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全文摘要
摩根士丹利分析师探讨了房地产、购物中心、交运和宁德时代等多个行业动态。房地产市场虽有反弹，但预计短期内政策真空，刺激政策出台可能性低。购物中心行业聚焦头部企业轻资产扩张，华润万象表现突出。交运行业讨论了假期影响及集运市场运价变动。宁德时代因能源解决方案领域的创新和技术进步，预计在轻卡电动化趋势中将实现成长。整体分析覆盖政策、市场趋势与企业战略，为投资者提供深度行业见解。
摩根士丹利香港中国分析师研究会议在线直播总结
本次会议主要讨论了房地产政策解读、购物中心行业趋势、华润万象最新情况以及交运行业的更新，包括加两天假期对海运和快递市场的影响。会议还提到了宁德时代的第二增长曲线，并邀请听众参与正在进行的评选。会议面向机构客户和财务顾问，内容可能会被录音。听众可在会议屏幕左方的消息框发送问题。
房地产行业短期无新刺激政策预期
在上周五的人大常委会议后，房地产行业未出台新刺激政策，与市场预期存在落差。尽管投资人期待
12月中央经济会议带来转机，但预计未来几个月房地产端政策刺激可能性仍低。自9月26日政治局提出止跌回稳的政策导向后，限购放开、贷款利率下调等措施导致一线至三线城市出现销售量反弹，部分城市房价小幅上涨。然而，随着政策效果递减及市场逐步恢复常态，对销售热度的可持续性持审慎态度。预计明年一季度房地产市场可能再次转弱，监管部门才会推出新刺激措施，首要考虑专项债收储和城中村改造，但一次性资金规模预期有限。
房地产收储政策需政府调整与资金支持
报告指出，房地产收储政策的有效执行需中央政府在融资渠道和收储要求上作出调整。当前，央行提供的
3000亿再贷款使用效果不佳，使用额度仅占总额的6%，主要因贷款年限和资金发放渠道限制，导致地方政府使用意愿低，贷款成本高于市场租金回报率。此外，收储要求严格，导致开发商参与意愿低，对房价形成下行压力。建议政府提供更多资金支持和调整收储政策，以打破房地产市场的下行螺旋，促进市场稳定。
中国购物中心市场分析与华润万象业绩展望
报告分析了中国九千多个存量商业物业的分布与经营状况，与发达国家购物中心发展进行了对比，指出中国购物中心市场已从增量阶段转向存量经营，头部企业通过轻资产外拓加速市场整合。另一份报告上调了华润万象目标价，基于业绩企稳回升和政策利好，预计未来几年盈利增速将达到
20%以上。
购物中心运营商
Mixi外拓潜力巨大
在当前八百多个购物中心中，约
56%存在改造潜力，缺乏专业运营商。头部运营商考虑优质区位和商场规模，适合发展大型商业综合体，潜在外拓项目超过500个，满足未来5到10年扩张需求。Mixi作为唯一一家运营重奢和非重奢购物中心的大型运营商，凭借丰富的产品线和广泛的城市覆盖，展现出强大的市场潜力。其出色的业绩表现和运营能力，加上早期进入新资产外拓市场，每年外拓10到15个项目，使其市占率有望从当前的5%提升至2030年的10%。此外，Mixi前三个季度的同店零售额和重奢商场表现已转正，开业情况符合预期，显示出强劲的发展势头。预计其估值和股息率将继续提升。
集运市场动态与航空股表现分析
讨论了关于加两天假期对需求侧的正面影响，以及航空股在假期改放假天数小作文传播后的强劲表现。同时分析了集运市场近期运价上涨的原因，包括欧线和地中海线的运价上涨，以及国庆节后运力缩减对运价的保护作用。指出美西线运价有松动并下跌的趋势，而欧线的涨价可能即将停止。整体对集运市场持谨慎态度。
船舶行业分析及投资建议
讨论了海丰国际和东方海外在船舶行业中的表现差异，以及游轮行业的盈利预期调整。分析指出游轮行业因需求疲软而下调盈利预期，但其在强周期中的表现被看好。需求侧的疲软与中国的进口需求及被制裁地区原油流向中国等因素有关。对于原油轮需求，生产侧的原油产量增加及欧佩克增产的推迟被提及。特朗普政府的政策变化可能对被制裁国家的出口产生影响，对原油运输构成正面作用。同时，贸易壁垒可能拖累全球经济增长，影响能源需求。总体而言，短期内需求可能仍低迷，但长期看好邮轮行业表现，建议继续超配邮轮股票。
