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中央再下狠手!楼市玩家们谁将受益谁会受伤?|地产•杆

杠杆游戏  · 公众号  ·  · 2018-04-10 22:00

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撰文|张银银

杆友 柠檬真的很酸 推荐Martina McBride的“Valentine”:好听到无限循环模式了一上午。 (ps:欢迎杆友们点第二天的歌,或将自己的歌发给我们,可以写句简短的话,我们会音乐下面原文附上)


便宜的地恐怕不那么好拿了。


我国发改革委等5部门,日前联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》,就相关工作提出要求。其中,“严控房地产倾向”的要求,最引人注目。


这意味着什么?最大的受益者和最受伤的人,分别又是谁?

1


地产调控不放松的信号,值得注意


杠杆游戏注意到,指导意见从明确规模等级、科学论证发展等方面,对未来主题公园建设提出了明确要求。


省级政府对本地区特大型主题公园项目建设进行科学论证,对未经省级政府论证的项目不得报请国务院进行核准。要防止一哄而起、盲目发展、重复模仿、同质化竞争,防范地方债务、社会、金融等风险。


今后建设主题公园时,应在全国投资项目在线审批监管平台中按主题公园类进行填报,未按主题公园类进行填报的,不得办理各类审批手续,获得相关审批手续的由审批部门按规定予以纠正。


众所周知,主题公园的投资运营,大部分短期内是无法赚钱的。所以,地方政府往往通过低价给开发商配套土地搞地产,以弥补亏损。

图1.我国主要主题公园开业情况  图表来源|北京商报

同时,通过和主题公园投资建设方的合作,实现了周边地块的增值,炒热了该地块、城市组团,地方卖地可以获得更好回报。


未来,从严审批主题公园,实际上对开发商和地方政府炒高地价的套路,实现了一定的控制。实际上,中央很清楚,只有控制住了地价,房价才有不大涨的基础。反之,如果地价高,你不让它涨,实际也不行。


从这个角度而言,表面上严控的是主题公园的开发,实际也是调控的组合拳。而类似调控政策继续出台,表明中央尚未有放松调控的意思。

2


控制地方土地财政依赖的信号,也很明显


指导意见还从严格用地管理、严守生态保护红线、严格核准程序、严控房地产倾向等方面,对未来主题公园建设提出了明确要求。


其中最狠的莫过:


主题公园用地,应按照国家土地管理有关规定通过招拍挂等方式取得,严禁采取划拨方式。


主题公园周边的酒店、餐饮、购物、住宅等房地产开发项目,必须单独供地、单独审批,不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批,也不得通过在招拍挂中设置条件,变相将主题公园与周边房地产捆绑开发。


过去,很多大型主题公园的供地,即便不是划拨,也都和投资方有明确的价格默契。周边的地产和商业开发,往往都是低价给主题公园投资建设方。

图2.全球主题公园集体排名  图表来源|北京商报

原因很简单,一方面地方政府需要大型文旅项目,同时也希望通过文旅项目带动周边地价。而主题公园的建设投资大,回报却很慢,所以要补偿开发商,那就只好便宜给地。


表面上,地方政府暂时亏了。但通过文旅项目,带热了该地块,未来周边的土地出让价格大涨,地方政府实现获益。


这个套路说好听点,叫经营城市;说直白点,有时候实际就是和主题公园投资建设方联合炒地皮。


地皮炒越高,对实体经济的挤压就会更大,地方政府也更沉醉于土地财政,而不愿意自拔。而为了给主题公园基建配套,往往地方还要负债。负债越多,对土地财政的依赖也就更大。所以,这次指导意见对于债务控制也提出了要求。


未来建主题公园周边便宜拿地不再那么容易,也就一定程度降低了开发商搞主题公园的热情,限制了联合做局炒地皮。


这其实是在纠正地方的发展观念,和财政思路,不希望过分炒高地价,继续大搞土地财政。


不过,主题公园周边的地都要招拍挂,不得设置条件捆绑,意味着开发商都可以来“抢地”——杠杆游戏在想,这是不是意味着只要建了一个主题公园,以前还有关联便宜给地,以后一下子就进入高地价时代?


如果这样,地方是不是更愿意搞主题公园?比如让地方国企、投融资平台、相关产业基金来做,甚至还是找擅长主题公园的企业来做,其他方面给补偿,绝对有办法。

因为只要搞了主题公园,周边任何一块地都要竞价卖,赚得更多的,好像还是地方。


当然了,这是另外一个问题了。毕竟规范主题公园建设还有自然环境、市场容量、产能过剩、金融稳定等方面的考虑,不管也不行。

3


打击开发商以主题公园方式便宜拿地套利


上文杠杆游戏谈到,指导意见凸显中央对调控、土地财政的最新信号。实际上,之于开发商也有明确信号。


那就是,搞主题公园便宜拿地套利的套路不行了。


如果万达文旅城项目的大部分股权没有卖,我们会发现万达成为一个巨无霸级别的地产企业,实际主要就是靠主题公园(文旅城)。


投资兴建大型主题公园(文旅城),满足地方政府文旅、酒店、高端服务业需求,同时创造税收和就业;主题公园(文旅城)投资方低地价拿到大片的地,通过主题公园(文旅城)一起做高周边房价、地价——可谓是双赢。


但做高了周边地价、房价后,主题公园的投资方再低价格拿的地,房子也不会低价销售。而是随行就市。


主题公园的投资方,就此获得了低地价的套利。所以难怪,当初华侨城、万达也好,以及后来的恒大、保利、世茂、佳兆业等,甚至中铁这样的工程建设企业,都纷纷搞文旅城。







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