据有关机构统计，现在新建房屋的屋面漏水率高达95%，其余部位的漏水率也在63.6%。房屋渗漏已经成为了业主在买房后最关心的问题，也是最容易被投诉的地方。甚至因为这些问题，客户拒收房的事情也频频发生。
而房屋常见的漏水问题又多集中在卫生间、厨房、屋面、外窗、外墙、地下室等高发区域。
为什么房企们每年可以卖几百上千亿的房子，却连个房屋的防水都做不好呢？
明源君认为，这个看似“荒诞”问题的背后，恰恰反映了房企在快速扩张下，对项目管理的不到位和对新材料新工艺的保守。
当然，解铃还须系铃人。渗漏问题的解决最终还是要靠房企，其一方面需要强化项目管理能力，一方面需要积极探索新工艺新技术，如泡沫混凝土、整体卫浴、后浇带新工艺、混凝土自愈合技术等。
接下来，明源君就详细阐述下，房企该如何通过完善管理、新材料新工艺的应用来解决房屋的渗水问题。
每个开发商都知道项目质量的重要性，也都知道自己开发的住宅若漏水对其自身造成的经济和品牌损失。但住宅渗漏问题却还是成了一些项目老生常谈的大难题。
之所以能老生常谈，除了部分市场性原因外，其实跟多原因出在开发商自己身上。
一、项目管理失控，设计、材料、工序等环节漏洞百出
个别房企或因发展速度快，或因自身管理水平低下，在一些项目的工程管理上，显得力不从心。而这种管控能力的缺位，使得一些项目，诸如渗漏等，质量问题频发。
➊前期设计阶段把关不严，导致项目先天性漏水
前期设计阶段，开发商对设计单位、设计人员及设计方案把关不严，导致防水工程存在先天性缺陷。
如设计人员缺乏防水知识 ，对防水材料的性能、适用范围、使用条件等不甚了解 ，不能根据不同的建筑标准、使用功能、气候条件等采取不同的防水措施和选择不同的防水材料。而防水材料使用不当，最终引起项目渗漏。
如在外立面设计中，过于注重美观，忽视了外墙防水。像将外墙饰面砖设计成细缝拼接，使砖与砖之间不能嵌填密封材料，导致漏水。
如结构设计过于复杂，导致一些环节和结构自身成了渗漏点。像自防水混凝土本身漏水；过多的节点，成为漏水隐患；预留孔位置不对等。
➋项目防水招投标管理混乱
据明源君一位做防水生意的朋友说，当下很多项目在防水这块的招投标管理上很是混乱，内部指定、转包等现象严重。
最后结果就是，开发商在项目的防水工程上一分钱没少化。但在施工中，却用的是以次充好的材料，中标的也多是资质完全不符合要求的分包商。最后项目出现渗漏问题也就不足为怪了。
➌工序、验收交接等环节，管理不到位
施工管理不到位，要么工序有漏洞、要么在一些环节放松管理。
施工图方便，放松流程。如在防水层施工完，再加设附加层，而附加层的水平收口处极易进水。其部位基层一旦开裂变形 ，防水层也即破坏。
抢工期，赶进度。如有些防水施工，首层还未干透便急于涂第二层，结果第二层没涂好反而连首层也被破坏了。
如在防水要求的墙体或底板随意开洞、埋管，但不精心进行防水修补处理导致渗漏。
二、部分传统建材因其特性，若使用不当极易出现渗漏问题
一些建筑材料因其属性间的排斥性或者其自身的特性，若使用不当也极易出现渗漏问题。
如铝合金门窗，大多数建筑物的门窗框都采用铝合金、塑料及异型钢材制成，这些材料与墙体材料的材质相差较大。由于温度变形使界面之间产生缝隙，导致渗漏。
如砌砖和混凝土，这两种材料的温度线膨胀系数，相差将近1倍。在相同的温度下，由于砖砌体和混凝土的变形值不同，在其连接部位容易产生裂缝，破坏该部位的防水，造成雨水沿裂缝渗入室内。
三、施工工人技术和经验不足，对细节处理不当
地产建筑行业的迅速发展，使得很多缺乏工程经验的人进入了施工队伍，而开发商管理人员的素质和水平也是参差不齐。施工中对一些细节处理不当，导致质量不过关，最后出现渗漏。
如在铝合金窗的安装过程中，有的缝隙过大，形成渗漏；有的缝隙太小，给塞缝造成一定的困难，反而使塞缝质量达不到抗渗漏要求。
如上述所知，项目管理制度的混乱是导致渗漏问题成为老大难的一大主因。因此，房企若想做好项目的防渗漏工作，首要任务就是从制度抓起。
