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投稿作者：
唐诗
为实现经济利益最大化，不少企业选择将停车场改建临时商铺，由此涌现出许多法律问题，比如停车场改建临时商铺是否有相关规定，审批流程如何，临时商业证明是否可以解决这一问题等。现笔者针对这一主题将相关规定进行梳理，并给出分析，以期为面临这一问题的企业提供参考。
一、所涉相关法律法规及规范性文件
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序号
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法规名称
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发布主体
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条文及内容
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第三百五十条 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当
依法经有关行政主管部门批准
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第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
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第六十六条 建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：
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第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；
确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
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第十八条
土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，
必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
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第七条 （改变土地用途）依据《土地管理法》《城市房地产管理法》的规定，建设单位应当按照国有建设用地使用权出让等有偿使用合同的约定或者国有建设用地划拨批准文件的规定使用土地。
确需改变土地用途的，经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。经批准改变土地用途的，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同，相应补缴国有建设用地使用权价款，按规定办理不动产登记。
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三、除本意见第二条列举的取缔范围外，对引导区内凡具备基本生产经营条件的无证照经营业户实行临时经营场所使用证明制度，引导其办理相关经营证照；未按本意见规定申请办理企业、个体工商户开业登记的无证照经营业户依法予以查处。
(一)临时经营场所使用证明制度。临时经营场所使用证明制度是指由区、县级市政府负责并委托当地镇政府、街道办事处对本意见第四条所列场所出具有效期为3年的《临时经营场所使用证明》，
证明该场所可暂时用于生产经营的证明制度。《临时经营场所使用证明》不作为对建筑物合法性的确认、房地产权属的证明和房屋、土地征收补偿的依据。
(三)《临时经营场所使用证明》的发放管理。《临时经营场所使用证明》的
发放管理统一由各区、县级市政府负责
，各区、县级市政府委托所属的镇政府、街道办事处承担具体发放工作。
生产经营场所的使用人是《临时经营场所使用证明》的申请人。生产经营场所使用人与该场所有关证明文件上注明的所有权人不一致的，应提交所有权人同意将该场所用于生产经营场所的书面证明。
凡已在区、县级市政府登记备案并办理《临时经营场所使用证明》的生产经营场所，因该场地转营、转租，符合本意见规定的，新使用人可以继续办理《临时经营场所使用证明》和相关经营证照。
(1)《临时经营场所使用证明》由当地镇政府、街道办事处出具，并加盖全市统一规格和样式的临时经营场所使用证明业务专用公章(见附件2)。《临时经营场所使用证明》应在受理申请人申请资料之日起10个工作日内发出。
(2)出具《临时经营场所使用证明》不得收取任何费用。
(1)镇政府、街道办事处每月将出具或续期的《临时经营场所使用证明》副本送区、县级市查处无证照经营工作机构(以下简称查无机构)备案；各区、县级市查无机构定期对辖区内的《临时经营场所使用证明》发放情况进行检查，发现问题应立即纠正。
(2)各区、县级市查无机构每月对辖区内的《临时经营场所使用证明》发放情况进行统计，并报市查处取缔无证无照经营工作联席会议办公室备案。
商业网点布局(控制性详细)规划实施前，如生产经营场所《临时经营场所使用证明》有效期届满，
需继续作为生产(经营)性场所使用的，原申请人应在有效期届满20日前
，按本意见规定办理《临时经营场所使用证明》和有关经营证照续期手续。
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四、以下场所按照下列规定办理《临时经营场所使用证明》：
(一)无产权证或产权来源不明的商业性质的城区物业办理《临时经营场所使用证明》的规定。
使用由市、区(县级市)政府审批或投资建设，但未完善用地、产权手续的物业从事经营的，提供政府批准文件或相关材料。
(二)
不符合规划核定使用功能的城区物业办理《临时经营场所使用证明》的规定。
1．使用房产证未标注使用性质但能证明为非住宅性质或标注为非住宅性质的房屋从事经营的，提交房产证。
2．使用临街一楼的住宅从事经营的，除本意见第二条第(四)项规定的必须依法予以取缔的情形外，经营者须提交该房屋所有权人、有利害关系的业主以及周围物业利害关系人同意其作为生产经营场所使用的证明文件。
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停车场改造成商铺属于改扩建，应当取得城乡规划部门的有关手续，也就是从自然资源及规划管理局取得建设工程规划许可证，如果没有取得规划手续，依据《城乡规划法》第六十四条的规定，属于“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设”，可以由城乡规划主管部门采取责令停止建设、消除影响、限期改正、限期拆除、没收实物或者违法收入、罚款等措施。
因此，停车场改造成商铺在没有履行相关建设行为的合法审批手续时，属于违法建设。
取得自然资源主管部门和城乡规划主管部门及住房及城乡建设部门的审批，按规划及住建部门的审批的内容补交土地使用权出让金或进行更改建设。
1.
审批同意
。一般由建设用地使用权人向出让方即
市、县人民政府自然资源主管部门
提出申请，经该部门与市、县人民政府城市规划行政主管部门同意后，再
报原批准用地的人民政府批准
。其中，在城市规划区改变土地用途的，在
报批前，应当先经城市规划行政主管部门同意
。
2.签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。根据协商情况，原出让人和受让人可以直接变更原出让合同的内容，主要是调整出让金的数额；也可以重新签订出让合同取代原合同，但法律法规或原出让合同等明确应当收回土地使用权重新公告出让的除外。
3.调整和补交土地使用权出让金，原使用权人应依据变更后或重新签订的出让合同，按变更后的土地用途，
以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金
。
