又有风吹草动,为防失联,烦请各位同步关注一下我的备用小号“南北城市”↓
随着9月末一线城市集体松,这一波热度拉满了整个十月份。这一点,本号早就在10月21日最新LPR无论一年期还是五年期均下调25个基点的时候,就强调过,一线城市楼市“金十”,毫无悬念。
从目前的数据来看,北京、上海、广州、深圳的二手房成交量,全部冲破了荣枯线。10月28日,北京商报记者从多家经纪机构、行业协会获得证实:截至26日北京10月二手房实际成交量已经突破2万套。由于网签存在滞后性,截至10月26日,北京二手房网签量已达1.3万套。
业内人士普遍预测,10月总网签量将突破1.7万套,创下连续19个月新高;实际成交有望突破2.5万套大关,成为自2017年以来八年同期的最高水平。
1.5万套是北京荣枯线的标准,目前到26日已经达到了1.3万套,日均网签量500套,按照这种速度,案底冲破1.5万套没有悬念,业内人士预测,北京10月份网签量可能突破1.7万套。
上海方面:
相比于北京,上海目前的二手房成交量,已经冲破了1.5万套荣枯线。
据安居客上海监测,截至10月26日,10月上海二手房日成交量已经四度破千套大关,成交总量已突破2万套,达20028套,比9月同期上涨52.3%。
不过,上海冲破荣枯线并不稀奇,毕竟从3月份以来,上海的二手房网签量均在1.5万套之上。
就目前的成交量来看,到月底成交量可能追齐6月份2.6万套。
广州方面:
广州二手房成交量荣枯线是1.2万套。
冰山指数显示,到10月22日,广州二手房网签量已经突破了11525套。这意味着,到目前,广州已经冲破了荣枯线。
机构预测,10月份可能达到1.6万套。
深圳方面:
乐有家披露,10月1日至27日,深圳二手房网签量已经达到了6811套。而深圳二手房荣枯线为5000套。
按照乐有家预测,全月深圳的二手房网签量有望超过8000套。
8000套意味着什么?这是深圳楼市的繁荣线。
这样的剧情,大家应该早有心理准备。
在北上广深9月末放松的时候,我就说过,10月份肯定会迎来一波小高潮。
毕竟北京、上海外围区的社保门槛大幅降低了,而且首付也降低了。而广州全面放开,谁都可以买了,无论多少套。深圳外围区不再有社保限制,谁都可以买了,首付也降低了。
那么,这一波高潮,是否是牛市的开始?
当然不能这么看。逻辑在于:
第一,这一波高潮,并未带动价格上涨。
10月份行情好起来后,我们经常能看到开发商撤销折扣,二手房业主反水跳价的消息。
但这些只是小部分,整体来看,并非出现房价上涨的局面。
以北京来说,北京商报披露,尽管当前成交量有所攀升,但挂牌房源量仍维持在高位,显示出供应量依然偏高。因此,即便单月成交量达到较高水平,也并未引发房价的全面上涨。
再看看李嘉诚最近的操作。
最近北京朝阳区东四环的“御翠园”开盘,被传出76折降价出售。
该消息获得了财联社证实。
财联社披露,该项目备案价9.07万至9.97万元/平方米,而这一次该项目拿出了50套特价房,价格低至7.5万元至7.6万元,相比于备案价下降了1.5万元至2.4万元,相当于打了76折。
上海方面,新京报10月24日发布的报道指出:
虽然议价空间在收窄,但是二手房房价还未回升。这次调控的目标也是止跌回稳,止跌是第一步,成交量持续的稳定,价格先止跌才有可能上涨。从目前来看,房东跳价、惜售等仅仅是个别现象,并不是主流。
深圳方面,二手房降价让利仍是主流。
乐有家披露,随着10月份行情转好,的二手住宅价格与参考价之间的偏差值有所缩小。9月份低于参考价20%以上的占比达到52.9%,目前则大幅度缩小至39%,减少了13.9个百分点。此前低于参考价20%以上的占比连续6个月上涨,直到10月份才出现了罕见的回落趋势。
另外,低于参考价10%-20%的占比上涨4.1%,低于参考价0-10%的占比上涨4.8%。
从上图可以看到,10月份低于参考价成交的比例仍高达87.4%。
新房方面,开发商借助行情,打折出售也仍是主流。
以10月份两个日光盘来说。
10月13日龙华区的深业上城学府开盘,有名校学位加持,价格很高。户型为79平方米至139平方米的3-4房,备案均价定为8.05万元/平方米。开盘时享受93折优惠后,均价降至约7.6万元/平方米,使得三房单位的起步价不到600万元,首套房首付仅需80多万元,呈现出明显的价格倒挂优势。
