集体回归一二线买地，房企慎防“抢套”

文｜邓浩志

最近，一批全国性房企逐步“退出”三线及以下城市，而再次全面回归一二线城市。 这种几乎步调一致的集体行动，已经使得一二线城市土地价格出现了明显的飙升。而以上行动都是基于 房地产领域最新的全民共识： 人口持续净流入的一二线城市前景长期看好，人口净流出的三四线城市前景长期看淡 。 当然还得再加上：货币棚改今年的大规模退出……。

一二线城市前景看好，不等于值得在任何价格上购买。 在过去几轮楼市过热的周期当中，不少“地王”都成了被套牢的主力，最近的2016年地王潮，目前正是这批高价土地陆续上市的时间。我们见到的情况，不是拖着进度在磨洋工，就是开放了售楼部也迟迟不敢公开价格，反正要么在望天打卦等房价涨，要么龟速销售或亏损销售。几乎在任何时候任何城市，高价拿地都没有好结果。

不少房企拿地，扩张需求放第一，补库存需求放第二，最后才是看地价的合理性。 扩张放第一，这是老板的误区，见到身边的地产老板业绩都蹭蹭蹭，自己心里面着急。找个战略顾问一诊断，无一不是告诉你：有规模才是生存的“硬道理”。于是便制定了无论是直道还是弯道都要“超车”的计划。但房地产行业是市场化极高和极为成熟的市场，那里这么容易“超车”啊？狂踩油门不是自杀就是赌博。而补库存放第二位，则是职业经理人的选择。项目少了，哪来的升职机会？项目完了，可能连工作都没了，于是职业经理人是无论如何都要拿项目的，且不说土拓部门奖金和项目挂钩。所以，价格被放到最次要的位置。因此每当谈及应注意地价过高，就有人告诉你那家企业在附近拿了价格更高的地王等等。

一二线城市土地面临僧多粥少的局面。 全国所有城市大概有600多接近700个，而算得上一二线城市的大概也就是北上广深+直辖市+部分省会+计划单列市+经济能进入前30的地级市。满打满算估计也就是70个上下，绝对不到100。而在楼市火爆的2016年，某些房企甚至要求下沉到乡镇拿地。今年集体回归一二线城市，等于所有企业都聚焦全国10%~15%的城市当中，剩下八九成都放弃或基本放弃了。所以近期一二线城市每逢宅地拍卖，一定有一堆房企哄抢，价格都不低。

有关部门不看问题本质，只看地价变化，一发现地价高了就来调控。 当然，调控也是统计数据的游戏，供不应求情况不改变，价格不在这里表现，就在其他领域表现而已。但最坑爹的是等你拍了地王，让后再限价销售……。而对房企而言，到底是活下去重要，还是不成功便成仁的发展重要？没想好这个问题，行动和目标就容易出现割裂！！

（本文图片来自网络）

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