激进收购换来“兴奋点”
标普分析称，万科收购对价约等于公司2017年全年合同销售预期4500亿元的12%，约为2016年末总资产的6.6%。万科今年土地收购和新投资支出在合同销售总额中所占比例将升至45%，2016年这一比例约为35%。
“在股权结构稳定的情况下，万科投资规模和多元化进度可能将提升。2016年万科收购印力集团。2017年，万科与招商银行合作成立平台，进行商业地产投资。万科已对商业地产、物业管理、物流和服务业务进行一定投资，但截至目前这些业务的利润贡献有限。”标普报告中指出。
标普预计，随着万科实施扩张和多元化计划，财务杠杆可能将加剧。万科未来12个月内债务对息税及折旧摊销前利润比率将为3.0倍，高于2016年的2.6倍。但万科强劲的销售增长、收入和利润率上升应抵消日益激进收购带来的影响。
对于万科而言，将广信资产包收入囊中，将进一步巩固其在广州市场的地位。在一线城市招拍挂市场拿地越来越艰难的形势下，万科通过并购方式“曲线救国”，可以实现未来几年有充足的货量储备。
而对于经历近两年深陷股权纷争，业绩受牵连的万科而言，更是需要借助新的“兴奋点”继续夺回已经丢失的“地产一哥”地位。
数据显示，2017年上半年，万科实现2728亿元销售额，低于碧桂园2848亿元。就广州市场而言，上半年，万科在广州的销售金额为68.95亿元，位列第三位，低于碧桂园和保利地产。
资产消化面临长周期挑战
据了解，万科收购标的主要包括三部分：
第一部分为广东国际信托投资公司（“广国投”）持有的对广东省信托房产开发公司（“广信房产”）的三项权益：对广信房产的100%投资权益；对广信房产的债权及相应利息；受让的大厦实业公司对广信房产的债权及相应利息。
第二部分为破产清算组接受广东国际租赁公司破产清算小组、广信企业发展公司破产清 算组和广东国际信托投资公司深圳公司破产清算组委托，在本次拍卖中一并出售该三家破产 公司清算组分别持有的对广信房产的债权。
第三部分为广国投持有的对广东国际信托投资公司广州房地产分公司的100%投资权益。 交易标的的核心资产为位于广州市核心区域16宗可开发土地，土地的剩余权益可开发计容积率建筑面积约预计为211万平方米（以最终的规划为准）。其中，主要位于荔湾区、越秀区。
据了解，荔湾区、越秀区两个区域属广州市中心区域，周边基础设施及配套完善，寸土寸金，近两年极少拍地。今年上半年，这两个区域的商住商服用地显示为“零供应”。标普指出，“万科交易标的成本约为2.6万元/平方米，低于附近在售项目4万-5万元/平方米销售价格。这些资产的利润率相对较好。”
不过，也有业内人士指出，广信旗下资产闲置近20年，后续债权债务、法律纠纷问题极为复杂。此前已有大量广州房企想盘活这些地，但都没有结果。万科后续要处理和盘活这些资产需要投入大量时间和资金。
标普分析报告称，万科收购的这批资产消化期可能较长，这与万科的资产快速周转模式相悖。另外，该资产包还包括债务，但目前并未详细披露这方面信息。
值得关注的是，万科除了与竞拍前已有联合投资承诺的合作方联合开发外，还将引入其他地产商联手开发。但究竟如何引进外部地产商？又将如何合作？仍是谜团。
6月30日，万科2016年股东大会上，郁亮表示，与深铁合作后，结合点是轨道+物业，万科将如虎添翼。
没有金刚钻，不揽瓷器活。这个被称为“史诗级别”的交易，对于经历过股权争夺战的万科而言，究竟是可以“一战成名”，还是一块“烫手山芋”，还要拭目以待。
商业地产观察综合整理
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资料来源：和讯房产
