一、中央早已明确：通州和雄安都是“千年大计、国家大事”
4月1日，新华社授权发布通知，设立雄安新区引爆资本市场。4月13日，新华社发表长篇纪实，还原了部分决策过程。从中我们提醒关注：“千年大计、国家大事”是两件事，不能只看雄安，忘了通州。
（1）纪实中的表述。新华社原文：“2016年5月27日，这是研究设立河北雄安新区的一个大日子——这天上午，中共中央政治局会议在中南海怀仁堂召开，审议《关于规划建设北京城市副中心和研究设立河北雄安新区的有关情况的汇报》，“雄安新区”首次出现在汇报稿的标题之中。习近平总书记强调：在现代化建设和城镇化加快推进阶段，北京又面临着一次历史性的空间格局调整。无论是从它的健康发展和解决问题，都要做出选择，最后做了这个选择。顶层设计，志在千年。公元1153年，金建都于燕京，拉开了北京城860多年的建都史。公元2017年，河北雄安新区的规划设立，又将揭开北京城发展的崭新一页。“这件事确实是千年大计、国家大事。”习近平强调，北京城市副中心和雄安新区的规划建设，要能够经得起千年历史检验，这也是我们这一代中国共产党人留给子孙后代的历史遗产。”
可以看出，在去年5月份的政治局会议上，专题审议了一个报告，报告涉及两个题目，一个是规划建设北京城市副中心，一个是设立雄安新区。总书记讲，这件事确实是千年大计、国家大事。我们认为，“这”指代的是《关于规划建设北京城市副中心和研究设立河北雄安新区的有关情况的汇报》。并且总书记也明确，“北京城市副中心和雄安新区的规划建设，要能够经得起千年历史检验”。这说明，总书记是站在北京建都史的角度提出的千年大计，并且把通州和雄安作为千年大计的两大抓手。
（2）新华社第一次出现“千年大计”，说的是通州。2014年2月26日，习近平总书记考察北京时正式提出京津冀协同发展的战略构想。2017年2月26日，新华社发表长篇文章《站在时代的潮头，筑造历史性工程——以习近平同志为核心的党中央谋划指导京津冀协同发展三周年纪实》。第一次出现“千年大计、国家大事”的字眼。原文写道：“正如习近平总书记去年主持召开中央政治局会议时所指出的，建设北京城市副中心，不仅是调整北京空间格局、治理大城市病、拓展发展新空间的需要，也是推动京津冀协同发展、探索人口经济密集地区优化开发模式的需要。建设北京城市副中心是千年大计、国家大事。”第二次出现“千年大计、国家大事”的字眼，就是大家熟知的4月1日的授权发布中共中央、国务院关于成立雄安新区的通知。
（3）北京市传达中央精神和对接雄安建设都始终把握“两个千年大计”。新华社决策纪实中披露，2016年5月27日，中共中央政治局会议审议《关于规划建设北京城市副中心和研究设立河北雄安新区的有关情况的汇报》，会后雄安新区由于保密工作需要并未对外公布。但通州副中心的规划建设思路，北京市召开会议并传达了中央精神。据公开报道，中央政治会议结束后的第12天，既2016年6月8日，北京市委书记郭金龙主持北京市委常委会会议，会议的主题为“研究北京城市副中心近期工作要点和重大工程行动计划等事项，会议强调，规划建设北京城市副中心是千年大计、国家大事。这一表述，也被写入了《北京市城市总体规划（2016年—2030年）》（草案）。
雄安新区设立通知印发后，北京市再次召开会议传达时，也强调了两个千年大计。4月10日下午，北京召开副市级以上领导干部会议。会上传达京津冀协同发展工作推进会议暨京津冀协同发展领导小组第七次会议精神，以及《中共中央国务院关于设立河北雄安新区的通知》。北京市委书记郭金龙主持会议并讲话，市长蔡奇，市政协主席吉林出席。会议提出，雄安新区是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，和北京城市副中心一样，都是千年大计、国家大事。
二、两个“千年大计”的对比分析
从金中都开始，北京城历经近千年变化，一直呈现出两个特点：一是真正的北京城没有离开“现在三环以内”的这块地方，从金中都-元大都-明清四九城-北平（宛平县、大兴县）一直到建国以后都是如此，这就导致了城市建设的摊大饼，引发了大城市病；二是北京一直是单点扩散型发展，我们在《北京未来畅想之“老城重组”——区域经济研究系列之五》中梳理了建国以后北京的区划变迁，发现也一直处于扩大的状态。从“千年大计”开始，雄安、通州将形成北京城新的骨架，我们认为，雄安和通州将成为集中承接疏解出的非首都功能的两翼，而且，这两个地区在未来的发展规模和模式上虽有不同，但更为相似。
从相同点来说，规模、规划、人口控制以及未来定位均非常一致。这里需要提醒的是，廊坊北三县与通州关系密切，未来很有可能成为北京副中心的一块腹地，我们将在本文第三部分集中论述北三县与通州的关系，这里将其也纳入与雄安进行对比。
