北京共有产权房横空出世，对房地产市场有何影响？

7月以来，楼市密集出台了一系列政策，继广州、无锡、郑州等城市之后，北京再度传出租购同权新政的重磅消息！8月3日晚，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见。根据新政，北京自住房将被新的共有产权住房替代！

北京自住房拟变成共有产权房

继鼓励租房、为租赁住房提供建设用地之后，北京楼市又有新动作！

　　近日，北京市住建委同市发改委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称“办法”).8月3日，《办法》正式面向社会公开征求意见。

　　《办法》中提到的“共有产权住房”是什么意思呢？

　　其实就是买房人与政府共有房屋产权。简单来说，就是购房人可以跟政府“股份制买房”，购房人和政府各持相应产权比例，使用权归购房人。这样一来，购房人就可以通过较少的资金，获得使用权以及一定比例的产权。将来卖的时候，也可以按照产权分享收益。

需要强调的是，共有产权房模式下的使用权并不是联合所有的，政府说了——让利！这就意味着，虽然购房者和政府是“股份制买房”的，但购房者可以独享“使用权”，并且政府不要求任何补偿。所以，如果与跟朋友联合买房、共有产权相比，“共有产权住房”显然更有优势。

　　根据《办法》，共有产权住房用地会在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。其中一个亮点是，各区的房源，都要有30%的比例划给新北京人，在重点功能区、产业园区范围内还将有人才共有产权房项目。

　　那么具体来看，哪些人可以申请共有产权住房呢？

哪些人不可以购买呢？

此外，还需要注意以下几个问题：

对房地产市场有何影响？

　　共有产权住房的提出，是对原自住型商品房政策的进一步调整优化。新政一出，立刻引起广大刚需群体的关注。那么对房地产市场，究竟会有什么影响呢？

推进长效机制建立

　　北京市房协秘书长陈志表示，北京的共有产权住房，应该是长效机制的重要组成部分之一。共有产权住房有许多的创新点，它兼顾了公平、特别仍然突出以保障为主。而且，从使用人的角度上看，有同质同权的创新，包括房屋的质量、环境、以及将来物业费的缴纳等等。此外，共有产权住房还有助于进一步平抑房地产价格、解决北京交通拥堵的大城市病。

　　“由于各区的房源都要按30%的比例划给新北京人，这就扩大了保障范围，是迈向住有所居的重要举措，对北京市建设国际一流和谐宜居之都具有重要意义。”

凸显两大属性

　　某地产专业人士表示，“共有产权住房”跟北京以往推出的经济适用房、两限房、自住商品房政策相比，凸显了真实居住和职住平衡两大属性。

　　分析指出，从共有产权房政策目前试点的内容来看，它和过去各种类型的保障型属性的住房不一样，它更多地回归了两个属性：一个是真实居住，在保障的覆盖人群里面提到了新北京人；另外一个特殊属性是职住平衡，政策提到了各区在优先人群方面，本区的房源应该会倾向于本区正式工作的人群。总体看来，政策内容更加地可执行、可操作，对未来整个房地产市场，算是长效机制的改变。

覆盖人群更加精准

　　国务院发展研究中心研究员刘卫民认为，政策明确政府与购房家庭所持份额，对政府与购房家庭的权利界定更加清晰，双向选择的特性决定了购房者可自由退出，政策弹性高，可操作性强。

　　从覆盖的人群来看更加精准化，比过去扩大了一部分人，同时也在过去覆盖面内，减少了一部分带有投资属性的人群，特别是在政策中明确提及比如说在一定年限内有转出房屋记录的，同时有一部分通过假离婚手段为了购买过去的自住房、经济适用房等等的，在共有产权房里面再想通过过去的手段获得购买资格难度就非常大了。

　　不过，也有人担心“共有产权住房”也会出现僧多粥少的局面。

　　网友表示，“作为非京籍的新北京人来说，共有产权房会增加在北京买房的希望。不过，现在具有北京户口的人，对这方面房源的需求量都比较大，那么非京籍的能不能从这30%当中拿到属于自己的部分呢？因为现在新北京人还是非常非常多的。”

　　总体看来，北京推出了共有产权住房，对完善住房保障体系、完善住房制度，建立房地产调控长效机制，支持中端购房，抑制投机，促进公平等，将起到重大意义。

地产朋友圈 

楼市迎来坏消息! 

