限墅令，冲破了

为了救市，广州拼了。

我们收到消息，预计9月底天河区将挂出绢麻厂，广氮马鞍山地块，航天奇观...等一批核心板块的项目。

今天就先来说说，天河马鞍山地块。

其容积率≤0.8，就在广氮片区，马鞍山和天河壹品北侧。

就在昨天，规自局也挂出了相关地块的调规公示，主要是将原来的其他商务用地调整为一类居住用地。

另外，员村绢麻厂地块也在同天发布调规公示，将商务、商业用地改为二类居住用地、中小学用地（规划小学）、绿地、商业用地等。

这也意味着，员村绢麻厂地块，近期也要挂牌了。

还是先讲回广氮这块地。

很显然，这块地就是冲着别墅来的，这回还是市中心的别墅项目。

照例，先来讲几个重点：

1、这将是广州市区15年来第一次推出容积率低于1的地块，“限墅令”几乎彻底解绑

2、起拍楼面地价预计约5.1万/平，扣除配建后，实际可售楼面价约6万/平

3、地块南边的马鞍山，将建广州第一个“人才”主题公园，83万平体量，比天河公园更大

4、别墅的产品和价格定位相对独立，将来入市后估计对周边楼盘影响不大，背刺周边业主的可能性低

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事实上，这次的天河区马鞍山以北一期住宅地块，在最近的秋季土地推介会上有过剧透。

它出自天河广氮片区人才公园周边低密地块，体量约12万平，定位是传世系，和南方面粉厂地块同咖位。

不过呢，这次拿出的是这宗低密地块的其中一部分。

天河区马鞍山以北一期住宅地块，总用地约9.7万平，包括可建设用地约6.65万平，其余还有绿化、道路、文物古迹用地等。

其中，可建住宅总建面约5.33万平，内部分为036和048两个小地块，容积率都是≤0.8，限高≤17米。

就是这样，看点也拉满了。

首先，就是0.8的容积率。

过去十几年来，广州挂出的容积率低于1的地块，屈指可数，而且全部都在最外围区域。

尽管2023年限墅令已经松绑，但当时取消的是对郊区用地的限制，此后全国各地新挂牌地块，也都是贴着“容积率1.0”这条分界线“低空飞过”。

但这回，广州是彻底突破了限墅令红线，一下子在天河区搞了个0.8容积率，信号意义可想而知。

就像是开了一个口子，往后在广州中心四区，类似的超低密度宅地可能陆续有来。

再者，为了配合别墅类产品，政府也做好了充足谋划。

这块地位于广氮片区，背靠马鞍山，既有足够核心的区位，低密宜居特性也相当突出。

一方面，在天河东来说，广氮片区的通达度、城市界面、配套兑现度都比其他板块更优。

这里开车到金融城大约15分钟，地铁19号线穿过并规划有两个站点（广氮西、广氮东站），站点位置都比较清晰。

另外，片区内，清华附中湾区学校、广州奥林匹克学校智谷校区、天健汇商业、广州医科大学附属中医医院都兑现了，居住氛围也相当成熟。

另一方面，地块北侧要建车陂涌湿地公园，加上南侧的广州市人才公园，周边基本没有遮挡，都是公园景观。

尤其是广州市人才公园，依靠马鞍山而建，体量达约83万平（来源：南方都市报），比71万平的天河公园更大，也是广州第一个人才主题公园。

参考相关规划，这个公园将建广场、运动场地、建筑、景观小品、步行桥等，逼格不低。

而且，公园又将地块和天河壹品这些相对集中的居住区隔开了，就取一个闹中取静、公园墅区的调调。

当然，不利因素也有。

地块北边就是广州环城高速，直线距离大约300米，可能会有一定噪音影响。

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无疑，这块地是真的优质，也是真的稀缺。

0.8容积率，再结合效果图推测，应该会打造叠拼产品。

这就能和中心区在售的新豪宅打出差异化，不再局限于143-300平左右的大平层。

而且，在赠送率上，这种叠拼产品的优势，是130%使用率新规怎么也比不了的。

| 地块相关效果图

所以，它的定价逻辑也不太一样。

这块地起拍楼面价约5.1万/平，实际可售楼面地价约6.1万/平，比南方面粉厂地块还贵。

再者，因为容积率限制，后续货量注定不会多，产品和定价就要做出更多溢价。

在这种情况下，周边一二手楼盘被背刺的风险就大大降低。

目前，广氮片区在售一手盘只有天河壹品，货量不多，在售约80-96平3-4房，总价530-660万。

二手盘有天健上城，挂出约61-166平2-4房，单价约4.5万-11万/平，挂牌单价较高的就是叠拼产品，但房源不多，也不是小区主流产品。

最有参考意义的，应该是地块附近的二手盘珠江东境花园。

| 珠江东境花园实拍

这个盘是次新房，包括洋房、叠拼、别墅产品，贝壳上仅挂出10套，单价约7.4-10万/平，总价约1130-1580万。

像这套建面约158平上叠，总价约1580万，带两个100平左右的露台，如果按使用面积来算，单价约6万/平。

讲真，性价比还是有的，但总价门槛也不低，还是需要土豪出手。

但话又说回来，如果这宗地将来定价10万/平，配150平左右的叠墅产品，总价去到1500万左右。

1500万，现在能买到市区新豪宅180平上下的户型，相较而言，天河这个项目可能会给到你更多使用面积。

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