后上班。原本以为，以后不可能再上场打网球了。2016年二三季度开始慢跑，老实讲，确实挺枯燥的。8月时，与徐总尝试打了二三次球，虽然有心理阴影，不敢快跑，但感觉还是可以继续打球的。四季度开始，越打越频繁，回到了筋断之前的节奏，每周两次或三次。现在，我已不怕筋再断了，心理阴影面积大幅缩小。出汗健身，释放压力，乐在其中。
二是与粉丝互动多了。部分粉丝发我购房故事，我略加点评放在自媒体上，一方面我为大家指点迷津，另一方面也让我更多了解的市场微观行为。举办了几次红粉内训，将我对市场走势的研究成果，以及买房原则、技巧的经验与心得，面对面的分享给特定VIP粉，让粉丝受益的同时，也有些授课收入。另外，通过分答、微博问答等创新型的互联网平台，增加了与粉丝互动的新渠道。另外，老杨还开通了今日头条、一点资讯、网易平台、喜马拉雅、蜻蜓等自媒体，还积极参与了几期乐居的直播节目。遥想2006年，老杨是业内最早一批开通房地产博客的人，十年弹指一挥，中国房地产业和媒体变化真够大的！时代快速进步，老杨也在与时俱进，争取不掉队！
五、关于2016年行业预测
拿出去年元旦写的 （点开可看）《2016元旦：一个房地产研究者的长篇自白》。
下面，红字部分是一年前的预测；黑字部分是现在的验证与总结。一条一条的进行对照，总结、反思吧。
年初预测：一、政策
1、货币政策继续放松，但步调放慢，降准二三次，降息一次或无。
2、信贷政策继续宽松，首套房贷首付可能降至二成，二套房贷首付比 例可能降至三成，公积金使用条件放松，房贷证券化推进。
3、房地产税立法难出台，个人房贷利息抵扣个税启动。
4、一线城市限购不会取消，高房价之下，调控政策反倒有所收紧。
5、加快农民工市民化，扩大住房需求，将有针对农民工的政策出台。
6、发展住房租赁市场，对于经租企业或个人出台优惠政策。
现在总结:
1、步调放缓，预期正确，次数略赠嫌乐观。降准一次，降息无。基本命中，但有误差。反思原因：经济初露企稳迹象，同时房价大涨，下半年抑泡沫、防风险成为政府重要工作。
2、信贷继续宽松。尤其个人房贷的首付比例，果真再次下调，2月2日，央行和银监会联手发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，将首贷首付比例调至最低二成，二套房贷最低降至三成。这一条预测是需要功力的，嘿嘿。精准命中！房贷证券化仍无实质突破。
3、房地产税立法难出台：确没出台台。不过，此预测没什么难度。个人房贷利息抵扣个税，并无启动，连试点都没有，预测失误。反思：涉及个税改革，步调迟缓；房价大涨，不利于此政策出台。
4、一线城市限购不会取消，高房价之下，调控政策反倒有所收紧。 百分百命中，这条预测是需要功力的。直到3月下旬，沪深才收紧政策。精准命中！
5、加快农民工市民化，扩大住房需求，将有针对农民工的政策出台。中央多次强调这一方针，农行出台“农民工安居贷”，地方加大支持力度。命中！
6、发展住房租赁市场，对于经租企业或个人出台优惠政策。6月3日,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，出台支持政策。完全命中！
年初预测：二、成交量
1、国家统计局口径的全国商品房成交量同比增长8%左右，交易中心口径的一线城市商品住宅成交量同比增长5%左右。
2、全国房地产开发企业土地购置面积将同比增10%左右。
现在总结：
1、2016年1-11月份，全国商品房销售面同比增长24%，估计全年为20%左右，显著高于预测值，存在较大偏差。但一年前8%的预测值，基本上属于各机构当中最乐观的预测了。
反思：低估了二线城市爆发的能量，2016年部分二线城市的繁荣程度，创了历史之最，这一点预测的难度非常大，老杨承认无此能力。
而且，上文已述，这一轮短周期上行，在2016年出现了史无前例的房地产板块轮动现象。对于部分二三线城市的成交大增，在年初的时候，也预料不足。
值得高兴的是，对于一线城市的成交预测，相当靠谱，比两年前预测2015年度时大为进步。如下图，2016年前11月，一线城市住宅成交增长3%，与5%的预测值，非常接近！命中。
