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前两天，我和中环某项目营销总聊天，我问他：你们最近蓄水情况如何？
如果开盘能去化百分之多少？
他回答我说：能卖多少套，取决于我们愿意推多少套
我惊讶道：你们这么笃定？
他笑笑说：我们不是2016年地王，而且我们在中环
是啊，2016年的地王们，他们的命运如何？请看下文
先回顾一下2016年那些拍地的信息
2016年成交商品住宅用地
38块
从溢价率的角度说
多数是地王
最高溢价率303.4%，宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块，由信达拍得，目前该地块还未有项目推广名
最低溢价率0.1%，闸北区天目社区C070102单元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共绿地地下空间开发地块，由华润拍得，目前该地块还未有项目推广名
上表中地块的平均溢价率131.00%
从分布的角度说
近90%的地块分布在外环外
38块地各环线分布占比
从规划的角度说
实际商品住宅供应量被进一步压缩
部分地块信息展示：
周康的绿地项目信息：
该幅地块位于浦东新区周浦镇康达路与康浦路交界处，两面临河道（八灶港与姚渔港），总建面约7.5平方米，其中商业属性占大部分为4.1万方，住宅2.6万方，剩余部分为文体用地。
地块起始楼板价仅为8999元/平方米，看似并不高，但根据出让文件的说明，竞得人需按出让年限持有100%的地块内社区文化类建筑部分以及社区商业类建筑部分，也就是说，竞得人需自持全部商业及文体部分的文化活动中心、青少年文化艺术培训中心和图书馆等设施，不得出售，
且文件还规定，商业属性部分不得做成酒店式公寓的类住宅产品，限制条件非常苛刻，三种物业类型对开发商运营能力要求非常高。
顾村的信达项目信息：
该地块为宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块。其中，顾村A单元10-03地块为住宅，容积率1.5；顾村A单元10-05地块为商业用地，容积率1.0。地块起始总价14.39亿元，起始楼板价9163元/平方米。
地块东至潘泾路，南至苏家浜路，西至宝荻路，北至白荡河路；出让面积106369.2平方米。
按照地块出让条件，要求配建保障性住房比例为5%，全装修比例为30%，中小套型(90-100平方米)要求占到建筑面积的60%，住宅套数下限1143套，平均套型面积133平方米。地块要求受让人必须自持不低于15%住宅建筑面积(计 21667.3 平方米以上)用于租赁，自持100%商业建筑面积(计5001.70平方米).
从楼板价来看，未来成本价至少在5.6万/平方米以上，如果扣除住宅15%自持部分，成本价高达7万/平方米。
ps:说句题外话，信达项目截至至6月底还未开工
虽然上述土地建筑面积在336.96万方，但变成纯住至少要打个8折
so
这些地块转变成纯住宅建筑面积至多270万方
那2016年已拍土地到底有多少块可以变成住宅？
从工程进度的角度说
25块土地项目今年入市
上述地块中，25块已有项目名称，
其中路劲佘山院子、融信伯爵、中南君悦府、禹洲府已经开售
那么现在地块开工到拿预售证，花多久时间？
以其中最早开售的中南君悦府为例，
中南君悦府地块成交时间为2016/2/25，领第一张预售许可证时间2016/12/30
前后间隔9个多月，以此速度推算
每块地今年会领的预售许可证张数
（已经开售的，预计今年还会领1张，共计2张；
至今未开售的今年最多只能拿1张）
25块土地共领预售证28张，
已经开售的4个项目共领5张预售证，共计1533套房源，每张预证300套房子左右，
按每张预售证300套房子来计算，今年还会新供应300*28=8400套房子
从市场去化的角度说
多数项目将遇到每月30套魔咒
2016年拿地，目前在售项目
月均去化推算
新晋地王项目与周边类似项目，月均去化套数多在30套以内，
30套成为新开盘项目的“去化魔咒”
最后，做个小调研
下表项目你们最看好哪些项目，哪些项目会突破30套魔咒？
分答已经恢复上线了，
欢迎向我们资深地产老兵提问！
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