另一个日光盘位于光明区的中建观玥,项目备案均价约3.8万元/㎡,备案单价区间约3.5万元/㎡~3.9万元/㎡,备案总价区间约284万元~439万元,而且,在此基础上还可以叠加各种优惠,折后单价约3.3万元/㎡起,其中80㎡三房折后总价低至249万元。
果然,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。
第二,持续性还要继续观察。
这次行情的促成,是政策给予了市场一定的信心,前期犹豫客户正在加快进场,精明的开发商也顺势而为,加大促销力度,从而成就了近1个月来成交放量的行情。
但观察楼市,不能仅凭借一个月的成交量就可以下定论。
而且,临近年底,开发商有冲业绩需求,11月份和12月份可能会有大量打折促销活动,成交量可能还有一波延续,所以,真正的考验,是三个月之后的数据,能否实现连贯。
就过往的经验来看,过去三年来的救市措施,作用效果越来越短、
以5月末的那一拨以一线城市为引领的放松来看,效果也就维持了一两个月。
深圳5月末降低了首付比例和房贷利率。
首套房首付由30%降至20%,商业贷款利率由原来的LPR-10BP降至LPR-45BP,降低了35个基点,根据目前的LPR计算,利率已经降至3.5%。
二套房首付由40%降至30%,商业贷款利率由原来的LPR+30BP降至LPR-5BP,同样降低了35个基点,根据目前的LPR计算,利率降到了3.9%。在新政作用下,6月、7月深圳的二手房网签量均冲到了5000套以上。但8月份,再次跌破5000套。可见,效果仅仅维持了两个月,9月份的二手房网签量只有3986套。上海也是5月末下调了首付与贷款利率,6月份二手房成交量直接干拔到2.64万套,创三年多新高。7月与8月效应退去,8月份上海二手房(含商业)共计成交17884套,环比下跌12.25%。
北京方面,在上海、深圳、广州降首付一个月后的6月末,北京跟进。
首套房首付,无论是商贷还是公积金贷款,最低下调至20%。二套房首付以五环为界线,五环内首付35%,五环外30%。新政作用下,7月份北京的二手房成交量冲破了1.5万套,高达15575套。然而8月份又跌破了1.5万套,为14363套。
9月份北京二手房成交量只有13274套。
以上的数据,不过就是眼前的事情。这一次,难道就能走出不一样的局面?我并不认为。
我强调过很多次,一线城市,尤其是深圳这样的城市,供应少,需求多,完全不缺购买力,早晚还是会上涨。
但节点并不是现在。
因为影响一线城市冷暖的关键因素,是信心。这种信心,需要全国经济、就业等大环境作为底座。
不然,深圳为何自2021年2月份以来一路下跌。
从最高时期8万多一路下跌,跌破8万,跌破7万,今年7月份已经跌破6万,回到了“5”字打头时代。
乐有家数据显示,7月份深圳二手房成交价格为5.9万元/平方米。
这三年的下跌过程,深圳的供应依旧少,需求依旧多,结果不还是下降了吗?
根本原因在于宏观大环境带来的不确定性,无法给市场以信心和预期,没有信心和预期,一线城市就会出现富人不投资,中产不兜底,越来越多的穷人收入缩水致使更加买不起的局面。
我还是那句话,只有经济、产业、就业复苏了,楼市才能走出低谷,上演企稳局面。
而这些救市措施,能够立刻让经济回暖吗,能够让就业立刻提升吗?不能够。
看看9月份的一些宏观数据,就能明白,经济复苏,任重道远。
这是工业利润增速,9月份增速又转负数了。
来源:国家统计局
写在最后:最近在与一家机构合作,可以帮助内地居民办理香港身份。该机构总部位于香港,在全国各地拥有分支机构,深耕香港本土教育与身份规划领域9年,从K15、本硕博全面覆盖全港各级教育资源,从前期申请、过程辅导到结果落地,一站式全程陪伴,同时还为客户提供从商务、置业、子女教育、生活出行等多项在港后续服务。真正的做到了为客户保驾护航,满足客户从家人到家业、从生意到生活、从当下到世代的全方位需求。(非诚勿扰,有需求的读者,可以长按下方图片识别二维码加微信咨询详情)
原创不易,辛苦动一动你的小指头,在文章右小角点个在看、点个赞。欢迎分享出去,让更多的人看到。
转载、广告投放、加读者群,加微信:593594349(备注来意,否则不通过)