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细则来了！一文讲清楚存量房贷利率到底怎么降！

院长聊房 · 公众号 · 金融房地产 · 2024-09-30 07:15

正文

文 / 李院长

重庆地产老司机，知名地产研究院院长，加微信进群：yzlf023

太快了！

真的是太快了！

9月24号才释放出要降存量房贷利率的消息，很多人都还在猜自己的房贷有没有资格降，能降多少。

没想到国庆都还没来，细则就先来了！

这一次降息的效率史无前例，意味着这一次楼市猛打方向的决心也是史无前例。

继股市发过节费之后，央妈又开始在楼市发过节费了。

我可以肯定地说，明天开始的这个假期应该是近几年来，大部分老百姓过得最舒心的一个国庆长期了。

至于你的月供到底降不降，降多少的问题，就不用再猜了。

今天这篇文章就一口气给你讲清楚！

不知道怎么降的，看这一篇就够了！

问题一

什么时候开始降？

记住三个时间节点：

2024年10月12日前，各银行发布操作细则。

2024年10月31日前，调整完成。

2024年11月1日后，借贷双方可协商调整加点幅度。

可以理解成2024年10月31日前，商业银行将对存量房贷批量自动调整。贷款人不需要做任何事情。

人在家中坐，钱从天上来。

自动调整完成之后，从2024年11月1日起，贷款人还可与商业银行协商再次调整。

调整什么？

一是进一步调整房贷利率加点幅度，二是调整重新定价周期。

什么是重新定价周期？

以前大部分人买房贷款都选择的浮动利率对不对？都是每年根据最新的LPR调整一次对不对？

现在可以调整成每半年调整一次，甚至是每个季度调整一次。

缩短重新定价周期对于贷款人来讲，一定是有好处的。

因为在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率；但需要注意的是，在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。

而不管是从短期还是长期趋势来看，利率都一定是下行的。

所以建议大家都可以把重新定价周期缩到最短。

问题二

哪些存量房贷能降？

这是所有人最关心的问题。

答案是：几乎所有的房贷都能降！

不管是首套还是二套，不管去年9月26号有没有被统一调整过，这一次都能降！

央妈在9月29号发内布的公告中明确：

在批量调整阶段，首套、二套及以上存量房贷都可调整，去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。

甚至还专门提到了固定利率的存量房贷，也在这一次降息范围之内。

一句话，除了最近才买的已经在享受最低利率的房贷之外，之前的所有存量房贷这一次都可以一降到底。

这跟2008年初的全场利率7折有异曲同工之妙。

问题三

到底降多少？

降息自然是好事，但力度也很重要。

要是气氛都烘托到这个程度了，结果每个月只能省出两三包烟钱，很多人是会骂街的。

你就拿这个来考验房奴？哪个房奴经不起这样的考验？

好在这一次，央妈的力度相当到位。

央妈在《关于批量调整存量房贷利率的倡议》中明确：

在批量调整阶段，所有加点幅度高于“LPR减30个基点”的存量房贷加点幅度，全都批量调整至不低于“LPR减30个基点”。

这就意味着，除了北、上、深的二套及以上存量房贷之外，其它城市一律不管首套还是二套，通通降至“LPR减30个基点”！

这下，每个月到底能省多少钱？

我举个例子：

假如你在2021年买的二套房，利率很有可能是“LPR+120个基点”，每年1月1日调整一次利率，因此当前仍执行去年12月的LPR，那么当前你的房贷利率是：

4.2%+1.2% = 5.4%

如果你贷款100万，贷30年，你的月供是5615元。

在调整之后，你的二套房利率将统一变成“最新LPR减30个基点”，也就是：

3.85%-0.3% = 3.55%

这个时候，你的月供将变成4518元。

每月立减1097元，降幅高达整整20%！

对于普通家庭而言，一个月的油费不就省出来了吗？

一个月买菜的钱不就够了吗？

这还只是贷款100万的情况。

如果你所在的城市一套房子动不动五六百万往上，甚至上千万，那每个月能省多少钱，你们可以自己算。

问题四

10月31日之后我的月供就一步降到位了吗？

答案是：不一定。

因为房贷利率是由“LPR”和“加点”两个部分组成的。而这两个部分调整的时间是不一样的。

所以大部分人的降息会分两步走。

10月31日之前调整的是“加点”，也就是从11月1日起，之前的所有“加点”通通都变成“减30个基点”。

但这个时候，你的房贷执行LPR大概率还是去年12月的4.2%（因为大部分人的“重新定价日”都是每年1月1日）。

所以从11月1日到你的下一个“重新定价日”（大部分都是2025年1月1日）之间这段时间，你执行的房贷利率是：

4.2%-0.3% = 3.9%

在你的下一个“重新定价日”之后，你执行的房贷利率将变成“最新的LPR减30个基点”。

假设你的“重新定价日”是每年1月1日。

假设2024年10月21日报出的5年期以上LPR跟随央行政策利率下降0.2个百分点，由当前的3.85%降至3.65%，后续保持不变。

那么，从11月1日至12月31日，你的房贷利率是3.9%。

从明年1月1日开始，你的房贷利率将变成：

3.65%-0.3% = 3.35%

100万贷30年的月供将变成4407元！

我最后再总结一下：

1. 什么时候降？

今年10月31日前，自动降。

2. 哪些房贷能降？

不管首套还是二套，都能降。

3. 降多少？

除北上深之外，全部降成“LPR-30个基点”。

4. 什么时候降到位？

分两步走，LPR和“加点”各降各的。

对于这一次的存量房贷利率调整的细则，大家最关心的无非就是以上四个问题。

如果还有不清楚的，欢迎留言咨询！

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