2、2016年1-11月，全国房地产开发企业土地购置面积同比下跌4%，全年可能为下跌2%左右。相比10%的正增长的预测，存在明显失误！
反思：这是连续两年，对于房企购地指标预测失误。这一指标的重要性，远低于商品房销量，而且规律性不太强。说实在，老杨也不知道为什么2016前11月仍有这么明显的偏差，希望全年数据会发生明显变化，实现正增长，呵呵。2016全年数据，2017年元月才公布。
年初预测：三、价格
1、价格重点在于70个城市房价指数：月度环比保持上涨；预计2016年7-9月环比涨幅见顶，最高达0.8%左右，同比涨幅逐月扩大。
2、全国商品房成交均价同比上涨8%左右。
3、全国房企购地均价同比上涨12%左右。
现在总结：
1、70城房价环比上涨月数为12个月，无下跌下月，而且9月份环比涨幅见顶。太尼玛准确了！此处应有掌声。
这个指标，是所有房地产指标中最重要的指标，对于开发商和个人房产交易者的指导价值最高。吃瓜群众，不会理解这一点。
2015与2016年，连续两年，精准预测！这让老杨，不敢再奢望2017年还能如此精准。对于房价拐点（三类：峰值、谷值、正负零）的预测，要想在月度方面误差不超过两个月，除了能力之外，毕竟还需要一点点运气。2014年房价拐点（5月）的出现，就比我预测的早了三个月左右。
然而，对于2016年房价环比的峰值，却存在明显低估。预测为0.8%，实际为1.8%。前面已有所述，对于2016年部分二线城市房价史无前例的疯涨，我没预测到。所以低估了峰值。
70城房价同比涨幅年内一持扩大，这一点预测准确。
2、2016年1-11月，全国商品房成交均价同比上涨10.6%，预计全年为10％左右。涨幅接近8%的预测值，比较靠谱！略高部分，主要是部分二线城市房价涨幅很大，超出预期。
3、2016年1-11月，全国房地产开发企业土地购置均价同比增长26%，明显高于预测的12%。2016年地王之多，地价之贵，也是超过预期。房价超预期，地价随之超预期。
年初预测：四、投资建设
1、全国房地产开发投资同比增长4%左右。
2、全国开发企业房屋新开工面积同比增长0%左右。
现在总结：
1、2016年1-11月，全国房地产开发投资同比增长6.5%，预计全年为6%左右，略高于年初预测的4%，比较靠谱。这一指标主要由购地量与新开工量决定，购地弱于预期，而新开工强于预期，综合之后，开发投资的预测，基本命中。
2、2016年1-11月，全国房地产开发企业房屋新开工面积同比下降7.6%，预计全年为6％左右。年初0%的预测，略低了，误差尚可接受。小失误的原因：对于2016年楼市成交量与价格的高涨程度预估不够，楼市火爆使部分以前的存量土地加速开工。从新购地面面积来看，因为是负增长，没对新开工小增长形成支撑。
年初预测：五、总体
1、按照房地产短周期的规律，2015年是“复苏年”，2016年将继续上行，多数指标都强于2015年，可称为“回暖年”。
2､按市场自身规律，一线城市商品房成交量略有萎缩，但由于政策面继续暖风频吹，将使一线和少数强势二线，上行时间有所延长。而弱二线和三四线城市，成交量将明显强于一线和强二线，价格也将企稳，部分城市反弹。
3、上半年市场表现强劲，下半年成交依然较活跃，但势头趋缓，市场将为2017年降温做铺垫。
现在总结：
1､现在回顾总体预测，仍让老杨沾沾自喜（虽然是恶习）。2016年确实是“回暖年”，多数指标都强于2016年。
2､一线城市量仍小增，上述成交量部分已述，此处略有萎缩，前后矛盾，前者有具体预测值，以前者为准。一线和强二线上行时间，确实拉长了，二三线成交量增幅大于一线和强二线，预测基本准确。弱二线与三线房价企稳反弹，亦靠谱。
3､上半年强劲，下半年仍活跃，但势头趋缓。百分百命中！这一点很不容易，这主要预测部分城市政策收紧有关。果然，国庆调控潮后，四季度成交势头放缓了。而且，一年前就已预测到“2017年降温”。老杨头，佩服呀！此处应有掌声。
另外，总结上述分类指标的预测。
