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《16号内参》
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春节之后，关于楼市的消息越来越少。
虽然媒体不停吹风，什么房价泡沫多数挤完了，什么春季攻势即将开始，甚至还有拿出统计局数据，说一二线热点城市稳步迈入“止跌回稳”，XX成为涨幅“领跑者”。
但大家心里很清楚，小阳春并没有启动。
真的没人买房了？需求一直存在，只是对房子要求越来越高，尤其改善家庭，特别在意舒适性和房屋质量。
用石榴叔一个设计师朋友的话说，开发商现在不卷价格了，开始卷品质，不然售楼处连活人看不到了。
未来几年好房子会越来越多，差房子，尤其过去几年盖的差房子，会被市场淘汰。
不得不说，过去二十年，商品房这个东西被玩出花来了。
公摊、预售、偷面积、送车位、捆绑学区、新房二手房双轨、限购、限贷、限价、限售……只有你想不到的，没有做不到的。
为什么会这样？房子背后捆绑的东西太多。之前是怕失控，才加以限制。现在是怕低迷，所以逐渐放开。
很多人不理解，石榴叔在很多场合反复强调，未来新房才是市场的主导？
说实话，这个问题
石榴叔
不太敢直接说，但是DeepSeek敢呀！
它的回答是“
新房销售能直接拉动投资与就业，拉动开发、建材、建筑、家电、装修等多个上下游产业链发展，维持土地财政的可持续性，避免开发商资金链断裂，加速库存去化，而且在政策执行上更容易落地
”。
这个答案可以打90分，
石榴叔
再补充一条：
防范投机与泡沫，二手房交易若过度活跃，会助长短炒
。
今年过年，参加了几场朋友聚会，大家刻意回避股票话题，但房子还是会聊一聊的，毕竟跌麻木了就不用回避了。
有两类人改善需求很强烈，一类是二胎家庭，房子不够住，尤其带着老人，一类是孩子上大学了，想改善居住环境。他们现在也在到处看房子，一是怕到手跌，二是纠结买新房还是二手房。
我的建议是，急的话，现在买二手次新房，挑好的，不急的话，等两年，好房子太多了。
什么叫未来好房子太多了？
就拿长沙为例，去年4月出台了新政策，优化房地产开发项目规划管理。
1、之前封阳台要全算面积，现在可计为半赠送；
2、飘窗不计面积，还可与房间等宽，出挑宽度由不超过0.6米进深改为不超过0.8米；
3、设备平台最多还可再赠送4平方米。
如果按这一新规报批的项目，即使是高层，得房率也能无限接近100%。
要知道，以往长沙楼市高层的公摊普遍在20%-25%以上，即便加上送的面积，实际得房率也就80%。
不只是长沙，其实广州、北京、南京也一样，官方在规划和审批上主动开了口子，只是没有调高那么多。
有些开发商为了讨好买家，还会提高精装档次。前几年很多精装修，到手就想拆，质量是真差，地板拆开都是霉的，现在开发商卷品质了，会让你冲着精装修来买。
还有就是层高，官方原话是，鼓励结合弹性限高政策，营造尺度舒适的户内高度。
徐州的新房，都开始准备卖3.6米的层高了。另外空中花园高层也可以做了，而且能做入户式空中花园。
地还是那块地，但房子和以前不一样了。
所谓四代住房，是传统需求枯竭，制造新产品刺激新需求，就是要让新房卖的过二手房。
好户型的房子，究竟能有多吸引人呢？
这是一位网友，在我们“16号内参”里留言提到的一套户型，我们核实了下，坐标杭州，位置稍微有点偏。
四房两厅三卫，139平方？你没看错，我也没看错，还特别去核实了一下，数据没有问题。
这在以前，妥妥的200+平方，三代人住太太太合适了，区域合理划分，几乎没有一点浪费，每个房间都有露台，甚至还有空间可以后面改造成佣人房。
上面的房子面积太大？这个户型则为刚需设计，82平硬是做成了三居室。
南北通透、全明格局，使用“黑科技”将实际使用率，提高到超100%，也就是我们常说的零公摊。
这个127平方的四居室户型也是非常不错。
可能有人觉得，大门对着卧室不太好，这属于风水问题，但就实用性来说，真的是一点点浪费都没有。
更绝的是这套四居室，建筑面积116平，看着有点紧凑，主卧小了点，没有储藏室，但是在功能上完全满足了二胎家庭，带一个老人的强改善需求，关键是有三卫。
开发商在偷面积这件事上，究竟能有多离谱？上面这个案例非常典型。
可能有人想看一个反面例子。
随便举一个，
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平方，超高层，只做到了三房两厅。
可能是因为选择越来越多，很多人都开始抵制高层住宅。
有人曾经问过我，哪几年的房子质量比较差？
应该是2018年到2022年期间建成的，这些房子有两个特征，一是工期短，二是极度控制成本。短期还藏得住，一过五年，什么都会曝光。