一、强化前段设计管理，确保工艺和选材的合理性
若对渗漏的诸多问题追根朔源，最后都会追溯到最初的设计上。因此，强化项目管理的一大重心就是强化对前段的设计管理。争取将渗漏的诸多问题从源头上进行扼杀。
➊严格落实会审制度，确保防水设计工艺和工序的科学性
确保施工图防渗漏设计合理、无缺陷。设计师要对施工者提出的不明确、不合理的地方，要及时给出解决意见。
同时，承接项目防水业务的施工单位，要按设计要求对细部及构造进行深化设计，并编制防水工程专项施工方案，报施工总承包单位、监理单位、建设单位审核。而且方案不得擅自改变屋面防水等级和防水材料。
➋强化设计选材能力，防止因材料属性相冲出现渗漏问题
设计人员必须掌握防水技术、材料性能及防水的设防要求 ，依据工程性质 、重要程度 、使用功能以及耐用年限，研究屋顶防水等级，同时应根据工程特点 、地区、自然条件等要求进行设防。
如屋面若形状复杂、设施众多，可采用整体防水层、双面自粘型的防水卷材；若屋面常受振动，则应选用延伸率较大的改性沥青或高分子防水卷材。
再如水泥，应采用低水化热的水泥，优先选用强度等级为 42.5 级的矿渣硅酸盐水泥；砂应采用洁净的中砂，严格控制砂中含泥量不得超过3%；石子应使用连续粒级的卵石或碎石等等。
二、明确项目防水工程的招采管理制度，杜绝权力寻租
由上文可知，当前的防水工程市场鱼龙混杂，开发商在分包和招采的管理上也相对混乱。房屋渗漏问题的频发与其有很大关系。因此，清晰明确的招采制度可从源头上降低房屋渗漏发生的概率。
➊招标过程公开化，并禁止随意转包
通过公开化招标和严谨随意转包等制度，就能大大限制个别项目管理人员利用权力寻租，进而降低因此引发的房屋渗漏问题。
项目的防水工程必须由有相应资质的专业施工单位施工，且在施工合同应明确质量标准，进而确保防水工程的质量。
➋开发商可自己采购防水材料，而施工队伍则可由总包招标
为确保防水材料的质量，开发商也可以自行采购防水材料，然后施工外包。
如龙湖等房企的一些项目就是采用的此种模式。其好有二，一是开发商能掌控材料的质量，杜绝了因材料质量导致漏水问题；二是施工单位由总包进行招标并负责管理而不是开发商，这样做能降低因管理对接不畅导致的施工质量风险。
➌建立材料库，并严把标准关
把好材料关，为保证防水工程质量，项目工程部应明房屋各个防水部位材料的品牌和款式、类别等，并建立材料库。且指定的材料应在招投标文件明确罗列出来。同时监理必须严格按照规范对防水材料进行检验，明确产地来源。
这种制度措施犹如一张网，通过赛选，把好防水选材的第一关。
三、建立样板引路制度，让技术交底和培训更加通俗易懂
因地产建筑行业的迅速发展，很多缺乏工程经验的人进入了施工队伍，而开发商管理人员的素质和水平也是参差不齐。施工质量不到位就成了项目房屋渗漏一大根源。而且这些施工人员年龄偏大，文化水平较低，一般的以口头、文字等方式对施工人员进行技术交底，很难达到理想效果。所以，以样板这种直观的形式进行技术交底和施工培训，反而起到意想不到效果。
如万科等房企在防水工程大面积施工前，都会制作实物质量样板，同时附上现场照片、文字说明等必要标识。使得管理人员对施工人员的技术交底以及岗前培训更加简洁明了，也便于工人掌握，保证了后续施工的精确性，同时也为现场质量验收和检查提供了统一的判断标准，能够有效的提升施工质量。
四、恪守工序管理及验收制度，通过严格的“自省”，消灭质量隐患
防水施工是属于隐蔽工程，做好后就会被覆盖掉，所以很难判断它的施工质量是否合格。因此做好每道工序、每个环节的验收，建立一套完整的检测制度，就成了交房后杜绝渗漏问题的关键。
把好材料进场关。在防水材料进场后，建设、施工、监理单位应进行联合验收，核查质量证明文件与实物的相符性，并对材料外观质量进行检查，符合要求后按规定进行见证取样，抽检合格后方可使用。