其一，我对70城房价指数走势的预测，堪稳神准，其实回顾过去三四年，我对这一指标的预测，基本没出现过明显失误。但2017年不敢继续奢望。我也不相信这个神话。
其二，我对商品房与商品住宅成交量与成交价的预测，基本靠谱，略逊于对70城房价环比峰值的预测，主要是部分二线城市火爆程度超预测。
其三，对于购地、新开工的预测，误差明显，对于开发投资略有误差。 这三个指标，预测难度总体高于新房成交量、均价、70城房价指数； 但这三个指标的重要性要远低于后者，与开发商和个人购房者的关系不大，而主要与地方政府收入和国民经济关联度较大。
另外，除对全国指标预测之外，在2016年的某些时点，我还对个别地区的楼市进行了预测。简要列举和分析如下：
1、预警深圳下跌。1月首次发出黄色预警，3月升级为橙色预警，5月升级为红色预警。
结果：实际上，3月下旬为深圳房价走势的分水岭，相比新房价格，二手房价格更能反映市况，3月下旬出新政后，部分二手房盘整，部分阴跌，部分仍有小涨。10月开始，多数二手房价开始实质性下跌。四级预警体系，在深圳楼市身上，进行了接近完美的试验。
谈完2016年，还有必要扯点2015年的历史旧帐。在2016年元旦长文中，我曾承认过2015年过早的提示深圳楼市风险，但留有话头，需要2016年底才能验证。当时文字截图如下：
现在看来，我对于2015年四季度入市的这批投资投机客的担心，并非纯属扯蛋。根据2016年的实际房价走势，以及部分粉丝的反映，2015四季度入市购房，其中至少部分人，已经被套，当前无法以赢利价出货。等到跌至2017年底时，仍未撤离的四季度入市者，估计多数都会被套！市场就是如此惨酷！你信与不信，都不会影响房价的波动。
当然，我仍看好深圳楼市长期发展，当前被套，未来仍会解套。问题的关键是，只要存在补套现象，就说明你的入市时机有问题！如果这个问题你一直想不清楚，则说明你根本不懂房地产短周期，不是一个合格的房产投资者！
2､3月坚定看好杭州将出现板块轮动，并实操购房，并建议粉投资杭州（可点看：杨红旭：又爆新地王！2016年最牛“补涨”城市，很可能是杭州！）。
结果：杭州房价正是从3月开始涨速小幅加大，8月大涨，9月暴涨，g20引爆杭州房价，也被精准预测到。
3､过罢春节，强烈看好昆山，尤其是花桥。 3月下旬，上海出新政后，进一步看好。还写有文章（可点看：杨红旭：沪深限购升级之后，最大受益者会是谁？）。
结果：2016年前三季度，昆山房价一直大涨，上海调控之后加速上涨，加之受地王影响，9月时房价较年初已翻番。对于昆山，这属于五年一遇的行情。
4、4月开始看空苏州地市与房市。针对4月13块地出让过程中被暴抢的现象，专门撰文分析风险（可点看：杨红旭：请警惕，中国楼市“绞肉机”的狰狞一面！），继深圳之后，第二个发出红色预警的就是苏州。
结果：4月开始的很多个地王，其实都被套住了，已有个别地王项目开盘，销售惨淡。苏州房价3月之后走稳，园区二手房小跌，9月房价有所反弹，但10月调控后房价实际上开始下跌，楼市总体形势，略强于深圳。
5、8月下旬，开始看好长沙，感觉属于房地产板块轮动的滞后城市，自己实操买房并建议粉丝关注。10初，还写过一篇分析文章（点看：长沙，房地产板块轮动的又一新热点！) 。
结果：8月开始，长沙量价齐涨，其中9月、10月、11月（12月数据尚未公布），在70个城市当中，长沙的房价环比涨幅皆处于前10名，其中10月为第二名！但是，10月开始的调控潮，虽然长沙并未严格调控，但也受到影响，需求有所降温，尤其是政府严格限制新盘预售价，导致很多新开楼盘价格明显低于真实市场价，而二手房价格仍在上涨。不过，我仍对长沙楼市中长期看好，其房价洼地需要较长时间，需要经历二三个短周期，才可能填平。
6､大概从9月开始，多次提及合肥未来房价下跌风险，认为这次合肥房价暴涨，从短期看部分脱离的城市基本面支撑，炒房成分偏大，未来房价下跌幅度可能比其他强二线（如南京、厦门、武汉、杭州、郑州）更大些，甚至也有一种可能（五成概率），类似2011年至2015年杭州的走势。在微博上，我这种观点，多次遭到合肥网友的反对与攻击。国庆以来，合肥楼市已降温。但房价跌同跌幅是否会大于其他强二线，要等到2017年底，甚至到2018年底，才能有答案。这个预测，先放这里。以后会回来捡起的。
