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撰文|张银银
万达融创世纪大交易，杀入第三者。7月19日下午4点左右，富力地产出现在现场背景板上。
图1.7月19日下午4时，澎P新闻在现场看到，现场背景板上除了万达商业，融创中国两家以外，出现了富力地产的名 图片来源|网易财经
但有趣的是，过了一会，签约仪式的背景板换成了下图：原先写有富力地产的主背景板被拆除，新背景板变成了“万达商业·融创中国战略合作签约仪式”。
图2.原先写有富力地产的主背景板被拆除，新背景板变成了“万达商业融创中国合作签约仪式” 图片来源|网易财经
戏剧性的转折再次发生。7月19日17点30分左右，接近签约仪式时间。背景板又换了回去，富力地产再次出现在背景板上。接着，王健林、孙宏斌、李思廉三位大佬登场。
图3. 7月19日17点30分左右，接近签约仪式时间。背景板又换了回去，富力地产再次出现在背景板上 图片来源|网易财经
新杀入者富力，这家南派地产的代表，和万达、融创一样知名。但这家同样在香港上市的公司，无论销售排名，还是买买买及跨界大动作，并不像其同城的恒大那样，频繁引发轰动。
拿下万达77个酒店的富力，到底是一家什么公司，杠杆游戏今天就来对富力做个解读？
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富力2016年末净负债率为159.9%，同期融创为121.5%，完成此次交易富力、融创债务都将攀升，只有万达债务比预计降更多
富力地产2016年报是这样介绍自己的：中国最大最知名的物业发展商之一。
核心业务除了住宅物业发展，其资产组合的一部分还有投资物业，包括顶级酒店及购物商场。是的，酒店业务本身就是富力拥有的、喜爱的。杠杆游戏下文会详述。
外界对于为何融创最终没接手原计划中的万达酒店，有很多猜测？
譬如335.95亿元收购万达旗下的76个酒店，说起来是平价，但总额太吓人，融创压力大；万达也觉得融创毕竟是搞地产的，不懂高端服务业？且卖得太便宜？
但此次三方交易细节披露却是，富力以199.06亿元就拿下了万达的77家酒店。少了100多亿元，还多一家。有趣。
而融创方面收购13家万达文旅城的价格从295.75亿元，上浮为438.44亿元，且承担454亿元贷款。涨了100来亿元。
对比此前和本次交易的价格，不算贷款，此前为631.7亿元，本次为637.5亿元。价格变动不大，如果万达将这些钱全部用于还债，其债务总额明显下降。
通过融创中国2016年报，杠杆游戏此前就分析过，截至2016年末，融创中国债务从2015年的不到420亿元，又增加710亿元出头，总额攀升至1128.44亿元。净负债率从2015年末的75.9%，攀升到2016年末的121.5%。
图4.融创中国2016年债务构成 图表来源|融创中国2016年报
不需要动脑子，如果按照此前计划，融创既买下13个万达文旅城91%的股权，又买下这76家万达的酒店，融创的资金压力该有多大。所以，此前说王老板借钱给孙老板收购自己的资产，那真的是诚意十足、乐善好施。
但即便如此，融创压力还是很大，万达是否放心，监管层是否觉得妥当？各位杆友肯定是注意到的，最近几天，监管层对这些超级地产杠杆玩家，是有些不放心的。
所以，如果按照此前计划，未来孙老板咋整，重点就看房地产销售回款，现金流、现金流、现金流，重要事情说三遍！
可谁知道不发生黑天鹅事件，顺驰悲剧重演不是没可能。那么，就给融创减负吧，给万达更好的选择，让国家、金融机构和国民更放心吧！
富力白衣战士登场。可富力的财务状况又是如何？
图5.2013-2016年末，富力地产净负债与总权益比率 图表来源|富力地产2016年报
查阅该公司2016年报，杠杆游戏发现最近4年，富力的净负债与总权益比率在2014年曾下降过，接着2015、2016连续上升。富力的净负债率，从2014年的91.7%，上升到2016年末的159.9%。比融创还高出30多个点。
如果最终完成此次交易，融创、富力的债务都将继续上升。
虽然如此，毕竟富力一大重要策略，是持有投资物业组合，提供可靠的现金流，以抗衡经济周期的起落。目前，富力有广州珠江新城的富力中心办公大楼，以及Viva北京富力广场、成都富力中心等。
与融创不同，富力和万达一样，是重视酒店的。2016年，该公司新增了两间酒店（海南香水湾富力万豪度假酒店、重庆富力假日酒店），另外有多项各类型投资项目在建中，在建总建筑面积达112.5万平米。
截至2014年，富力已经有14间营运中的酒店。买下万达77家酒店，应该说是符合该公司一贯战略的。
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虽然销售额比融创低，但富力的营收和利润更高
通过富力地产2016年报的披露，该公司营业额，2016年比2015年增加21%，至人537.3亿元。而该公司所有者应占盈利 67.6亿元，比2015年增长20%。
图6.2015-2016年富力地产经营业绩 图表来源|富力地产2016年报
