华泰 | 房地产：市场仍在调整，关注降息与收储节奏

投资：开发投资同比降幅扩大，开竣工降幅收窄

2024年7月全国房地产开发投资同比下降10.8%，降幅较6月扩大0.7pct。具体来看，土地端：7月土地市场出现边际改善，涉宅用地供应与成交建面同比分别下降16%/35%（6月同比下降55%/39%），成交金额同比下降41%，较6月收窄13pct。开工端：7月新开工面积同比下降19.7%，降幅较6月收窄2pct，销售尚未企稳与房企拿地不足制约开工规模。竣工端：7月竣工面积下降21.8%，降幅收窄8pct，6月高基数效应退却，7月降幅与1-7月降幅基本一致。施工方面，2024年1-7月施工面积同比下降12.1%，降幅较去年全年扩大4.9pct。

销售：市场仍在调整，期待政策效果显现

销售量方面，7月销售面积同比下降15.4%，降幅较6月扩大0.9pct；成交金额同比下降18.5%，降幅较6月扩大4.2pct。房价方面，7月70城二手房价格指数同比下降8.2%；环比下降0.8%，降幅较6月收窄0.1pct。市场仍在调整，但可以看到517政策的逐步落地。降息方面，7月5年期以上LPR较前值下调10bp，50城首套、二套房贷利率分别环比下降11、12BP至3.29%、3.70%，城市中首套房利率最低已降至2.95%。收储方面，截至7月21日至少20余城市相继发布收储细则，且近期深圳也发布收储细则，政策落地呈现向高能级城市蔓延趋势，后续期待政策继续推进与效果显现。

融资：“融资协调机制”持续落地有望持续缓释房企融资压力

2024年7月全国房地产开发企业到位资金同比下滑11.8%，较6月收窄3.4pct。具体来看：7月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑12.8%、34.0%，降幅较6月收窄9.5、扩大8.7pct；国内贷款、自筹资金同比下降3.8%、6.3%，分别较6月降幅收窄4.7、0.1pct。销售调整的过程中，房企定金及预收款、个人按揭贷款到位资金降幅仍大于整体，但开发贷与自筹资金到位降幅收窄一定程度上缓释房企现金流压力。而融资协调机制仍不断落地中，据中国建设报，截至6月底有4000多个项目获得银行授信1.2万亿元，白名单机制仍将在缓解房企现金流压力方面持续扮演重要角色。

风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。

投资降幅扩大，开竣工同比降幅收窄

2024年7月全国房地产开发投资同比下降10.8%，降幅较6月扩大0.7pct。拆分开发链条具体来看：1）土地端：7月土地市场出现边际改善，涉宅用地供应与成交建面同比分别下降16%/35%（6月同比下降55%/39%），成交金额同比下降41%，较6月收窄13pct。2）开工端：7月新开工面积同比下降19.7%，降幅较6月收窄2pct，销售尚未企稳与房企拿地不足制约开工规模。3）竣工端：7月竣工面积下降21.8%，降幅收窄8pct，6月高基数效应退却，降幅与1-7月降幅基本一致。4）施工方面，2024年1-7月施工面积同比下降12.1%，降幅较去年全年扩大4.9pct。

开发投资降幅扩大

2024年1-7月全国房地产开发投资累计完成额为6.1万亿元，累计同比下降10.2%。其中住宅开发投资累计完成额为4.6万亿元，累计同比下降10.6%。

2024年7月全国房地产开发投资当月完成额为0.8万亿元，同比下降10.8%，环比下降29.8%。其中住宅开发投资完成额为0.6万亿元，同比下降11.8%，环比下降29.9%。

开竣工同比降幅收窄

2024年1-7月全国房屋新开工面积为4.4亿平，累计同比下降23.2%。其中住宅新开工面积为3.2亿平，累计同比下降23.7%。

2024年7月全国房屋新开工面积为0.6亿平，同比下降19.7%，环比下降28.0%。其中住宅新开工面积为0.4亿平，同比下降24.4%，环比下降34.3%。

2024年1-7月，全国房屋施工面积为70.3亿平，累计同比下降12.1%。2024年1-7月全国房屋竣工面积为3.0亿平，累计同比下降21.8%。

市场仍在调整，期待政策效果显现

市场仍处于调整中，期待降息与收储政策的进一步落地与效果显现。量价仍在调整中，销售量方面，7月销售面积同比下降15.4%，降幅较6月扩大0.9pct；成交金额同比下降18.5%，降幅较6月扩大4.2pct。房价方面，7月70城新房价格指数同比下降5.3%，降幅较6月扩大0.4pct，环比下降0.6%，降幅较6月收窄0.1pct；70城二手房价格指数同比下降8.2%，降幅较6月扩大0.3pct，环比下降0.8%，降幅较6月收窄0.1pct。

