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伴随着楼市存量时代到来，房地产企业融资类ABS工具如：物业费ABS、类REITs、运营收益权ABS和购房尾款ABS等类型日益受到青睐。在REITs发行受阻的情况下有融资需求的房企选择发力物业费ABS和购房尾款ABS。
购房尾款ABS实务操作及关注要点
1、购房尾款与购房尾款资产证券化
购房尾款，在特定期间内，由原始权益人在专项计划设立日、循环购买日转让给管理人的，原始权益人依据购房合同自基准日（含该日）起对购房人享有的应收账款债权和其他附属权利。对于房地产开发商而言，是一种以个人消费信用为基础的应收款债权。购房尾款ABS的入池基础资产，限定于自客户与银行贷款合同（同时签订购房合同）后，至银行划款至房地产项目公司这一特定期间内的应收账款。
一般而言，购房者购房时需要签订相关《贷款合同》及《买卖合同》，在签订以上两份合同的当天，购房者需要缴纳不低于20%的购房首付款，同时向项目公司的客户专员开始提供完整的资料用来申请银行按揭贷款。在资料收集完整后，项目公司客户专员会向房产局递交预售备案的申请，各地房产局备案的流程各地区存在差异，整个项目楼盘的第一套出售房屋需要在取得预售备案申请通过的凭证后，才可与其他购房者资料一齐递交银行，申请按揭贷款。但自第二套房屋开始，项目公司客户专员只需要在取得房产局预售备案申请的受理凭证后，便可递交银行申请按揭贷款。一般情况下，银行审批通过后会在1至2天内放款。在银行取得他项权证之前，项目公司需要对购房者进行阶段担保。项目公司一般在楼盘竣工备案完成后，可办理项目的整体的产权证明，即后购房者可以办理个人的房屋产权证。
2、购房尾款ABS的一般交易结构及流程
3、购房尾款ABS操作关注要点
（1）基础资产层面，重点分析以下风险：开发贷截流、尾款逾期、实际房屋与合同约定不符、房屋价格大幅下跌。
开发贷截流
通常而言，在一个房地产项目获得四证后，可以向银行申请办理开发贷用于建设。办理预售证后，房屋开始预售并收到部分款项，此时银行通常要求其预售账户开在本行进行监控，并提取一定比例作为偿还开发贷的准备金。
虽然项目公司可以支取超额部分资金，但根据项目公司与开发贷银行签订的条款，开发贷银行往往有权以超出部分资金优先偿还开发贷，因此如果项目公司的偿债能力出现问题时，基础资产现金流可能被截流。
如果开发贷和入池尾款在整个项目的销售收入中所占的比例都很小，例如低于5%，则开发贷截流的风险相对较小。
尾款逾期
由于购房人未能按时提交合格材料，银行的放款政策等原因，按揭购房尾款可能会出现逾期。通常而言，一二线城市的逾期率低于三四线城市，且逾期时长可能更短。逾期率也与公司的内部管理、催收政策和执行能力有关。
分析公司当地类似项目公司的历史逾期数据，有助于投资者正确的估计逾期率及对优先级本息偿还的影响。但由于数据的可获得性不佳，项目本身所处的区域和本身性价比就是较好的指标。在房价大跌可能性较小的一二线城市的尾款，安全性相对更好。
实际房屋与合同约定不符
如购房人和开发商在购房面积或房屋质量等方面存在争议，按揭银行也可能不予发放或不足额发放按揭贷款，导致尾款收入不足或灭失。
关注产品是否设置了回转条款，对此类基础资产按未偿应收款进行回转。
房屋价格大幅下跌
如房屋价格出现大幅下跌，购房人可能会出现恶意逾期/违约，例如借口房屋质量有问题拖延相应款项，或极端情况下直接放弃房屋（例如价格下跌幅度超过了已付款比例或违约金比例）。
建议结合当地的房地产市场情况，对房屋价格下跌进行较为严格的压力测试。同时关注产品是否设置了赎回条款对其按未偿应收款进行赎回。
项目公司破产风险
由于尾款本质上是收益权，其回收高度依赖于项目公司的正常经营。因而原始权益人的经营能力和资质仍然是我们不能忽视的风险点。
集中度风险
除了分析基础资产池的分散程度外，还需要考虑循环购买备选资产池（如有）的分散程度及公司整体项目储备的数量、金额和地域分布。
（2）交易结构层面，重点分析循环购买风险及混同风险。
循环购买风险
考虑备选资产池、公司其他储备项目是否充足，公司业务开拓能力是否可持续，循环购买停止条款能否保护优先级投资者不受损失（简单计算而言，循环购买停止的累计违约率触发条件应小于次级层厚/预计违约损失率）。
混同风险
由于开发贷银行往往要求开发商将尾款回收账户开立在本行并进行监管，因而购房尾款资产很难完全避免混同风险。
现金流转付的调整机制则成为了重要的保护机制，如根据原始权益人/资产服务机构的评级调整、重大经营变动/重大对外债务的发生等进行转付频率的调整。
（3）原始权益人层面仍然是重要的信用支撑。
在收益权ABS产品中，收益权的实现依赖于原始权益人的正常经营；在循环购买结构中，循环购买资产也依赖于原始权益人持续的业务创造。原始权益人作为资产服务机构，其管理能力和执行能力也直接影响了资产的逾期率、违约率和损失率。因此，对原始权益人自身的经营能力和信用资质的判断仍然重要。如果原始权益人及其股东直接提供了外部增信，其重要性则更加毋庸置疑。
文章来源：ABS共学
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