从不同点来看，主要包括三个方面：（1）建设主体不同，雄安的建设主体是河北省，而通州是北京市，如果中央给的资源相等情况下，通州的发展可能还要快于雄安，因为北京市调动资源的能力更强。（2）发展基础不同，雄安是一张白纸，通州基础不错，10年前就作为北京三个新城（通州、顺义、大兴）之一重点发展。（3）主要承接的功能不一样，如果我们将北京与首都两个概念区分开来的话，未来首都可能会特指中央政务区，“北京”的中心在通州，雄安作为主要为首都行政职能提供支撑、服务及辅助作用的职能的聚集地。
三、北京城市副中心的腹地：北三县
北三县的具体指代，一般来说，是指河北省廊坊市与主市区分割的靠东北方向的三个县，即三河市、大厂回族自治县和香河县，均为处级行政编制。燕郊镇是三河市的下辖镇，由于离通州最近，且有通燕高速相通，三河发展中又成立燕郊经济开发区，故开发最为成熟。在实际指代中，人们往往又将靠近北京最近的三个地区，称为北三县，由北向南分别为“燕郊、大厂、香河”。
北三县是建国以后，行政隶属关系变动最频繁的地区。先后被划归为通县专区、唐山专区、天津专区、天津地区、廊坊地区和廊坊市，北三县被划入通州的传言，自1958年通州整体划入北京以后就不断出现，在北京面临人口、资源、环境压力日益增大的情况下，随着北京市政府整体搬迁至通州，拓展城市副中心腹地变得更为迫切。
我们预计，如果北三县再次调整隶属关系，很可能采用“变管不变人”的模式。所谓“变管不变人”，是管理归北京，人口归河北。最重要的原因在于北京已经明确了人口天花板是2300万，去年人口已经达到2170万，北三县已有人口110万左右（2015年数据），如果按照传统的行政区划调整模式，北京的人口上限很快即将达到，这与京津冀协同发展规划纲要中明确的“疏解非首都功能，控制人口过快增长”的目标不符。
“变管不变人”模式的动作其实不小。如果我们将北京与首都两个概念区分开来的话，未来首都可能会特指中央政务区，“北京”的中心在通州，也就是说，未来北三县的地位由远离廊坊的外区，变成了北京中心的腹地，领导机构从地级市廊坊变成了超级直辖市北京。在北京之前的疏解中，很多机构优先选择通州，比如中国人民大学附属中学、北京景山学校、北京安贞医院等，但未来随着北三县被统管，其也将成为重要的疏解承载地。
我们预计，北三县被统管真的不远了。4月20日，中国共产党河北省第九届委员会第三次全体会议在石家庄开幕，这次全会除了落实贯彻党中央、国务院关于设立雄安新区的通知精神以外，赵克志书记还特意强调：“廊坊北三县，要服从服务于大局，规划建设要与北京城市副中心统一规划、统一政策、统一管控，把产业、经济与社会发展互动起来，城市布局与产业布局互动起来，统筹推进配套的公共服务和基础设施建设，保证党中央战略部署的顺利实施。”据河北日报报道，4月19日前后，河北省委省政府领导还专程去北京城市副中心考察调研，商讨如何落实“两翼”重大部署。
四、通州+北三县：北京城市副中心的投资机会
我们在雄安新区成立的第二天就发布报告，主推绿色主题，《绿色发展是雄安新区设立的牛鼻子——关于中央设立河北雄安新区的政策点评》，以及《雄安新区调研纪要——关注与绿色宜居生态城市差距最大的领域》。事后证明，环保题材的雄安概念股是上涨后相对最坚挺，回调最小。对于北京城市副中心来说，环保仍然是最重要的题材、智慧城市要给予更多的关注，同时，基建和地产也是值得关注的领域。
（1）环保仍然是最重要题材。通州已经获得国家海绵城市建设试点，而且水系丰富，副中心核心商务区处在五河交汇处（北运河、通惠河、温榆河、小中河、运潮减河），潮白河横穿通州与北三县交界处，而且通州水流处于下游，在北京属于水污染比较严重的地区，预计未来水污染治理相关题材会备受关注。
（2）智慧城市要提高关注度。与雄安新区不同，北京城市副中心（通州+北三县）发展基础较好，雄安的城市建设短期内是村民拆迁和三通一平等一级开发，而通州除此以外，在部分建成区需要重点提升城市管理现代化水平，比如燕郊镇、大厂潮白新城、通州新区等地，这会引发智慧建设，如摄像头、智能路灯、商务楼宇物业等方面的实质需求。
（3）地产存在机会。雄安新区未来可能采取新加坡的住房保障模式，预计不会给炒房留下空间，中央“房子是用来住的，不是用来炒的”会首先在此落地生根。通州+北三县与此有一定区别，这一地区具备刚需，根据我们的草根调研显示，每天过境通州来中心城区的人口达40万左右，如果城市副中心逐渐建成后，这些人口将逐渐分流至副中心就业，北三县地区的刚需一直存在，预计未来房价也会具有上涨空间,并带来相应房地产投资。
（4）基建需求较大。预计通州本区的固定资产投资今年增长20%左右，远超全市平均水平，据北京重大办公布信息，今年拟开工重大项目投资2308亿元。如果统管北三县以后，预计轨道交通延长线、断头路建设都会加速。目前燕郊已经规划建设地铁站，预计大厂和香河也存在这种可能（两地分别对应6号线延长线和1号线延长线），大厂与通州之间还存在断头路桥。这些工程的加速推进会显著利好京津冀概念的基建板块。
近期视角
