江南，梅雨正起劲。过了梅雨季，热浪滚滚的暑夏就会到来。
而全国楼市的天气，刚刚入秋，乍凉还暖，有点困倦的样子。
房屋成交量，是楼市四季轮回的领先指标，大家要多关注一下。
6月上半月，易居研究院监测的50个大中城市新建商品住宅成交面积，环比5月前上半月减少12%，同比减少23%。
看下图可知，且不算受春节因素影响的1-2月，今年3、4、5、6月的上半月，成交量皆低于去年同期。显然，这50个大中城市的楼市温度，持续而平稳的小降中。
从短期来看，3月曾有较强反弹，但以北京为首的热点城市升级了调控，于是4月以来成交趋降。政策不松，则成交不太可能再创新高了。
50个城市中，一二三线新建商品住宅成交面积环比跌幅分别为22%、13%和7%。 同比跌幅分别为51%、24%和13%。三类城市均表现为下跌，其中三线城市的跌幅最小。这也说明一二线城市受政策管控的影响较大，而三线城市受政策管控的影响较小。
关于三线城市的房价，近几个月，被开发商与购房者广泛关注。多数人都没预料到，丑小鸭也跳起了天鹅舞。这到底是为什么？
我拿苏北名城徐州，作为样本分析。一张图：供、求、价。
2011—2014年，住宅成交量缩，且供大于求。其间，2013年随全国大势，量价略有表现，但供大于求的关系，没有变化。2014年市场又被打回原形。
2015年量小增、价小跌，供求关系逆转。量变在先，供求变向在中，价变在后。在楼市企稳的第一年，量变和供求变。
2016量大增，明显供不应求，价格上涨。复苏了，反弹了。尤其是2016年下半年，市场起飞了。
2017年以来，量保持高水平，价大涨！于是，徐州成了普通三线城市（非都市圈）的一个明星城市，大批开发商急于在此拿地。
本轮徐州楼市的反弹、回暖，是房地产短周期、房地产板块轮动、房地产中周期，这三个原理叠加的绝佳案例。
前二者，多数朋友听说或明白，而中周期这个词，可能比较陌生。甚至连业内人士都理解不动，当然也就看不懂本轮三线城市的超预期回暖了！
老杨只想提示大家一点：2011至2015年，长达五年，徐州楼市调整呀调整，这是一个中周期性质的调整。然后，就反弹了……这很可能是一个短周期叠加中周期性质的反弹。
是不是有点头晕？是吧，老杨也有点晕。呵呵……
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