而融创中国方面，其2016年报显示，2016年该公司的收入为353.44亿元。且这已经是最近5年的最高纪录。见下图7。
图7.融创中国2012-2016年营收、利润等 图表来源|融创中国2016年报
更值得注意的，通过上图7，杠杆游戏发现，2013年融创中国收入冲高实现300亿元后，2014、2015连续两年下滑。先是2014年下滑到250亿元出头，接着2015年下滑至230亿元。然后嘛，2016年快速拉升至超过350亿元。
即便2016年，融创收入实现明显拉升，353.44亿元的收入，也比富力537.3亿元低不少。比富力2015年的442.9亿元也要低。
利润方面，根据融创中国2016年报，从上图7，各位杆友可以看到，2016年融创中国年内溢利接近30亿元，该公司拥有人的应占溢利接近25亿元。而2012-2015年，该公司年内溢利分别为26、35、32、36亿元。
值得注意的是，融创中国在2017年初的官方通报宣布，2016年，该公司实现销售额达1553亿元。当然我们还得看权益金，属于融创的权益金略微超过1000亿元，是该公司首次破千亿元。权益合同销售金融增幅达到139.1%。
在该公司2016年报中，该公司披露的销售金额为1506.276亿元，同比增长超过120%。站上行业第七的宝座，前六位分别是：恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、中海。
而同期富力地产的协议销售金额至于609亿元，增幅为12%。但利润竟然比融创高37亿元。背后的原因值得深思。
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富力融资成本比融创高，土地储备比融创少，但土地区位还算不差
在7月11日《一文看懂孙宏斌！融C帝国迄今最全最深财务解读》一文中，杠杆游戏扒过数据，融创中国2016年加权融资成本从2015年的7.60%下降到5.98%。而2016年新增的融资，成本降至5.78%。这个下降，应该说还是很给力的。
而同期，根据富力地产的2016年报披露，该集团非银行融资的加权平均成本为6.7%，2015年的平均成本则为每年9.2%。
虽然富力的融资成本下浮力度比融创大，但平均成本依旧略高于融创，更是大大高过5年期基准利率。
值得欣喜的是，富力2016年发行人民币65亿元境内债券，票息率每年4.95%，属当时历史低位。2016年，该集团更进一步，总共发行人民币425亿元境内债券，票息率低至每年3.48%，以致非银行融资的加权平均成本下降至每年6.7%。
通过债务置换，富力不仅减少了短期债务，也降低了财务成本，改善整体财务的流动性。
即便如此，富力降低财务成本的道路还能漫长，需要更努力。
值得注意的是，富力2016年总建筑面积交创新高，达420.9万平米，平均售价达到11760元/平米。如果只是看单价，应该说还是不错，不过只上升了1%。
回忆一下2016年主要一二线城市房价的涨幅，富力这个单价涨幅表现，应该说是偏差的。
用富力自己的话说，是地域多元化程度有所提升，减少对一线城市的依赖。2016年，十大城市贡献总协议销售75%以上，而2014年相同销售百分比却只集中于六大城市。
同样情况下，2016年，该集团的一线城市（广州、北京及周边地区、上海及周边地区、天津以及杭州及周边地区）贡献总协议销售为49%，而2014年数字则达66%以上。
布局是更广，但一线城市贡献的减少，也拉低了成交价格。
2016年，富力购置土地的平均成本，为3500元/平米。应该说成本控制是不错的，和融创2016年至今的高价买买买，思路不同。
在2016年收购了504.1万平方米土地，扣除2016年交付的可售面积后，富力应占土地总储备按预计的可售面积计算为3848.1万平米。
最重要的是，这些土地的平均成本只有1700元/平米。看看下图8，富力布局的城市图应该说还是不差的。
图8.截至2016年末，富力地产项目布局图 图表来源|富力地产2016年报
和万达的土地成本类似，这个地价可以说是很低的。比如在重庆，杠杆游戏印象深刻，和重庆万达文旅城不远，富力城十年前即拿下数千亩土地，一直有序开发。
想想那时的地价，什么赚钱的杠杆游戏，真的都是时间游戏。
而融创方面，截至2016年底，融创中国布局了44座城市，土地储备高达7291万平米左右，权益土地储备为4973万平米左右。比富力要多，但此前，部分地买得确实贵。
富力也有贵的。2016年，该公司收储引以为傲的案例，是第一次成功进军深圳。取得约24.8万平米的应占土地储备的开发权，以及未来可开发的额外土地储备，最多达100万平米。
图9.万达融创富力三方大合影 图片来源|网易财经
最后杠杆游戏注意到，近5年，富力地产的股价，最高没有超过15元。而7月19日，这个宣布迎娶77个万达酒店的好日子，收报12.92元，较头一个交易日涨了1毛8，涨幅为1.41%。
恭喜富力，祝福融创，愿万达转型成功。希望所有的资本玩家都安稳，不给国家和大家伙添乱。
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