央妈新一轮大放水如期而至，降准降息就位。
楼市进入新周期，后台咨询买房的也多了。
这一波咨询中，总价集中在300-400万价格段，而且过半都是黄埔客户。
今天我们就来集中盘点黄埔三大板块最新情况、买哪里好。
科学城：黄埔配套优等生
住在黄埔，想要周边环境好一点，只有两个板块：
知识城或科学城。
但知识城有两个问题，通勤不便和商业配套少。科学城起码在区府、香雪这些片区，商业是比较完善的。
整个黄埔都缺乏大型商业体，科学城算是差生班的优生了。
300-400万的总价预算，买科学城能选的楼盘很多，但好盘好户型，真的不多。
价格天花板大壮名城，靠近萝岗万达广场和7号线科丰路站，二期D座8月开盘价约4.9-5.9万/平，户型面积为88-105-122-143平。二期户型是计容新规后产品，使用率和户型都非常不错，教育配套也给力。即便是最小户型，总价也要430万左右，预算超了。这个预算内，一般都是想买真三房或四房产品的。只能选时代天韵（毛坯）保利锦上、合生中央城、佳大瑞园。房价约2.4-4.2万/平，三房和四房都有得挑，感兴趣可以找探长咨询。科学城与天河智慧城交界的新盘也能选，有四个盘：保利翔龙天汇、振业天成和中铁建花语天宸、融创广府壹号。黄陂片区新房房价约3.6-5.3万/平，而且经常有一口价房源，预算内大三房还是能够选的，只是楼层相对差些。
振业天成沙盘这里首推振业天成约104平户型，小区品质和设计都在线，最低3.58万/平。其次是保利翔龙天汇约99平3房户型，总价约380万，性价比高。
黄陂路况黄陂片区适合天河智慧城或者科韵路上班的码农。当初广府壹号开盘，就有不少网易员工买了。
相对于香雪和区府片区，黄陂现在少了点商业和生活气息，地铁也只有一条6号线，所以房价会低些。如果要真正享受天河的外溢，靠近金融城、珠江新城的老黄埔鱼珠片区其实更适合入手。
首先是5/7/13号地铁加持，又有九年一贯制配套，相对天河的高房价，现在的旧改大盘入市，户型和房价又很有竞争力。文冲东旧改的中建玖合未来方洲，主推约79-142平的三四房户型，实用率均达100%+，月底也要入市了。预算300-400万以内，选择的余地很大。隔壁双沙旧改中建海丝城开盘失利，中秋直接甩出5套特价房，单价约3.1-3.4万/平，比之前降了约16%。国庆价格战，少不了它。可以预料的是，货量充足的未来方洲价格同样会有惊喜，绝对是3字头起步。原来的滞销盘中鼎珺合府也很卷，引进黄埔实验小学和黄埔军校纪念中学（北校区）后，直接改名中鼎书院上城，价格降到3.8-4.9万/平。同为旧改项目，中建对中鼎的冲击力度很大，后续还会继续降价。13号线的夏岗站附近，万科黄埔新城成为刚需盘销冠，目前价格已经打到2.3-2.7万/平。预算内，买四房户型毫无问题。只要你不嫌弃距离远，它就是一个自带教育和商业配套的大城，交标没问题。
至于南海神庙的越秀星航TOD，小洋楼倒不错，但已超预算；普通住宅房价约3-4.8万/平，只能买小户型。
这一片区开发晚，城市界面相对落后，介意的朋友可以忽略了。老黄埔真正的核心在鱼珠片区附近，其他区域属于次要选择。你敢信，100万左右就能买知识城新盘了，而且还是核心区域。超600万平的旧改航母科城新时代，带着首开组团杀到。
知识城知识塔开发商科学城集团打出“总价100万起，买黄埔第一高楼旁”的口号。67平2+1房，1.4万/平起。手持300万简直可以横着走。
科城新世代沙盘黄埔卖出增城价，这还是几年前二手房都卖到3万+/平的知识城板块吗？即便是凯德这种淡定的外资房企，也不得不为知识城房价发愁。作为“世外桃源”的新城区，知识城城市界面规划科学、靓丽干净。走在凤凰湖旁，简直有种小深圳的feeling。这个片区，适合很少坐班的自由职业和本地人群。除稍近的科学城外，主城白领没必要勉强自己。这两年，次新房成交价一降再降，从3字头回到2字头，再到1字头，倒逼旧改大盘低开抢客。持销盘凯德中新里在售价约1.7-2.5万/平，相对高峰已回落不少。时代印记约1.7-2.2万/平。而悦辰壹号也只有1.9-2.8万/平。这几个项目今年去化速度很慢，成交比较难，时不时有特价房源流出。国庆期间买性价比还是可以，首付和总价都不高，还有不少优惠。
房价降了对购房者来说是非常好的事情，晚买三年，能省上百万。另一旧改大盘知识城升龙学府上城令人担忧。升龙的流动性危机一日不解决，探长建议你还是别碰它了。
知识城作为中新合作的产城新区，曾经风头无两，所以炒作空间大、溢价高。现在回看，一切都是泡沫。作为当下黄埔房价最便宜、城市界面数一数二的板块，只靠本地居民，很难消化庞大的库存。按照同样的通勤半径，知识城房价，最终也会跟增城近郊类似。短期内产业和配套提升有限，所以导入不了大量居住人口。知识城供需关系，依旧是买方市场主导。
