61岁的姚龙没有想到自己担心的事真发生了——租用他农田开发的一个“小镇”突然就烂尾了。
姚龙所指的“小镇”是位于河南省孟津县朝阳镇姚凹村的“塞拉维·花海小镇”，是当下中国正在如火如荼建设的数千个“特色小镇”之一。
它所在的朝阳镇位列住建部认定的第二批全国特色小镇目录。
有媒体评论认为，“塞拉维·花海小镇”的烂尾并非孤例，一些失去了特色的“特色小镇”，最终不过是打着“小镇”旗号、行“圈地”之实的另一个房地产项目的翻版。
随机而变的“特色小镇”
“塞拉维·花海小镇”位于连霍高速与洛吉快速通道交会处，总占地2300亩。
在一些介绍中，它被称为“集双拼、独栋、花园洋房等多种产品类型为一体的高端低密地产项目，打造旅游、休闲、养老、地产为一体的法式典雅生活住区范例”。
该项目由洛阳塞拉维置业有限公司（下称“塞拉维置业”）、洛阳家祥文化旅游开发有限公司共同投资。
工商资料显示，这两家公司的实际控制人均为黄继伟。
公开资料显示，在运作“塞拉维·花海小镇”项目之前，黄继伟并没有地产项目开发经验，也没有特色小镇的运营经验。
黄继伟2002年大学毕业后，曾创办洛阳伟诚商贸有限公司，为当地一些地产项目配送钢材，之后，又投资成立了一个年产值达9000万元的混凝土搅拌站。
2013年，黄继伟成立塞拉维置业，先后拿下数千亩土地，开始运营“花海小镇”项目。
孟津县自然资源局网上土地挂牌出让公告显示，塞拉维置业拍得的三处位于姚凹村境内的土地共计200余亩，用途为“城镇住宅用地（居住兼容商业用地）”，成交价共计6228万元，均价为467元/㎡。
孟津县自然资源局办公室主任张亚峰告诉第一财经1℃记者，塞拉维置业拍得的土地，不仅是上述所及三块，而是“五六块”，但他拒绝透露更多信息。
除了一部分建设用地外，“花海小镇”的大部分土地均为附近村庄的村民耕地。
姚凹村村民姚龙等人向1℃记者证实，他们日常耕种的大部分良田，共计1000多亩，均被塞拉维置业租用，租金按照1000斤粮食计算，每年每亩地支付1200元。
姚龙说，虽然已把土地租给塞拉维置业6年，他却从未见到过任何书面的土地租赁协议，他也因此更加担心，万一某天，塞拉维置业的经营出现问题，他可能连每年每亩1200元的租地收入也拿不到了。
不过，当地政府曾对这个项目寄予厚望。
△中央三令五申，一再要求要严防特色小镇“房地产化”。
摄影/马纪朝
2013年8月15日，“塞拉维·花海小镇”开工奠基，当时，它的名字为“塞拉维创意文化旅游园区”。
当地政府网站在一则名为“洛阳塞拉维创意文化旅游园区开工奠基”的信息中称，“塞拉维”项目是孟津县当年新签约的单体投资超10亿元的重大项目之一。
孟津县一位时任主要领导也在当天的讲话中说，“塞拉维”项目的成功奠基，既是第31届洛阳牡丹文化节签约项目的成功落地，更是全县持续开展“招商引资落地年”的又一成果。
在孟津县政府网中，该项目刚开工半年，当地主要领导就率领县规划办、国土局、财政局等数十个单位，到塞拉维项目现场办公，并将这个项目列入孟津县重点项目和省市重点项目申报名录。
不过，在当时，“塞拉维项目”的初步规划，尚不是“千亩花海”，而是按照4A级景区标准，规划建设一个以葡萄酒文化为主题的文化休闲度假区。
2014年，“塞拉维创意文化旅游园区”悄然更名为“塞拉维·花海小镇”，整体的规划也由之前的打造葡萄酒主题文化，变更为打造千亩花海，规划中，该项目由高端住宅与花海景观两大部分组成，其中住宅及配套占地面积1100亩，花海园林面积1200亩。
“各种风格的花海，摆脱传统旅游消费和体验项目单一而重复的模式，将‘观光、游憩、景观、生态’四个元素综合体现。
”在一则新闻通稿中，塞拉维置业这样描述“花海小镇”的前景。
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烂尾“花海”
为何突然变更为“花海小镇”？
一位当地知情人士说，当时，国家层面不断推出针对“特色小镇”的支持政策，包括支持符合条件的特色小镇建设项目申请专项建设基金、对工作开展较好的特色小镇给予适当奖励等，这让黄继伟看到了希望，认为可以凭借自己的当地政商资源，获得一些奖励，以缓解资金压力。
黄继伟似乎承受着巨大的资金压力。
裁判文书网的多则判决书、裁定书显示，“塞拉维·花海小镇”刚开工不久，黄继伟就开始因资金链紧张不得不到处举债。
2013年8月15日，塞拉维项目开工奠基。
第二天，即2013年8月16日，黄继伟就分别以塞拉维置业、洛阳伟诚集团有限公司、洛阳家祥混凝土有限公司等为借款主体，向靳克丽等数十人分别以月息2分左右，借入少则几十万、多则上百万的资金，但最终，黄继伟因无力偿还借款，被债权人告上法庭。
另一份借款合同纠纷裁定书显示，塞拉维置业曾先后多次通过河南本华商贸有限公司，向康延召等人以月利率2分借入资金，其中，仅康延召一人就借给了塞拉维置业210万元。