行业竞争加剧及市场担忧对中通股价的影响分析
尽管双十一数据表现尚可，反映出快递行业日均单量同比上升
21%，但市场担忧中长期需求质量下降，部分增长或源于不赚钱业务，头部公司增长放缓。投资者担忧中通可能下调全年指引，加剧行业竞争，暗示市场对行业整合和头部公司竞争策略的预期。尽管面临宏观环境挑战，但行业内的尾部玩家稳定性不足，可能加速市场份额向头部玩家集中。整体而言，虽然近期股价回调，但市场对中通盈利预期稳定，维持超配评级。
宁德时代锂电行业分析与未来展望
分析师李慧良提到，尽管乘用车市场增速放缓，储能领域仍保持强劲增长。特别强调了宁德时代在能源解决方案方面的研发进展，以及对轻卡领域电动化趋势的看好。宁德时代推出的新电池技术，如神行系列，解决了轻卡续航和快充问题，提升了电动化的经济性和可靠性。此外，轻卡市场的潜力巨大，预计宁德时代的电池销量在未来三年将加速增长，显示了公司在能源解决方案领域的领先地位和增长潜力。
电池技术与市场前景分析
讨论了电池行业的发展，特别是电池材料和技术的进步，如特种电解液、添加剂、纳米管和箔材的应用，以及三元材料的研发。预测固态电池将是未来的发展趋势，并强调了能量密度提升和衰减控制的重要性。指出电池技术的进步将带来能源解决方案的提升，预期该行业长期成长性良好，估值相对合理。此外，提到了过去股价表现，显示出对行业和特定公司（例如宁德时代）的乐观态度。
问答回顾
在房地产行业方面，上周五的人大常委会议后是否有出台新的刺激政策？房地产行业近期是否会出现政策真空期以及未来的刺激措施可能性如何？
上周五的人大常委会议后，并未出台新的房地产刺激政策，这与之前的市场预期存在落差。尽管当前市场热度有所回落，但考虑到政策效果还会在未来几周持续释放，预计
11月房地产销量将维持强劲表现，不过同比可能会从十月份的单位数正增长下降到中位数负增长。短期内房地产行业可能会迎来政策真空期，不太可能在现有的政策上大幅加码。在市场再次转冷并加速下滑后，监管部门才可能会加大刺激力度。对于未来政策，首要考虑的是专项债用于收储和城中村改造方面的发力，但不预期会一次性公布全部收储额度资金，初期规模可能在3000到4000亿左右，后续视市场情况再作调整。
收储政策要有效执行，中央政府需要做出哪些让步或调整？
中央政府在收储政策有效执行上需要在两个方面做出让步或调整。首先，融资渠道方面，目前通过央行
3000亿再贷款来支持收储，但实际落地效果不佳，主要原因是贷款年限短、地方政府难以快速转手收储资产以及银行发放贷款成本高于市场租金回报率。因此，若能将资金从再贷款转变为中央层面的资金，如超长期国债或PSL等方式，将提升政府使用的意愿和成本效益。其次，在搜寻端需要放松或改变，比如降低收储要求，包括回报率和开发商及户型产品的选择标准，以应对市场上符合回报要求的优质资产稀缺问题。
在当前房地产市场环境下，地方政府收储土地对开发商的影响如何，以及为何开发商参与意愿较低？
地方政府在使用收储资金时，会向开发商提供较大折扣。然而，开发商若接受大幅折价出售库存以改善现金流，效果并不明显，且此举可能对周边房价造成负面影响，加深居民对房价下行的预期。因此，开发商参与收储政策的积极性不高。监管部门需要调整收储要求、折扣幅度和开发商选择标准，确保收储政策有效落地。
房地产市场下滑过程中，哪些群体可能需要承担更多责任，并最终可能需要中央政府介入解决问题？
在房地产市场下滑中，开发商、供应商、购房者、银行、地方政府和中央政府这六大群体中，前五个群体已在过去三年中承担了一部分损失，承受能力有限。因此，我们认为中央政府有必要进场提供适当的资金支持，以提振民众和资本市场的信心，扭转居民对房价下降的看法，并支撑整体成交量回升。