但可以看到的是517政策的逐步落地。降息方面，7月5年期以上LPR为3.85%，较前值下调10bp，继2月以来年内第二次降息，体现监管层稳经济稳市场的坚定决心，房贷利率也随之有所下调，7月50城首套、二套房贷利率分别环比下降11、12BP至3.29%、3.70%，均为2014年以来最低水平，城市中首套、二套利率最低已可达到2.95%、3.10%，降息再落地，有望进一步提振购房者信心。收储方面，截至7月21日，至少20余城市（含区县）已经相继发布收储细则（参考《从地方细则展望收储政策方向》，7月21日），且近期深圳也发布收储细则引发市场关注，政策落地呈现向高能级城市蔓延的趋势，后续期待政策继续推进与效果显现。

销售量同比降幅扩大

2024年1-7月全国商品房销售面积为5.4亿平，累计同比下降18.6%。其中，商品住宅销售面积为4.5亿平，累计同比下降21.1%。

2024年7月全国商品房销售面积为0.6亿平，同比下降15.4%，环比下降44.7%。商品住宅销售面积为0.5亿平，同比下降14.5%，环比下降43.6%。

2024年1-7月全国商品房销售金额为5.3万亿元，累计同比下降24.3%。其中，商品住宅销售金额为4.7万亿元，累计同比下降25.9%。

2024年7月全国商品房销售金额为0.6万亿元，同比下降18.5%，环比下降46.0%。商品住宅销售金额为0.6万亿元，同比下降17.5%，环比下降45.4%。

房价环比降幅收窄，上海环比维持上涨

根据统计局发布的70大中城市房价数据，7月70城新房价格指数同比下降5.3%，降幅较6月扩大0.4pct，环比下降0.6%，降幅较6月收窄0.1pct；70城二手房价格指数同比下降8.2%，降幅较6月扩大0.3pct，环比下降0.8%，降幅较6月收窄0.1pct；其中一线、二线、三线城市二手房价格指数同比分别下降8.8%、8.2%、8.1%，较6月收窄0.2、扩大0.3、扩大0.4pct，环比分别下降0.5%、0.8%、0.8%，降幅较6月扩大0.1、收窄0.1、收窄0.1pct。

2024年7月，新建商品住宅价格指数环比上涨城市个数为2个，较6月减少2个；二手住宅价格指数环比上涨的城市个数仅上海1个，较6月减少3个，环比持平城市增加2个，分别为北京与昆明。

融资协调机制持续落地有望持续缓释房企融资压力

2024年7月全国房地产开发企业到位资金同比下滑11.8%，较6月收窄3.4pct。具体来看：1、7月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑12.8%、34.0%，降幅较6月收窄9.5、扩大8.7pct；2、7月国内贷款、自筹资金同比下降3.8%、6.3%，分别较6月降幅收窄4.7、0.1pct。销售调整的过程中，房企定金及预收款、个人按揭贷款到位资金降幅仍大于整体，但开发贷与自筹资金到位降幅持续收窄，一定程度上缓释房企的现金流压力。

房企融资协调机制仍不断落地中，据中国建设报，截至6月底，有4000多个项目获得银行授信1.2万亿元，较517披露的9350亿元再增长28%，后续白名单机制仍将在缓解房企现金流压力方面持续扮演重要角色。

2024年1-7月房地产开发企业到位资金为6.2万亿元，累计同比下降21.3%。7月房地产开发企业到位资金为0.8万亿元，同比下降11.8%，环比下降23.7%。

拆分到位资金的主要构成：

2024年1-7月房地产开发企业到位资金中，国内贷款为0.9万亿元，累计同比下降6.3%。

2024年1-7月房地产开发企业到位资金中，自筹资金为2.2万亿元，累计同比下降8.7%。

2024年1-7月房地产开发企业到位资金中，定金及预收款为1.9万亿元，累计同比下降31.7%。

2024年1-7月房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款为0.9万亿元，累计同比下降37.3%。

风险提示

行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。

行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。

部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。