黄继伟还曾委托武汉财富银泉投资管理有限公司等多家投资公司，分别向武汉、洛阳等地债权人借入资金，但最终也都无力归还。
新三板挂牌公司希芳阁的一则公告显示，该公司曾经参与“塞拉维·花海小镇”的一个生态修复景观综合治理项目，但项目结束后，“塞拉维·花海小镇”却无力按照项目合同履约付款。
2015年7月9日，新广钢铁公司在与塞拉维置业签订钢材销售合同后，开始向后者供货，但直到供货结束，塞拉维置业也无力支付14.9万元的货款，最终被告上法庭。
资料显示，仅从2015年12月至2018年12月，涉及塞拉维置业及其实际控制人黄继伟有据可查的司法判决书，便高达61份，涉案案由，从普通的民间借贷、金融借款合同，到施工合同纠纷等，而黄继伟本人的股权，更是被洛阳市涧西区人民法院、西工区人民法院、洛龙区人民法院以及洛阳市中级人民法院等轮番冻结，塞拉维置业和黄继伟本人，也先后被多家法院列入失信被执行人名单。
在面临资金压力的同时，“塞拉维·花海小镇”旗下的高端别墅项目，还因手续不全，陷入销售不畅状态。
3月14日上午，第一财经1℃记者驱车实地走访了这个号称占地2000多亩的“花海小镇”。塞拉维置业一位负责人在接受第一财经1℃记者采访时说，塞拉维置业的收入来自两个方面：
一是联排别墅和花园洋房等地产项目的销售收入；
另一个是未来“花海小镇”的门票收入。
但由于“花海小镇”处于投入期，很多区域甚至连花草树木都尚未种植，一直都未对外开放，更谈不上门票收入。
记者在现场看到，工作日时间，游客接待中心却大门紧闭。
一名工作人员告诉记者，塞拉维置业的部分在建楼盘涉及法院诉讼，已经不再对外销售。
一地鸡毛
1℃记者调查发现，在全国数千个“特色小镇”中，诸如“花海小镇”这般，以“小镇”之名，行房地产之实者并非个案。
同样位于孟津县、距“塞拉维·花海小镇”不过数里距离的东方今典·汤街小镇，是另一个高端地产项目，在该项目售楼部，1℃记者发现，大部分在售楼盘均为别墅，户型为双拼248㎡，均价13000元/㎡。
2018年9月，河南省人大财政经济委员会曾对当地的一些“特色小镇”进行调研，之后，他们发现，在实际工作中，有相当部分市县对特色小镇的理解不到位，把特色小镇当成筐，什么都往里面装，直接给产业区、旅游景区、美丽乡村、社区等都戴上特色小镇的“帽子”。
河南省人大财政经济委员会因此建议省政府建立规范的纠偏机制，对一些出现倾向性的偏差，如房地产化倾向明显的、风险过大的、产镇不融合的现象加强监督检查。
“在一些地方，特色小镇甚至被视为圈地神器。
”河南财经政法大学一位教授说，由于一些地方对特色小镇的土地获取方式有特殊政策，甚至不需要经过“招拍挂”，这减少了地产商获得土地的成本，因此，一些房地产企业甚至把签约特色小镇当成了增加土地储备的新途径。
这样发展下去，特色小镇最终将成为一些地方政府追求政绩虚高、财政收入虚增的卖地手段，甚至成为一些地产商又一次疯狂圈地的工具。
新华社也在一篇评论中指出，中央三令五申、一再要求要严防特色小镇“房地产化”,但在一些地方，房地产项目成为特色小镇建设中的绝对主角。
以“特色小镇”之名，行房地产项目“圈地”之实，也让特色小镇偏离了建设的初衷。
2018年底，洛阳市中级人民法院挂出一则房产拍卖公告，“塞拉维·花海小镇”的2号楼、5号楼、6号楼部分住宅用途房地产在建工程被公开拍卖，共涉及70套住宅，面积总计11928.86㎡，评估价为3226万元。
但在经历连续拍卖后，这些资产均无人参与竞拍。
喧嚣过后，“花海小镇”仅剩下一地鸡毛。
（应被访者要求，文中所涉村民为化名）
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项目当前处于哪个阶段？
1、
意向介入阶段
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2、
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3、
项目进行阶段
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4、建设落成阶段
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取地难
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融资难
如何拿到政策性银行资金？民营企业如何找央企/国企/上市公司联合投资？自投资金占比多少为宜？
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乌龙入坑
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