地价骤然升温, 开发商乐了: 反弹, 房价大涨!

就在很多人还沉寝在，这轮最严楼市调控政策带来的楼市大幅下跌时。如今，楼市却迎来了一个坏消息！但是，开发商乐了！据悉，目前本来处于楼市下行的环京楼市，竟然出现了土地热的现象！

显示，如今环京楼市中，廊坊、保定、张家口等城市，今年上半年，土地交易价格不断攀高，住宅用地楼面价分别上涨50%、37.6%和44%。

可能很多人就要问了，这几个城市，不都是出台了最严楼市调控政策吗？而且，目前这些城市的楼市，也是处在降温的浪潮中，土地价格怎么还是不断上涨的呢？

对此，来自业内的一些专家就表示，这些城市土地上涨的原因就是，由于京津冀协同发展机遇以及冬奥会利好等多重因素影响，土地市场出现了骤然升温的现象。

除此之外，还有一个更为重要的原因就是，由于北京受到了最严的楼市调控政策，导致了不少楼市需求流向了周边城市，其中，这些城市占了主导。而且，再加上许多的开发商也是在不断涌向这些城市，进行疯狂的抢地，目的就是要趁此，完成三四线城市的布局！

因此，在这种情况下，使得这一区域的土地竞争趋于激烈，各类土地的溢价率也不断攀高。而且，考虑到现在的土地绝对价格并不高，预计未来这一区域的土地市场将持续旺盛。

以廊坊为例，这个处于环京楼市中，位置最好的城市，在今年上半年，廊坊共推出土地231宗，规划建筑面积1097万平方米，同比增长30%。而在这种情况下，廊坊的住宅用地交易价格更是不断的提升，同比上涨了50%。

因此，按照这种趋势来看，尽管本轮楼市有最严调控政策的约束，但是，目前随着土地市场的火热，尤其是现在的环京楼市出现的土地异常火爆，必将给楼市带来一个巨大的冲击！并且，最为关键的一点就是，未来环京楼市的地价还有很大的上升空间。当然，在这种现象的影响下，楼市是否会出现反弹，房价再次出现暴涨，咱们还是拭目以待吧！

8万预售解禁！购房机会重回公平

背景：本周北京三盘连开：丰台中国玺住宅预售价格最高为96023元/㎡、金茂府住宅预售价格95000元/㎡、昆仑域住宅预售价格最高为95705元/㎡

自今年3月调控政策以来，“8万大限”已经执行近半年时间。在“保证今年房价环比不增长”的大基调下，北京新商品住宅项目的价格一直被压制，甚至传闻市场上被8万卡住的豪宅项目都要另收额外费用。这次红线撤销，分析人士认为主要是受市场方面的压力影响，毕竟强制压低商品房价格是违背市场规律的。

另外，对于限价完全解禁的说法，也有声音表示不同看法。限价可能并未解禁，而是提高了红线高度，目前三个项目预售价格均未超过10万元/㎡的。在保证房价环比不增长的基调下，官方很可能会结合长效机制的逐步建立，而逐渐放开纯商品住宅的定价权限。

这样一来，纯商品住宅也将逐渐回归市场。相对于消费者而言，购房机会也会渐渐回归公平。房子作为稀缺资源，特别是北京，不能让其成为少数人的财富再分配的渠道。

不管预售限制是否取消，但长达半年的8万限价已被市场突围，强压下的病态楼市价格将得以缓解，适度的政策引导加市场调整已然取代了高压地产政策，对于购房者而言，与共有产权一样，此种回归市场的利好或许仅仅是个开始。