展望2017年
一、政策
1、货币政策中性略紧，基准利率无变化，降准或无，或一次。
2、中央层面，抑制泡沫、防范风险成为房地产政策取向的第一位，三四线去库存降为第二位。房地产政策总体偏紧。
3、地方层面，在因城施策方针指导下，三四线政策维持宽松，一线和强二线政策偏紧。19大后，政策难有实质变化，但可能略有放松，主要表现为：部分地方政策表面不动、暗地放松。
4､房贷发放规模有所控制，房贷利率总体趋升。
5、房地产税立法仍然难以出台。
二、成交量
1、国家统计局口径的全国商品房成交量同比下跌7%左右，交易中心口径的一线城市商品住宅成交量下跌三成至四成，二线下跌一成至二成，三线基本持平，小增或小跌。
2、全国房地产开发企业土地购置面积将同比增长5%左右。
三、价格
1、价格重点在于70个城市房价指数：月度环比，上半年以涨为主，下半年以跌为主；预计2017年7月前后环比由正转负；预计同比涨幅于2017年一季度见顶，其后下行。
2、全国商品房成交均价同比上涨3%左右。
3、全国房企购地均价同比上涨10%左右。
四、投资建设
1、全国房地产开发投资同比增长4%左右。
2、全国开发企业房屋新开工面积同比增长3%左右。
五、总体思考
1、按照房地产短周期的规律，2016年是“夏天”，2017年将转为秋天，下半年入冬。
2､从政策面上看，2017下半年全国楼市显著降温之后，政策变化是关键，我估计不会像2014二三季度那样突然放松，地方取消限购限贷、中央出台9.30房贷新政。
另外，经济能否真企稳，CPI会否超过3%，美国加息步调，是影响房地产政策面的三个重要外部因素。但我预期此三因素不会有黑天鹅。不必过忧。经济保6.5%没问题，CPI主要在2-3%之间，可能个别月份略超3%，美国加息一次或两次。
3､从市场面来看，三四线是影响全国指标的“关键先生”，一二线没指望了。我预计三四线新房市场量稳价增。
但三四线也存在变数：变数一：市场活跃度超预期，走出独立小行情，房地产板块轮动继续显现。变数二：随一二线降温而同步降温，量价齐跌，如此则全国指标就比较难看了（量跌超一成，价跌）。
回顾历年同题文章，我是从08年元旦开始写的，从2011年元旦开始加入市场预测部分。近几年，不断反思教训，总结经验，预测水平一点点的提高。坚持做好一件事，不容易。这件小事，我还将坚持下去。
最后，感谢过去一年，大家对老杨的帮助和支持。感谢支持我工作的领导和同事，感谢邀请我参加各种业界会议的朋友们，感谢邀请我为房企讲课的朋友们，感谢支持我组织易居论坛的特邀嘉宾老总们、感谢经常合作的媒体及编辑和记者（央广经济之声节目、中国国际电台、浙江经济广播、新京报、每经新闻、老杨论市录制组、新浪财经专栏与微博、中国经济报告、上海电视台、第一财经、东方财经、今日头条、一点资讯、网易平台、乐居直播、喜马拉雅、蜻蜓等等）， 感谢一直跟随我、包容我常犯自恋毛病、参与内训或咨询、偶有打赏、投稿购房故事的红粉，感谢为您工作造成麻烦的相关部门领导对我的包容，感谢大学毕业20周年筹备组的同学们，感谢一起在张江打球的球友们，感谢理解和支持我的家人，感谢所有2016年与老杨有正能量交流的有缘人，谢谢你们，祝大家2017年开心、健康、平安，工作顺利，财源滚滚。
去年写此文章，回顾过去一年微博，花费了很多时间，今年不敢一条条的回翻微博了，只是重点回顾了过去一年写的文章，个别已在上述中有链接。
去年写了八千字，今年大概上万字。从昨天开始至今，累计花费约15个小时。姓杨的，你丫有病呀，每年元旦都玩自虐。
累脑子、累眼睛、累手指，但一年做一次系统性的回顾、总结、反思，还是很有必要的！万字长文，估计多数人是读不下去的。这是老杨的私房菜，私藏品噢。欢迎参观，拿走不谢。
2017年元旦22点40分于上海
看了此文，如有所获，鼓励下吧……
