揭开加息和房价的秘密

新任美联储主席鲍威尔宣布：加息25个基点。美国在金融危机之后第六次加息，美联储预测2018年内还将会有两次加息。香港金管局同步上调基准利率25个点。英国、加拿大早已加息。只剩下日本和欧洲央行纠结摇摆。

中国央行将逆回购中标利率上调5个基点。中国央行调整的是货币市场（银行从央行借钱）利率，而非基准利率（社会从银行借钱），不直接反映到买房人的按揭利率上。但 央行引导利率上升的目的明显，随着银行获得资金成本升高，最终会反映到买房人借贷成本里。 越来越多的城市，比如北京、南京，首套按揭利率变成上浮1倍。

利率是资金的成本价格。买房是大额负债的金融行为。对普通人来说，房子不只是崭新小区和漂亮公寓，还是上百万的首付、几百万的贷款和每月数万的月供。按揭利率上升，意味着更多的负担，房子更难买了。

经济学里，加息对于资产价格是利空，楼市可能从此一蹶不振。

可是我们并非生活在理论学科的简单假设里，房子也不是只看利率定价的债券品种。关于加息和房价的关系，我们应该知道更多。

1

中国利率之谜

全球加息的大环境下，中国的利率也会上升。但观观不并认为，中国会像美国、英国那样快速加息。

金融是国家经济运行的心脏，利率是调整心率变化的控制器。遇到经济不景气的时候，就需要降息拉升心率，刺激发展。反之经济过热的话，需要加息缓和心率，平抑冲动。

大国之间的利率博弈不亚于一场货币战争。不同国家高低利率之差，会引起热钱从低利率国家向高利率国家流动。20世纪以来，中国的利率始终高于欧美强国2%甚至更多，以从欧美吸引资本。

也就是 说，如果跨国公司从日本和美国借钱拿到中国，就算不做任何投资只存钱，每年吃息差也有2%左右。为什么房企前两年都在海外融资，因为资金太便宜了。源源不断的境外资本通过投资、贸易进入中国，转变成各种实业和金融投资，带来了大量外汇储备，支撑了国内经济发展，也分享了资本增值。 这就是中国过去多年相对境外资金，维持高利率的根本原因。

但事情正在悄悄变化。经过多年野蛮狂飙，中国境内资本已经过剩。一个小黄车融资就是十几亿，开发商拍一块地几十亿，显然我们是不缺钱的。另一边是中国企业、特别是民营企业的负债率居高不下，高负债决定了高利率不符合国家利益。

现在已经没必要为了吸引外资，把利率顶在高位。事实上， 我们面临着潜在的人口老龄化问题和科技创新不足的问题，内生的生产效率并不高。中国有需要在未来相当长的一段时间保持利率的低位，通过货币宽松来刺激经济增长。 翻来历史的长河，没有任何一个人口老龄化国家采取的是紧缩政策。我每次去日本、韩国旅游，都惊叹于东亚国家特别偏好的低币值惯例，1000円买瓶水，10000韩币买个汉堡，都让我对中国未来的宽松有很大想象空间。

低利率也并不会导致国家的资本外流。2012年大大曾经说过，要在2020实现资本可自由兑换，当时的我惊出一身冷汗，这意味着 境内的资金可以随意去欧美大城市买房、买股，这才是房价最大隐患 。 但到了2015年，小川行长提出有管理的可自由兑换，终于让我放宽心来。中国语言博大精深，管理二字足以说明一切。随后二年里，万达、安邦、海航这些对外投资的突飞猛进者逐渐沉沦，再次表明了国家的态度： 资本就留在国内一起发财好了 。

2