销售跟踪：12月新房销售同比环比继续正增长。根据中指研究院数据，2024年12月重点跟踪的70个城市有62个城市披露了全月新房销售数据，销售面积和销售额环比分别增长28%和24%，同比分别增长29%和22%，1-12月累计同比跌幅收窄至-19%和-20%，12月新房销售延续增长势头，9月以来地产政策刺激效果超过5月地产新政。分城市能级看，一线城市销售面积环比增长12%、同比增长35%；二线城市销售面积环比增长27%、同比增长13%，三线及以下城市销售面积环比增长37%、同比增长29%。从周度数据来看，12月30大中城市商品房成交面积维持相对高位，同比维持正增长，不过进入2025年1月环比有所下降。
房企销售：我们重点跟踪的房企有48家披露了12月销售数据，销售额环比平均增长19%，同比平均下跌3%，其中21家房企销售额同比实现增长，具体来看，保利发展和招商蛇口同比分别增长34%和33%，建发地产和越秀地产同比分别增长80%和48%，大悦城同比增长179%；中海地产、中国金茂、保利置业和绿城中国同比分别下跌7%、28%、33%和33%。万科、龙湖集团、金地集团和新城控股同比分别下跌29%、25%、49%和33%。
土地市场：2024年12月300城推地建筑面积12186万平米，环比增长51%、同比下跌20%，成交建筑面积12497万平米，环比增长113%、同比下跌14%，11月土地流拍率4%、成交溢价率5%；12月土地成交金额5843亿元，环比增长74%、同比下跌15%。累计1-12月来看，推地建筑面积、成交建筑面积、成交金额同比分别下跌37%、21%、27%，相比2023年成交面积累计跌幅收窄、推地面积和成交金额累计跌幅扩大；分能级来看，累计1-12月一线、二线、三四线城市土地成交额同比分别下跌25%、34%、18%。
融资跟踪：12月境内地产债融资好转，发行量和净增量分别为332亿元和54亿元，其中国企净增102亿元、非国企-48亿元，非国企无新发。美元债无新发，净增量为-22亿美元。到期方面，2025年房地产债务到期压力有所缓释，其中国内债券合计到期4152亿元、美元债到期回售合计284亿美元，同比都有所回落。个券层面，万科2025年1月有30亿元境内债到期、2月有50亿元境内债到期，龙湖2025年1月有43亿元境内债面临回售。
二级市场走势：境内债利差走势不一，美元债指数下跌。
12月境内债行业利差走势不一，AAA、AA+、AA隐含评级超额利差均值分别收窄1bp、走扩113bp和走扩1bp，高等级利差收窄，中低等级走扩，AA+主要是万科相关个券利差大幅走阔所致。12月政治局会议提及“稳住楼市”[1]，中央经济工作会议指出“持续用力推动房地产市场止跌回稳…”[2]，政策态度延续此前基调且程度加强，不过受到美债利率上行影响，美元债指数当月回报率-0.13%，高收益表现好于投资级，回报率分别为0.21%和-0.85%。具体来看，万科中长端美元债下跌5-6美元左右至47-51美元左右；龙湖集团中长端美元债上涨2-3美元至69-75美元左右。
行业投资建议
12月新房销售延续增长势头，新房销售面积连续3个月同比正增长。展望2025年，我们认为房地产政策将继续从供需两端发力促进房地产市场止跌回稳，需求端加大城中村改造力度，供给端减少土地供应、通过收储降低库存。12月末以来央国企地产债收益率下行至历史低位，不过央国企地产债利差仍处于较高历史分位数，我们认为短期内央国企地产债收益率或将跟随市场整体走势波动，利差企稳收窄有望提供超额收益，我们建议维持中等久期央国企适度择券、优质头部央国企可以适当拉长久期。