对于当前房地产市场的展望，尤其是销售量、房价走势以及未来复苏情况，你们持怎样的看法？
我们对从
9月26日政策底到基本面底部的处理过程持谨慎态度，需关注政策细则落实速度和各部位及地方政府执行效果。预计明年新房销售量将较今年下降约17%-18%，之后再下降10%-15%。新开工和房地产开发投资方面，由于保交付和开发商降负债等因素，预计转化到新开工提升所需时间比以往周期更长，最快要到2026年年底才能回稳或转正。
为何对于地产股推荐较少，更倾向于物业管理类股票，比如华润万象？
当前地产行业出清需要更多时间，且销售回暖的可持续性尚待观察，同时从估值角度看，地产股的吸引力有限。相比之下，我们认为物业管理类股票，特别是华润万象，具有更好的投资价值和成长潜力。
关于购物中心行业的报告中有哪些主要发现和趋势？
报告显示，中国购物中心市场正从增量阶段转向存量经营阶段，新开业购物中心数量下降，存量购物中心再次开业占比上升。总体来看，我国购物中心总量已较为饱和，集中在一二线城市，但零售额渗透率低于发达国家成熟市场水平，表明经营质量和满足消费需求方面有较大提升空间。预计在未来，即使消费环境面临挑战，购物中心
GMV增速仍有望保持中高三位数增长，到2030年市场规模有望达到5万亿。此外，头部购物中心运营商通过轻资产外拓等方式加速市场整合，集中度进一步提升。
尾部购物中心的经营表现和头部运营商华润万象市占率的提升情况如何？
尾部购物中心的经营表现有很大提升空间，华润万象作为头部运营商，其市占率提升速度加快。从
19年的3%左右增长到今年上半年的5.7%，这不仅源于单个商场的优秀表现，还因为通过自身母公司及第三方外拓的方式，商场数量增长明显快于同行。
头部运营商在当前市场环境下有哪些发展趋势？
在当前环境下，品牌和业主都较为谨慎地进行扩张，优质资源倾向于头部商场，这将进一步加速市场分化。测算数据显示，在八百多个购物中心中，有
56%属于潜在待改造且缺乏专业运营商的标的，其中超过500个适合做大型商业综合体的项目为头部企业未来5到10年的外拓提供了充足空间。
对于购物中心运营商
Mixi的发展前景如何看待？
我们看好
Mixi，因为它拥有重奢和非重奢领域都运营得优秀且规模庞大的能力，产品线丰富，覆盖50多个城市，市场空间更大。此外，其过往业绩和运营能力出色，新资产外拓能力强，每年外拓10到15个商场，在目前的开业计划和同店经营情况下，预计市占率有机会从现在的5%左右提升至2030年的10%。
公司前三个季度的经营情况如何？
公司前三个季度同店零售额表现已转正，
10月份有5%至10%的增长，重镇商场也在十月份实现转正。公司已新开业14个商场，并有多个商场将在12月开业，同时完成了全年外拓目标。基于整体情况，认为公司估值仍有进一步提升空间，并且如果叠加全年业绩持续提升，股息率也将有5到6%的吸引力。
关于交易行业最新的假期安排和集运市场动态有何看法？
最新新闻显示明年增加两天假期，虽不会延长假期长度，但对需求侧偏正面。从航空股角度看，国庆节后航空三大行港股跑赢指数接近
20个点，预计A股将跑赢港股。另外，集运市场方面，近期SCFI运价上涨主要受欧线和地中海线带动，短期内由于供给紧缩和需求偏弱，尤其是美西航线出现松动下跌，而欧线涨价可能接近尾声，预计短期CFI走势将出现拐点，不再持续上涨，可能有所下跌。
对于集运公司有何看法？
我们相对看好海丰国际，相对不看好东方海外。同时，上周我们发布了游轮行业的报告，将今年和明年的游轮股盈利预期进行了下调，主要是由于需求侧比预期弱化，包括国际能源机构和摩根士丹利油气组在内的多家机构多次下调需求预期，中国的需求偏弱是其中重要因素之一。
今年原油需求和生产方面的情况如何？
今年从需求端看，终端需求偏弱；而从原油生产角度讲，现在产量在持续提升，符合预期，但年内的增产幅度在逐渐下调。欧佩克的增产计划也在不断推迟，
12月1号的会议可能是下一个潜在的催化剂时间点。整体上，原油产量对原油轮需求至关重要。