把好工序验收关。每道防水工序完成后，建设单位应组织施工、监理单位做蓄水试验或淋水试验。并借用移动质检等工具，对现场问题拍照录像，并按分户、编号进行存档资料存档；同时每道防水工序由施工单位和监理单位联合检查通过、签字认可后方能进入下一步施工。
重点部位重点关照。对工程易渗漏的关键部位，包括外门窗堵塞防水、屋面防水、外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞封堵、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞等部位由甲方工程师亲自组织验收把关，确保不留渗漏隐患。
任何一种现象都是当时生产技术发展水平的体现，房子漏水也不例外。项目住宅的渗漏问题，也是与防水材料、防水工艺、防水技术的水平紧密相关。
对于房企来说，除了完善管理制度，降低因人为因素导致的房屋漏水外。还应积极尝试新工艺、新技术、新材料。
一、防水及施工工艺的革新，能大幅改善房屋的现有防水能力
在现有的防水材料和技术水平下，防水工艺的革新是提升房屋防水能力见效最快的一种方式。如以下几种，
➊一次成型止水节工艺
有关机构经过调研发现，住宅卫生间和厨房渗漏问题很多其实是出现在立管根部。而新的一次成型止水节工艺，则是让止水节直接安装在建筑支模板上，并与现浇板面一次浇捣成形。
这样，止水节周围的混凝土为均匀的一体，不易出现开裂的现象。这种工艺改变了传统楼面管道安装中采用预留孔洞的方法，避免了因预留孔洞在安装中由于补洞不密实、收缩等原因引起的渗漏。
➋后浇带新工艺
因传统后浇带施工工艺的弊端原因，使得地下室渗水成了住宅项目渗漏的重灾区。不过呢，通过工艺的革新就能大大有效改善这一通病，如设计一套新型后浇带模板，并在后浇带的两侧形成两道凹槽，在凹槽内放置遇水膨胀止水胶条。通过这种工艺操作，实际中的后浇带处渗漏的问题基本得到根治。
➌门窗防水新工艺
对传统外墙门窗边缝防水工艺进行改良，首先用防水砂浆对门窗边缝进行封堵后，再用防水涂膜进行一次密封；通过则种用防水砂浆与防水涂膜的组合取代传统的聚氨酯，能够大大的改善构造的防水密封效果。
这种密封效果良好的工艺特别适用于那些风压较大、降水较多地区。
➍改进施工工艺
如改外墙单排脚手架为外墙双排脚手架，这样就能减少外墙的洞口数量，进而减少外墙渗漏的概率。
二、新技术的应用，能够为房屋的防水性能带来质的提升
新技术的发明往往是推动社会进步的原动力，同样防水技术的创新，也会大幅提高项目房屋的防水性能。如以下代表性的这几种，
➊混凝土自愈合技术
在混凝土中加入一种特殊材料，从而让混凝土更加智能。这种材料能够让混凝土遇水时生长出晶体，填充混凝土中的结构缝隙，进而使得混凝土更加密不透水。大大强化了混凝土固化后的强度和防水性。
➋一次成型整体卫浴技术
如碧桂园、绿地的一些精装修项目已经开始使用一体成型整体卫浴。其最大的特点就是不需要做任何防水处理，其卫生间（含浴室）在做地面时一次成型，避免传统卫生间因工序繁琐操作不当导致的地面渗漏和墙体渗透等问题。
可以说整体浴室基本上解决传统卫生间渗漏难题。
➌门窗洞口防水一次性成型技术
如外门窗洞口企口结构防水一次性成型技术，也是很好的解决外门窗渗漏隐患。
三、通过材料的创新，提高房屋的整体的防水水平
防水材料是项目房屋防水工程的基础和载体，那么一些防水材料的创新及应用，也就意味着项目整体防水水平的提高。
➊泡沫混凝土。其是通过将发泡剂用机械方式充分发泡，并将其泡沫与水泥浆均匀混合，然后通过泵送系统进行现浇施工或模具成型，进而形成的一种含有大量封闭气孔的新型轻质材料。其不仅可以很好的解决防水层的防水问题，而且还有很好的保温效果。
➋三元乙丙橡胶防水卷材。其是由高分子聚合物、硫化剂、促进剂等经压延或挤出工艺制成的一种高分子卷材。特点在于强度高、延伸率大，具有高弹性和极好的耐老化性能，而且正常使用寿命长。
作者：明源地产研究院 李春恒
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