11号线即将开通，华景新城焕发第二春
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：前所未有的定调，永远不要低估一颗稳楼市的决心
这次前哨会议，是一次很好的市场预期管理。几个关键词“超常规”、“稳住楼市股市”和“适度宽松”标志着接下来我们会有更大力度的政策。而明年必然是一个资产的大年。
我们之前就聊过，最近广州楼市的一些板块，率先回暖了，特别是一些有优质学位IP的板块。
每年的年底，就是广州学位房成交的高峰期。这种回暖，本身就有楼市小周期自我调节后的动能，加上政策的刺激，进一步放大了回暖的势能。
华景新城就位列其中。当然，不止是华景新城，像珠城中，广钢新城，天河北，天河公园，都有非常明显的回暖。
但华景更加特别的一点，是即将开通的11号线，又给华景板块带来了新的活力。
01
很多人都会把天河公园的北门等同于华景新城，其实大的北门板块，除了华景新城外，上社棠下也是属于北门的一部分。
只是和西门一样，这两个区域也都有明显的分裂感。二者以枫叶路为边界，以能不能读华景小学为标志。枫叶路以西的就是华景新城，以东的就属于上社棠下。
历经20多年沧桑，华景依然是刚需中产家庭，最热衷的板块之一。
这一切不是凭空而来，都是有迹可循的。
旁边就是广州科韵路的互联网和游戏公司，有天河众多体制内工作的年轻人，有成绩出众的华景小学，还有运营商庞大的员工群体，还有五山大学师生。
有三甲医院，有BRT公交车，有鸡娃氛围浓厚的教培机构，有楼下门类繁多的各种小店。
除了缺少地铁和高端商业，似乎吃穿住行的配套，一应俱全。
而现在，11号线即将开通华景路站，地铁的缺憾也补齐了。
放眼天河区，有顶级的学位，有地铁的加持，又有天河公园北门的园景，又有成熟的社区配套，可谓攻守兼备。
缺点也不是没有。华景板块最大的缺憾在于板块居住密度高，路网不通畅。单靠南向的枫叶路、华景路和西向的翰景路连通外部区域。
工作日早晚高峰进出华景不堵一下，都对不住这么高的密度。在此之下，华景的居住体验和环境自然也不如宽敞安静的西门板块。前往天河公园，也不如西门那么方便。
随着未来11号线的开通，华景路站可以满足华景大部分片区的地铁通勤需求。我预计交通拥堵的问题会得到一定程度的缓解。毕竟，如果能坐地铁通勤，很多人都不愿意选择开车的。
华景板块的优选主要是能够和西门板块紧邻的，和天河公园公园北门一桥之隔的历德雅舍和珠江俊园。
远一点就是信华经理人花园和华景里。如果再往板块深处走一些，则有陶然庭苑、芳满庭园。
虽然距离已经到了地铁步行的极限范围边缘，但是因为稍新的楼龄，接送上下学的便利，丰富的社区配套，也是不少人在华景置业的选择之一。
至于华景的一到六期，就要结合预算和具体的需求来筛选了。我觉得如果不是预算有限，又对大面积有格外的追求，基本上前面的几个选择，就可以覆盖了。
而枫叶路以东的上社棠下，由于旧村改造的大饼遥遥无期，既没有舒适的现在，也没什么美好的未来，一般都是被忽略的小透明。
可能唯有加拿大花园，就正对着珠江俊园，经常被提起吧。
02
我们对于华景回暖的感受，也来自于实打实的成交。
上个月我们帮粉丝找陶然和芳满的两房。原本陶然芳满两房300万出头都有不少选择，308万，310万。
但是到了11月，陶然和芳满的两房价格开始反弹，320万，330万，甚至还有340万的成交。现在的挂牌价，只有零零星星几套的挂牌价在350-400万之间。
整个11月，华景板块的成交有41套。成交结构上，也终于开始出现一些高总价和高单价的房源。
华景锦苑一套141m²的三房，成交总价1030万，单价7.2万。华景里一套140m²的三房，成交总价1008万，单价同样是7.2万。
这是时隔7个月，华景新城再次有7字头成交单价出现，上一次7字头成交，要追溯到今年的4月份了。
我们都知道，今年广州核心区的房价之前一直是一路下跌的趋势。但现在，这个势头在11月戛然而止。
当然，相比于改善，中小户型依然是华景占绝对的成交主流。
我算了一下今年华景的成交比例，其中一房和两房的成交，超过了总成交比例的30%，这就需要归功于华景小学的吸引力。
就我和一些买家聊的，在华景有不少家庭，买一套一房或者两房，先占一个学位的名额。房子不够住，就把自己买下来的这套房租出去，自己再在隔壁租一套三房来住。
等未来家庭经济更好一些，房子的价格再涨一些，他们再同区位置换一套更大更好的房子。
当然，华景依然是一个刚需为主的板块。
今年以来，华景600万以内的成交，占了整个成交比例的75%，其中300-400万的价格区间的成交超过了一半。
但同样也要看到，华景并不是没有改善的产品。
像在华景板块里，各方面都很均衡的珠江俊园，10、11月成交了10套，成交总价基本集中在600-900万。另外一个改善盘，历德雅舍，10月和11月也成交了9套。
只要价格回调到位，这些产品在市场上，都有很旺盛的接盘需求。
有些粉丝和我咨询的时候，会说担心华景的楼龄和产品正在加速衰老中，好像房子的楼龄到了某一个数值，就会遭到市场的抛弃。
房子当然是会变老的，和人一样，红颜易老。随着时间的推移，你能明显的感觉到，房子十年后，没有当年那么漂亮。时间的折旧，带来的必然是品质感的下降。
但是并不是老房子无法阻止时间老人的洗礼，全新的房子也不例外。
玻璃幕墙日积月累都会失去光泽，所有玻璃装饰物都会慢慢氧化，瓷砖水泥都会逐渐出现缺口，出现裂缝。五年十年的风吹日晒，这是谁都无法抗衡的自然现象。
但是我们都知道，我们的房子并没有因为岁月的洗礼而贬值，相反过去20年我们的房子一直在增值。
这里当然有通货膨胀的因素，但更重要的因素在于，一套房子，虽然楼龄在折旧，其他因素却可以焕发青春。
地段随着资源的投入和产业的发展，会逐渐升值，土地越来越值钱，越来越稀缺。学校的成绩越来越好，周边的配套越来越齐全。都会让地段那部分的价值增值。
这才是华景真正的价值，华景新城的无限风光，才刚刚开始。
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