1、商品住宅供求

市场供应：本周1个项目新批入市，西山艺镜嘉园项目新批预售10套，面积总计2363平，拟售均价65391元/平。

市场成交：本周成交量大幅下降，商品住宅（剔除保障性住房）成交3.12万平方米，环比减少71.9%，整体成交均价回落至42584元/平方米，环比下滑19.57%。

2、土地市场：本周北京土地市场新推3宗地块，无土地成交。

 土地推出情况

本周（2017.07.31-2017.08.06）北京新推1宗地块，分别位于大兴区，推出建筑面积3.5万平方米。

土地成交情况

本周（2017.07.31-2017.08.06）北京共计成交5宗住宅用地。分别位于平谷、大兴和东城，共计成交40.21万平方米。其中，东城区土地顺利出让，最终被华润、招商和碧桂园联合体以38.4亿元竞得，溢价率为1%，成交楼面地价为58080元/平方米。

3、二手房市场

2017年7月3日-7月9日，近7日各天住宅成交数据如下：

地产大咖秀  

马光远 : 房地产是不是最大的“灰犀牛”？

来源：光远看经济

导读：作为国内知名的经济学者和著名财经评论员，马光远近些年来在宏观经济、产业政策、民间投资以及房地产等领域具有重要的影响力。其对2008年以来全球金融危机爆发的原因及演化逻辑的分析深入透彻，是国内最早对4万亿救市政策可能引发的负面效应发出预警的学者，对全球经济复苏进程，一直坚持复苏是一个极为漫长的过程，是中国经济界在该领域最为重要的声音之一。在民间投资和民间金融领域，他一直呼吁解除各种管制，为民间投资和民间金融松绑；在房地产领域，其客观中立的立场以及立足于制度建设的建议赢得了各界的尊重，对中国房地产政策有一定的学术影响。

“灰犀牛”这个词在全国金融工作会议之后在中国爆红。不仅人民日报评论员文章提醒警惕“灰犀牛”，中财办的官员在谈及中国经济时更是直面灰犀牛，指出了中国经济当前面临的五大“灰犀牛”。

在7月29日，功夫财经“炼金之夜”的演讲中，我再次呼吁大家关注大概率发生的“灰犀牛”，而不是小概率发生的“黑天鹅”。我在现场给听众解释，“黑天鹅”是小概率事件，而“灰犀牛”是发生的可能性非常大的事件。用中国股市做例子，你在中国股市赚钱了，那是黑天鹅；你在中国股市被套了，那叫灰犀牛。

不同于以往中国经济学界热衷于炒作肤浅的词汇，我一直认为，“灰犀牛”这个词是最该被炒作的一个词。因为，就当下中国经济面临的诸多风险而言，其实都是早已存在但又因为有些人一直侥幸这些风险不会最终爆发而一再视而不见，即渥克所讲的“灰犀牛”，而不是塔勒布所提出的“黑天鹅”。

渥克在他的《灰犀牛》一书中尖锐地指出，人类社会最可怕的并非不可预知的小概率事件，而是那些近在眼前的大概率发生的危机。“其实，那些低概率的孤立事件聚成一体时，其发生概率就会远远超过人们的认识。在我看来，众多黑天鹅背后是不断汇聚的高概率的经济危机。”

金融危机八年以来，政客、企业家以及意见领袖们对迫在眉睫而且可以预见的危机经常故意视而不见。我们几乎每天看到一些危机，诸如气候变化、恐怖主义、房地产泡沫等向我们走来，但我们什么都没有做。一旦酿成大祸，就把“黑天鹅”理论当成挡箭牌。这是迄今为止人类社会最大的悲哀。

过去多年，中国社会也是如此，面对一些危机的苗头，我们一而再，再而三地拖延危机的解决，根本原因就在于我们受“黑天鹅”这个理论误导太深。2013年渥克在达沃斯论坛第一次提出灰犀牛理论，我立即被这全新的思想所倾倒和折服，并有某种心有灵犀的感觉。因为在过去多年，每一次听到“黑天鹅”的时候，我都公开反击，告诉大家世界上没有什么黑天鹅。听过我现场演讲的人都应该知道，在过去几年，我不断的用渥克的灰犀牛理论强调全球出现的很多危机事件的必然性。可惜这个理论在中国一直没有得到重视，直至全国金融工作会议之后，人民日报的评论员文章终于让大家找到了共鸣，让大家感受到那些未来有可能引发系统风险的因素，都是“灰犀牛”而不是“黑天鹅”。

