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层楼
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你知道的杭州神盘，大多有他的幕后推手
市场凉了吗？
没有。大家手里都有点钱。不投资买房很怕钱贬值。于是，就像昨天下午某房企营销总告诉我：市场层面的信心太强了，坚不可摧。
尤其杭州，是很多专家、投资客、开发商口中的极少数的被光环笼罩的城市。
到现在，还看不到倒塌的裂缝。
正在召开的全国两会，是大家关注的焦点——尤其昨天那份政府工作报告，涉及一些房地产（网上有原文），从中能看出一些市场趋势：
1、千万别指望调控政策全面放开，尤其各类限制手段，放开的可能性几乎为零。但应该也不会继续加码。我常说：像杭州这样的城市，可能再也不会放开限购了。
还有限价，表面样子一定会继续做足，但不排除另辟突破途径的可能性。
2、货币要“因企施策”。也就是说，钱要去哪里，不去哪里，都要控制好。很明显，房企除外。缺钱的房地产行业，开发、销售两端均将受影响。
对刚需来说，存在可能的机会。
3、未来很多年，房地产还将享受人口红利。为什么？因为提到了“新型城镇化”，今年计划1300万农民进城落户。尤其是“城中村改造、老旧小区改造”，将产生大量需求。
4、多数城市会放宽落户限制——抢人。既然限购不可能放开，一个城市的购房需求就有限，既然如此，那只能靠常住人口、户籍人口来增加需求。所以哪个城市抢到人，就抢到了需求。
而且，还挺符合“房住不炒”的精神。
以上四点，跟每一个买房者都息息相关，值得关注。
关于房地产今后五年的趋势，孙宏斌不久前讲了一段话：
“谁也无法判断将来。这个行业不存在大幅度上涨的可能性，也不存在大幅度下降的可能性，今后五年都是波动的。”
“政府的干预只能让波动显得窄，如果政府不管话，前年、去年一直涨，然后下到很低。现在政府在管，是让波动变窄，今后五年甚至十年里面都是在波动区间，在波动向上。”
“我说的都是一二线城市、环一线城市。”
Q&A
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壹
问答关键词：预算200万、首付6成、两三年后回杭自住
@Evelyn
老师好。预算200万左右，首付6成，目前还在宁波工作，估计两三年后回杭州，但是今年就想在杭州先买一套89㎡左右的，请问买哪个位子比较合适？配套交通都想方便一点？有没有推荐的楼盘？
楼先生：
当然有很不错的楼盘值得推荐，但能不能买到就看你们自己本事了。特别是春节后这段时间，乃至上半年，楼市又迎来一波小高潮。去年底一些三成有机会买到的新盘，又感觉很玄妙了。因此，买房难度相比去年底，有所小幅增加。不过总体来说，六成首付还是很有希望的，看到喜欢的就大胆去努力试试。
且不论能不能买到。比较值得关注和推荐的有绿城梧桐郡，如果没突破限价，大概在两万二三四左右，跟旁边的翡翠城的二手房相比，性价比非常高。这个可以作为重点关注，难度程度一定很大，但可以抱着捡漏的心态。再往西一点就是闲林的一些新盘，从一万六七到两万二三的精装、毛坯都有，比如桃源小镇、贤林信步、江南府等等。
还有就是属于萧山新街的翡丽公园和君奥时代，总价200万也能够得着。如果能买得到，义桥的东旭府和江湾城也可以关注一下。以上都是很多人会去抢的那种，也是上半年会有推盘计划。另外大江东的新盘，精装大概一万七八。未来也有地铁，但是如果不是在大江东、萧山科技城一带工作的话，自住会有点嫌远。
Q&A
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贰
问答关键词：总价300万、首付三成、两人工作相距很远
@Jackie
层楼老师，你好。总价300万，首付三成，哪里可以买到？目前两人一个在滨江上班，一个在西湖科技园，请指教，谢谢。
楼先生：
一个在滨江，一个在三墩附近，相隔太远，折中这个办法基本上无法行得通。那这种情况怎么办？怎么买房？去年我们遇到很多类似的问题，一个原则是，在任意一方工作性质没很大自由度的情况下，尽量多关照女方，毕竟女方在家庭方面会付出更多。当然如果女方是自由职业，或者女方工作不稳定等，那是另外一种情况。
