【中金·REITs】公募REITs周报（2.10-2.14）：市场延续热度，关注轮动节奏

中金固定收益研究 · 公众号 · 理财 · 2025-02-17 20:19

正文

中金研究

行业近况

本周（2025年2月10日至2月14日）中证REITs全收益指数和价格指数均上涨1.77%，为连续第4周收涨。C-REITs市场总市值收于1758亿元，环比上升1.46%。

前期弱势标的与板块补涨，市场成交热度延续。 本周产权REITs流通市值加权总回报为+1.91%，消费板块中分派率最高的百联消费REIT领涨6.69%，京东仓储REIT、深国际REIT涨超5%。经营权REITs流通市值加权总回报为+1.52%，京能光伏REIT领涨6.68%，江苏交控REIT收涨5.29%。各板块总回报指数涨跌幅分别为+4.28%（仓储物流）、+2.67%（产业园）、+2.09%（高速公路）、+0.74%（消费）、+0.51%（能源）、+0.03%（市政环保）、-1.73%（保租房），仓储物流板块连续两周领涨后，MTD涨幅第一，YTD涨幅仅次于消费板块。本周日均成交额、日均换手率分别为8.31亿元、1.19%，环比分别提升32%、0.26ppt，我们跟踪的C-REITs市场情绪指数在80以上的过热区间已经连续运行了17天。

利差延续压缩。 经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比收窄23bps至372bps，主要受到经营权REITs价格上涨、中债IRR下行影响。产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差环比收窄8bps至246bps，主要受到产权REITs价格上涨、分派率下行影响。此外，产权REITs市值加权年化分派率与中证红利指数股息率之间的负利差环比收窄4bps至-214bps，主因中证红利指数股息率环比下降10bps。

我们认为2025年公募REITs市场有望维持供需两旺。 近期多地政府报告中均提到促进公募REITs申报发行（图表9），最新进行公众发售的汇添富九州通医药REIT的公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.0838695%，创历史新低。二级市场方面，近期行情多见前期价格走势相对弱势、业绩稳定性相对一般、但分派率或IRR相对较高的项目或板块补涨，我们认为这是“拔估值”行情中后期，利率低位、优质生息资产估值已经较高的环境下，增量资金做出的选择。后续来看，我们认为交易型资金应密切关注资产荒程度、市场情绪和风险偏好变化，配置型资金可关注稳定优质项目回调后的配置机会。

后续关注 ：市场情绪变化；利率波动情况；红利/高股息市场情况。

风险

项目经营波动超预期；利率波动超预期；市场情绪波动超预期。

C-REITs一周市场回顾

图表1：近期交易所挂网项目情况

注：数据截至2025年2月16日
资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部

图表2：2月10日至2月14日C-REITs市场情况

注：1）2025年基金管理人预期可供分派率（年化）基于各REITs招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额年化计算；24Q4YTD实际可供分派率（未年化）基于各REITs2024年四季报披露的本年累计可供分配金额计算，未年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2024年预期）的计算中，有历史季报的REITs基于各REITs24Q1至24Q4累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，第一次季报报告期之前产生的可供分配金额未纳入计算）计算，没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于不复权价格涨跌幅以及分红收益加总计算；4）数据截至2025年2月14日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）数据截至2025年2月14日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：各板块REITs总回报走势

注：数据截至2025年2月14日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表5：C-REITs与股债指数走势对比

注：1）为方便对比，对各指数作起始日期标准化调整，均以2025年2月7日收盘价作为基准100；2）数据截至2025年2月14日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表6：C-REITs与股市换手率对比

注：1）数据截至2025年2月14日；2）基于自由流通份额计算
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表7：C-REITs日度成交情况

注：1）数据截至2025年2月14日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表8：各资产类型REITs现金分派率对比

注：1）数据截至2025年2月14日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表9：近期部分REITs相关政策与新闻动态跟踪

注：以上动态来源于https://dsjj.ningbo.gov.cn/art/2025/1/14/art_1229053029_58946360.html；https://www.changzhou.gov.cn/ns_news/543173672912570；https://www.nanjing.gov.cn/njxx/202501/t20250124_5065185.html；http://www.jinan.gov.cn/art/2025/1/20/art_33_4994456.html；https://czt.gd.gov.cn/ztjj/2025gdslh/ywbd/content/post_4657198.html；https://www.shanxi.gov.cn/ywdt/sxyw/202501/t20250123_9756833.shtml；https://www.jiangxi.gov.cn/art/2025/1/26/art_392_5120688.html；https://jlrd.gov.cn/xwzx/rdyw/202501/t20250120_9034839.html；https://www.investxiamen.org.cn/detail/10577.html；http://www.qhdnews.com/content/202502/06/c46354.html；https://www.sx.gov.cn/art/2025/1/22/art_1229265336_4209863.html。

资料来源：各地方政府官网，中金公司研究部

图表10：产权REITs分派率与利差走势