【中金·REITs】公募REITs周报（3.10-3.14）：市场平稳运行，消费与新发项目再获政策支持

行业近况

本周（2025年3月10日至3月14日）中证REITs全收益指数和价格指数均上涨0.12%。C-REITs市场总市值收于1800亿元，环比上升0.12%。

评论

高位平稳运行，市场成交清淡。 本周产权REITs流通市值加权总回报为+0.20%，3月12日解禁的金茂和物美REITs本周涨超5%。经营权REITs流通市值加权总回报为+0.11%，将于3月28日解禁的嘉实中国电建清洁能源REIT领涨2.74%。各板块总回报指数涨跌幅分别为+1.20%（消费）、+0.24%（产业园）、+0.21%（仓储物流）、+0.19%（能源）、+0.15%（市政环保）、+0.07%（高速公路）、-0.86%（保租房），消费板块呈现解禁前下跌、解禁后上涨的特征，保租房板块受长端利率波动影响而收跌。本周成交活跃度有所下降，日均成交额6.20亿元、日均换手率0.78%，环比分别下滑15.4%、下降0.17ppt。

利差边际收窄。 主要受十债利率上行9bps影响，经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比收窄6bps至340bps，产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差环比收窄10bps至235bps。此外，产权REITs市值加权年化分派率与中证红利指数股息率之间的负利差环比收窄6bps至-210bps。

消费与新发项目再获政策支持。 我们前期提示的解禁交易机会已于部分消费REITs中兑现，后续时段资产供给或主要来自新发及扩募项目，南方润泽科技数据中心REIT（首单数据中心公募REITs）已于3月10日申报至深交所，华夏华电清洁能源REIT（天然气热电联产项目）已于3月13日受上交所受理，我们认为新资产类型有利于推动REITs市场关注度进一步提升。此外，南方顺丰仓储物流REIT将于3月17日网下询价；汇添富上海地产租赁住房REIT将于3月17日开始公众发售，鉴于较高的一二级市场分派率价差，其网下阶段认购倍数超180倍。政策层面，北京市发改委3月14日发布《关于征集基础设施REITs意向储备项目有关工作的通知》鼓励项目申报，中办、国办3月16日印发《提振消费专项行动方案》，其中提出多项促消费行动方案，同时支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行REITs，我们认为近期政策有利于提振市场情绪、促进市场扩容扩类。

后续关注 ： 利率波动情况；年报增量信息；市场情绪变化。

C-REITs一周市场回顾

图表1：近期交易所挂网项目情况

注：数据截至2025年3月16日
资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部

图表2：3月10日至3月14日C-REITs市场情况

注：1）2025年基金管理人预期可供分派率（年化）基于各REITs招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额年化计算；24Q4YTD实际可供分派率（未年化）基于各REITs2024年四季报披露的本年累计可供分配金额计算，未年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2024年预期）的计算中，有历史季报的REITs基于各REITs24Q1至24Q4累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，第一次季报报告期之前产生的可供分配金额未纳入计算）计算，没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于不复权价格涨跌幅以及分红收益加总计算；4）数据截至2025年3月14日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）数据截至2025年3月14日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：各板块REITs总回报走势

注：数据截至2025年3月14日
资料来源：Wind，中金公司研究部