因此，如果女方在西湖科技园，那么尽量在这边附近。三百万总价预算，还是有不少楼盘可以挑选的。目前看，除了三成首付确实比较难买到之外，最理想的选择是西雅图、西湖国际城，能不能买到呢？努力一下看看吧。另外海德公园、杭宸也在预算之内，当然难买程度不亚于前面两个楼盘。如果这些买不到，可以考虑未来科技城的三个楼盘，比如印未来是明确可以接受三成首付的。
如果考虑在滨江工作的这一方，也有不少楼盘可以推荐，而且难买程度应该不至于前面几个楼盘那么大。比如湘湖板块的都会艺境、市北板块的名门府、望海潮以及江南名府，还有八九十方的小户型。因为你们只有三成首付，买不到的概率会大于买得到的概率，所以尽可能多盯几个目标吧。
Q&A
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叁
问答关键词：在九堡工作、收入15万左右、首付80万
@幸福131
老师，你好。我是外地人，社保满两年，首套，目前在九堡上班，年收入15万左右，现在能凑80万首付；男朋友在城西上班，有房，想入手一套房子，考虑投资，请问老师能否推荐一下？
楼先生：
短期内杭州楼市放开限购的可能性不大，首套房票就非常珍贵。所以结婚前考虑把首套房票用掉，这个想法完全正确。但问题是，这套房子纯粹考虑投资吗？今后会不会去自住？如果住在城西，每天来回九堡上班，对于女孩子来说，这个路程会很辛苦。
既然能凑到八十万，承受能力还是不错的，按三成首付计算，两百五六十万的房子都是你的考虑范围。如果纯粹投资考虑，那前面两个朋友给到的一些建议，除了未来科技城的三个新盘以外，你都可以采纳。同样的问题是，三成首付不容易买到。
但还是建议你多从自住角度考虑。比较理想的选择是璞丽东方，去年开了不少房源，接下来还有一幢高层和洋房，还有400多套房源，高层房源价格更实惠，洋房均价大概两万七左右。另外还有一个金地“国际商贸城地块”项目，最快6月底。
Q&A
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肆
问答关键词：利率上浮、总价300-350万、小户型地铁盘
the one
手上有一套闲林五常盛世嘉园75㎡二手房，2016年9月购买时首付三成，还有9折贷款优惠。因为和女朋友都在市中心上班，所以想往主城区置换一套近地铁盘，90㎡左右的三房，总价300-350万。女朋友还有首套房票可用，有什么可推荐的楼盘或次新房吗？
楼先生：
这笔账算不了很细。对于刚需来说，今年买房换房最大的阻力就是来自房贷利率，哪怕房价停滞不涨，实际上购房成本还是在增加。从北京、深圳、广州以及武汉等城市来看，今年房贷利率继续上浮仍是大概率事件。所以现在去换一套价格并不便宜的次新房，肯定不划算的，所以请你自己权衡一下。
除非能以明显较低的总价买到一套特别实惠的二手房，或者去换一套明显限价新房。至于这个成本到底增没增加，拿出计算器算一算吧。至于说推荐，这个总价预算，大概可以买到比如城北的春秋华庭（还剩五六套尾房）、七堡的杨柳郡、公园1872、武林郡，文晖北面的金色时光以及丁桥的汀蘭府，这几个楼盘市场关注度比较高，价格在3万5到4万上下。
Q&A
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伍
问答关键词：换房困惑、下沙学区房、临平北、大江东
@嫩嫩
我有个换房困惑。在下沙的景冉佳园有一套60㎡，想出售换临平北的栢悦中心或大江东的旭辉宝龙广场，但家人觉得景冉佳园是学区房，更保值，犹豫不要不要换。另外换的话，临平北还是大江东的，也想不好，求点建议。
楼先生：
景冉佳园这样的小区，优劣势明显。最大的优势就是文海的学区房，以及周边有宝龙广场这样的商业配套，距离地铁也不远。但由于是经济适用房，跟商品房相比，差距还是有点大的。有下沙这样的学区作为支撑，是硬通货，但房子能不能有比较好的增值空间，其它方面也很重要。如果自己没有学区需求，那建议考虑置换。毕竟新房限价，如果能买到，从投资角度来说，就占到了一些便宜。
至于临平北和大江东，怎么选？这个要看短期还是长期。短期看，临平北居住氛围比较成熟，现在二手房价格也杵在那，明显比新房高，有一种买到就赚到的感觉。长期看，板块发展应该大江东更值得期待，一是今后这里还有大量土地可共出让，二是本身有不少产业作为支撑，三是下沙大桥那个湾区还规划一个起点很高的萧山科技城。整个萧山的发展很有能量。
