文旅地产未来的路还能走多久？

文旅城、主题乐园、特色小镇……近年来房企纷纷开拓文旅版图。文旅地产快速发展的同时，也不乏有一些开发商打着 “文化”、“旅游”的幌子疯狂圈地，导致低层级、同质化项目遍地开花。如今，大多数房企已意识到，卖房子、卖门票的“低级玩法”难以为继。下个十年，以运营为导向、资源整合、精细化管理将成为文旅地产的新模式。

依赖自然景观 集中六大区域

近年来，我国旅游行业发展迅猛。公开数据显示，2016年我国旅游出行人次达到了44亿，总收入超过4.6万亿。根据世界旅游组织预测，到2020年，我国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场，未来度假旅游将成为人们一种常态化的生活方式。

在此背景下，兼具科学规划、功能复合、高投资性等特征的文旅地产开始进入快速增长期。据国家旅游局统计数据显示，截至2016年，我国文旅地产项目的数量约有1万个。

旅游与地产的结合，也认为是当下房地产企业转型的新方向之一。

就目前而言，我国文旅地产项目自然资源依赖度较高，大部分文旅地产项目仍以山地、湖滨和滨海等自然资源作为产品卖点。

项目也集中在环渤海、长三角、闽东南、两广、海南、西南六大自然资源较好的区域。RET睿意德中国商业地产研究中心刚刚发布的数据显示，海南、环渤海、长三角三大区域的项目数量最多，分别占全国文旅地产总数量的21%、17%和16%。

近几年，西南、两广和闽东南地区的文旅地产发展也异常迅速，六大区域共占到全国文旅地产总数的78%。

我国文旅项目种类占比：游艇码头1%、文旅小镇4%、温泉4%、高尔夫12%、主题公园13%、滨海13%、山地24%、湖滨29%（数据来源：RET睿意德）。

“圈地卖房”难以为继

与住宅类的房地产开发不同，旅游度假项目复合性更高，投资金额大、周期长、见效慢，前期开发与后期运营对企业都是严峻的考验。

“以前一提旅游地产，就是去环境好的地方买套房子。”一房企旅游度假项目相关负责人坦言。不可否认的是，目前中国大多数文旅地产项目仍以销售为导向，且同质化现象严重。

这也导致秦皇岛、青岛、云南等地出现大规模的“旅游地产”库存。随着行业集中度上升，开发企业由传统开发商转变为真正深耕文旅地产，中国旅游地产开发主体的洗牌调整逐步拉开序幕。盲目跟风、定位不清、以销售为主导的项目将逐渐被市场淘汰。

如今，开发商以地产销售短线套取利润的开发模式已难以为继。为了获取更大的利润空间与持续稳定的收益，旅游地产的开发商都在向运营商和服务商转变。

主题乐园 市场潜力待挖掘

在文旅地产除旧布新的过程中，部分企业将目光转向以运营为导向的主题乐园项目。

万达打造万达城、恒大开发文旅城、山水文园联合美国六旗建设主题乐园……于是乎，一夜之间国内开启主题乐园的野蛮生长时代。据睿意德提供数据显示，截至目前，我国投资在5000万元以上的主题公园大概有300家。

然而，包括万达城在内的大型文旅项目，盈利过于依赖门票收入，约占总收入的70%-80%。