在媒体热炒“灰犀牛”的同时，官方对这个词也给予了积极的回应。中财办的官员不仅承认“灰犀牛”的存在，而且列举了目前中国存在的五大“灰犀牛”，包括影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集资。

我想，不管大家如何分析中国面临的各种“灰犀牛”，一个基本的共识是，中国在很多领域存在“灰犀牛”，中财办官员列举的这五个领域无疑是中国面临的五大挑战，形式多样的影子银行问题，不仅不断冲击银行业安全的堤坝，更是危及老百姓的财富安全，僵尸企业背后的高杠杆也是多年来大家都非常关注的。

统风险的，但并不意味着除了这五个“灰犀牛”，就没有别的。我在之前的文章中提及“灰犀牛”，在我看来，可以被视为有可能引发系主要包括企业债务杠杆，房地产泡沫，各种各样的金融庞氏骗局，民营企业家不安全感导致的信心缺失，制造业面临的巨大困难，以及贫富差距等问题。

应该说，我所言的这些领域，和中财办列举的各种“灰犀牛”大体差不多。但我觉得，中国面临的“灰犀牛”，除了具体领域，更重要的，还有那些看不见的，隐藏在企业家内心深处的东西，比如，影响企业家对中国经济信心的一些东西，也是真正的“灰犀牛”。贫富差距问题，是足以影响民心和“士气”的东西，对贫富差距，对企业家的信心不给予足够的关注，可能在整体上对中国经济的未来造成很大的冲击，我认为，其杀伤力甚至比那些具体的领域还要大。

至于很多人关注的房地产，算不算当下中国最大的“灰犀牛”？房地产泡沫的问题肯定是“灰犀牛”，这是毫无疑问的。我在上一篇文章中也提到，在房地产市场已经变天的情况下，一定要警惕风险，特别是去年的热点城市，没有必要在这个时候火中取栗。在政策的打压下，去年15个热点城市房地产下半年走入下行通道基本是定局。

但是，我想说的是，中国房地产的泡沫问题，如果有智慧的政策而不是现在非常愚蠢的调控，是可以解决的，问题起码没有严重到美国次贷危机前的程度。

一些城市的房价太高，存在着泡沫，几乎没有争议，但我认为，房地产领域最大的风险却不是在热点城市，而是今年热炒的，没有任何概念，房子供大于求，经济基础一般，人口在净流出的四五线城市。

今年这些城市的房价快速上涨，支撑的理由并不充分，这些城市本来存在很严重的“数量泡沫”，经过今年的上涨，价格上也出现了泡沫。在这些城市房子供大于求的情况下，炒作房子有什么价值？好在管理层似乎已经意识到这样玩下去的风险，在最近的高层会议上，已经不再提三线以下城市的去库存政策，这是对的。

特别要提醒，在中国经济新周期悄然来临之际，每个投资者都应该具有风险意识，不要想当然。君不见，连国家地震局都开始学习全国金融工作会议精神了，你要是不当心，很可能在大周期变动的时候，成为时代转换的炮灰。

中辰信评论员  

7月24日中央政治局会议中指出：要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。而此次北京市起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》便是实行房地产市场长效机制办法之一，现阶段房地产市场进入的“五限”时代，在很大程度上并不能稳定市场，而是将已有的购房需求进行强制性抑制，在政策逐渐放松之时，就是房地产市场再次非理性增长之时。

此番北京市的新政，更多指向为刚需性人群，并在购房资格上作出了更为严格的审核制度，深层次避免了投资投机人群介入市场，导致新政轮为非理性市场变化的助长力，而新政最终能使多少“新北京人”获利，还需要根据政策实施的深化程度，共有产权房供应量，资格认定等多方面考量。

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