作者 l
赵飞宇 老钱说钱
来源 l
后浪研究所
（ID：
youth36kr
）
分享 l 粥左罗的好奇心（ID：fangdushe007）
“中国人对房子的感情是比较浓烈的，一个人如果不在自己奋斗的这个城市买房，那始终都是过客。”
买房，是绝大多数人一生中，绕不过去的一道坎。不管你现在准不准备买房，能不能够买房，今天的这篇文章，都推荐你认真读一读。正如文章最后那段话说的：
“房子，对所有人来说都本该是增加幸福感，而不是增加焦虑感。
它跟金钱有关，更跟生活有关，不要让它成为压得你喘不过气的负担。
掌握了背后的原理，每个人都可以，也应该更聪明买房，更从容地面对这项可能是你这辈子最重要的支出。”
关于买房这件事，无论预算多还是少，大家的恐惧都一样，害怕的都是在错误的时间买到错误的房子。
根据央行的权威调查，在中国城镇家庭总负债里，房贷占比近八成，
房子一旦买错，将极大占用资金流动性，成为一笔沉重的债。
那么，该不该买房？怎么买才算不买错？到底应该怎么评估自己的负债能力？
房地产市场和股票市场一样，也存在周期性
，在类似房地产牛市的周期里，大家都会觉得买房稳赚不赔，进而疯狂涌入房市，体现在房价上，就是它逐渐变成你买不起的样子。
近二十年来，中国房地产市场曾经有过三次房价的大幅上涨，分别是2008年的金融危机，2011年的欧债危机，2014年的GDP增速放缓，搭上这三波周期的小伙伴基本财富自由了。
仔细总结这三次上涨周期，会发现一个非常明显的共同点：那就是
信贷政策都十分友好，降准降息，刺激大量热钱流入房市。
这很好理解，因为信贷政策是否宽松，体现的就是经济增长是否受到阻碍。当经济增长受到阻碍时，国家需要刺激经济发展，就会降低借贷条件，降低买房门槛，让许多本来没有能力买房的家庭也能买上房，用房价这架马车带动经济。
所以房价迎来下一个周期的信号之一，就是信贷政策是否宽松利好。
虽然年初的黑天鹅导致经济增长没前两年那么快，信贷政策整体上放宽了。但是，没有首付比例、贷款利率的放松，我们认为都不算真正的刺激楼市。
举个例子，前几年在广州买套房，首付只需要两成，并且利率在基准利率上打七折，这不显然是刺激大家买房嘛。而现在，广州首付三成，利率在基准利率的基础上还要多加二三十个点，更别提买二套房，首付更是高达七成。
今年2月末，银保监会曾在通气会上再次明确监管对房地产金融政策的态度——
多省维稳。
也是2月，驻马店发布了一份降低公积金贷款首套房首付比例的意见书，随后就被约谈。这次约谈基本能表示政府的态度，结合刚刚公布的“十四五规划”，在“房住不炒”的调控理念下，即便各地有一定的动态调整空间，但像过去一样大面积的“放开”房地产已经不太可能了。
说了这么多政策层面的信息，所以都快2021年了，我们还要买房吗？
答案其实很简单，
如果是想把买房当成投资，显然已经错过了好时机。算上贷款成本和时间成本，现在买房可能还不如买基金的收益率高。但如果是刚需，那现在的时机就不错。
那这时
我们要关注的就不仅仅是对的时间，更得关注对的房子。
对的房子是什么？就是起码不会贬值，最好未来还能有不错的升值空间，这样当你想置换面积更大或者地段更核心的房子时，手里才有更多筹码。
这里我们明确一点，期望房产带来一定的回报并不等于炒房，毕竟没有人想一辈子就绑定在一套房子上，我们也会有置换需求，也要对抗通货膨胀，说句大实话，
脱离期望回报谈买房就是在耍流氓。
所以房价只能涨，不能跌，是很多人持有的房价信仰。不过房价真的不会跌吗？我们来看一组数据。
近几年，北上广深四个一线城市的房价一直在涨，但天津、石家庄等城市的房价却在走下坡路，看完这组数据，你就会明白，
房价信仰并不牢固，更重要的其实是城市信仰。
你对一座城市的未来看好，并且有很多人跟你一样看好，才会有更多人定居，房子才有流通性，房价才能保持平稳不下跌。
所以如果你还处于犹豫在哪个城市买房，比如是回老家城市买，还是在现在工作的城市买，那我们就需要建立一个思考模型，深入了解一个城市的未来。
影响一个城市房地产未来的主要因素分别是信贷政策、用地指标和人口流动，对应着经济学家任泽平的那句经典模型：
“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。
这三个因素太重要了，我们一个一个来拆解。
其实也是我们前面说过的，信贷政策宽松后，立刻就能刺激热钱涌入房市，这是短期政策，立竿见影。如果你所在的城市房贷利率偏低，那么房价就有上涨潜力。最典型的就是今年年初房价暴涨的深圳。
大城市人多地少，当这种供需严重不平衡时，自然就会推动价格上涨。
你所在的城市用在居民住宅上的地越少，房价上涨潜力越大。
关于用地指标这方面，大家可以上自己城市的政府官网看下每年的住宅发展年度计划。
这一点，几乎已经成为所有研究房地产的经济学家之间的共识。
因为人是房屋买卖交易中的主体，不论是投资还是自住，都要有人才会完成。
就如鹤岗和乳山，这两个以超低房价震惊全国的城市，正是因为人口急剧收缩而失去买方市场。
随着国家加速推动城市群的建设，三四线小城市会变得越来越危险。
一方面是城镇化已经达到60%，农村并没有更多的新鲜血液可以注入小城市；
另一方面是中心城市的虹吸效应加剧，将人才和资源带走。
一进一退，大城市和小城市的房价差距，必然会拉得越来越大。
除了要注意人口流动外，更要关注人才流动，毕竟人才规模才能更真实的反映一个城市买得起房的人群规模。
同时人才的流动也侧面反映出这个城市的产业状况，一个优势产业越多的城市就会吸引越多的人才，比如阿里以一己之力带动杭州的房价，而最近阿里华中总部落户了武汉，看来武汉的房子又要涨了。
总结一下就是
你所在的城市越能吸纳人才，房价上涨的潜力就越大。
根据恒大研究院发布的最具人才吸引力的城市TOP20，一线城市中北京人才净流入逐年下降、上深广呈上升趋势。
二线城市中杭州、南京、重庆、武汉人才净流入占比呈上升趋势，天津、成都有所下降，这与现在这几个城市的房价走势是基本相符的。
同时苏州、济南、郑州、东莞的人才净流入为正，这是最直观的判断一个城市未来人才规模的指标，净流入为正，则人才规模持续增大，未来的房价走向自然就更加乐观，就算是你手中的房子想要出手也更容易。
