【房地产】向长效要业绩，向稳定要估值

中信研究 · 公众号 · · 2017-07-31 08:08

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——陈聪，张全国，联系人：郭一辰

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长效机制初起步，调控政策求稳定。建立租售并举的住房供给体系，是房地产调控长效机制的核心内容。租赁权保护尽管会分流或迟滞小部分购房需求，但更有利于增加社会幸福感，降低全社会的“房价焦虑”，让房地产政策回归行业政策的范畴。政策通过管制销售许可，棚改货币化等手段，找到避免一放就乱，一收就死的办法。我们相信，当前房地产调控的储备手段（无论是托底还是防范过热）多于历史上任何一个时候，政策将保持相当的定力，房地产企业的运营也会稳定下来，业绩波动性将会减弱。

二手替代效应发酵，新房销售保持良好。所谓二手替代效应，就是说由于二手房在一二手房成交中所占比例的不断下降，使得按揭供给不足的情况下，新房依旧热销的现象。导致二手替代出现的有两个原因，第一是部分政策专门针对二手房，例如要求资料不全的房屋不得在中介挂牌，严厉打击阴阳合同等；第二则是一手房领域存在预售证发放的管制，能够取得销售许可的项目定价普遍低于市场均衡价格。我们相信，2017年下半年新房销售并无明显降温的风险。如果我们假设全年月均新增按揭4000亿元，则我们估计全年新建商品房销售额增速为16.2%。如果我们假设全年月均新增按揭3800亿元，则我们估计全年商品房销售额增速为12.9%。

融资成本差距逐渐拉大，国有企业优势扩大。2017年7月，国企融资优势进一步扩大。截至2017年7月28日，国企中票估价收益率平均比民企要低140个BP。2015年底，2016年底，该差距分别是116和73个BP。银行间市场融资的民企，一般是中国房地产市场上规模最大，最具竞争力的企业。我们相信，民营地产企业作为一个整体，其融资成本的劣势更大。

土地市场非理性泡沫逐渐被挤出。政府逐渐改革土地出让制度，价格不再成为唯一的土地归属决定因素。规划综合评标，竞自持面积，抽签等措施都一定程度上限制了土地市场的泡沫产生。出让规则有序调整，土地市场泡沫逐渐挤出，有利于行业运行更可持续，也有利于板块估值复苏。

风险提示：市场利率上升超预期，导致新房销售低于预期的风险。

市场风格变化不改龙头崛起大势。几乎所有的龙头公司在上半年的销售表现都跑赢了行业。到6月份时，不少龙头公司的销售同比增速表现快于前5月，这也充分体现了这些企业的竞争力。具体而言，我们预计未来大公司资金成本优势更加明显，管控能力更强，土地市场上竞争优势更大。我们看好龙头地产公司的价值，看好招商蛇口，万科A，金地集团，华侨城，嘉宝集团等公司。

本文节选自中信证券研究部已于当日发布的《晨会》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见《晨会》报告。

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